Kellemetlen csapdák lehetnek ingatlanvételnél

A polgári jog alapelve szerint az ingatlan tulajdonjogát a vevő akkor szerezheti meg, ha az eladó az ingatlan tulajdonosa. Azt pedig, hogy ki egy adott ingatlan tulajdonosa, az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza. Elképzelhető azonban, hogy az eladó hiába az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos, tulajdonjogát jogilag hibásan szerezte. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosával (eladóval) szemben határidő nélkül indítható törlési per, aminek következtében az eladó akár el is veszítheti az ingatlan tulajdonjogát.

Az eladó tulajdonszerzésének érvénytelensége az új vevőre is hatással lehet. Ha ugyanis megdől, hogy az eladó a tulajdonjogát érvényesen szerezte meg, a törlési per az eladótól az ingatlant megszerző vevővel szemben is megindítható.

A jogszabály különbséget tesz jóhiszemű és rosszhiszemű vevő között – azaz a vevő tudott vagy tudhatott-e eladójának érvénytelen tulajdonszerzéséről. Ha a vevő a tranzakció során jóhiszemű volt és ellenérték fejében szerezte meg az ingatlant, úgy vele szemben a törlési per legfeljebb az eladó tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésétől számított 3 éven belül indítható. Ha azonban a vevő az adásvétel során rosszhiszemű volt, a törlési per a vevővel szemben is határidő nélkül indítható.

Hasonló problémák merülnek fel, ha az a szerződés, amely révén az eladó korábban megszerezte az ingatlan tulajdonjogát, elállási jogot biztosított az ottani eladó számára. A vevő számára ilyenkor is kérdéses az ingatlanszerzés, mindaddig, amíg a tulajdonjoga nem kerül bejegyzésre, még akkor is, ha az ingatlan megszerzésére már adásvételi szerződést kötött és adott esetben a vételárat is kifizette.

Függetlenül attól, hogy az eladó az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosa, tulajdonszerzésének jogi hibája vagy akár egy elállási jog is megakadályozhatja, hogy a vevő meg tudja szerezni az ingatlant. Ezért egy jogi átvilágítás során feltétlenül szükséges azon ügylet körülményeinek és dokumentációjának vizsgálata, amellyel az eladó az ingatlant korábban megszerezte, különösen akkor, ha az eladó tulajdonszerzése óta 3 év még nem telt el. Indokolt lehet még megfelelő pénzügyi biztosítékok mellett az eladótól a tulajdonátruházás teljességére vonatkozóan szavatosságokat igényelni a tranzakció során.

Marczali Melinda, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje-->