Nő Kína dominanciája az itthoni ipari-logisztikai ingatlanok piacán

Tavaly az ipari és logisztikai ingatlanok piacán a leginkább meghatározó trend a minden eddigi rekordot megdöntő mértékű külföldi működőtőke-beruházások (FDI) hatásai voltak – összegezte Kalmár Milla, a 108 Hungary Real Estate Kft. nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadó cég divízióvezetője a minapi 14. Közlekedéslogisztikai Konferencián. A 2022-ben indított 100 FDI-projekt után, 2023-ban már 209 ilyen beruházás indult, amelyek értéke 6,5 milliárd euróról 13 milliárd euróra ugrott. Egy ekkora mértékű növekedés nemcsak a magyar gazdaságra, hanem a logisztikai ingatlanok piacára is közvetlen hatással van.

Fontos változás, hogy míg 2022-ben a külföldi működőtőke-beruházások fele-fele arányban érkeztek Ázsiából és a nyugati országokból, tavaly már a befektetések 58 százaléka kínai, 17 százaléka pedig dél-koreai volt, míg Németországból csak 1 százalékuk érkezett. Érezhetően megnőtt Kína szerepe az ipari és logisztikai ingatlanok piacán, a kereslet nagy részét bérleti és vételi oldalról is ők generálják. A várakozások szerint 2024-ben ezek a rekordszámok is meg fognak dőlni, egyre több projektet hoznak hazánkba, továbbra is kedvező beruházási célterületnek számít Magyarország – tette hozzá.

– mondta Bíró Koppány Ajtony, a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége (MLSZKSZ) főtitkára.

A piac eközben átalakulóban van, a bérletre szánt ingatlanok esetén a keresleti oldalon jócskán megnőtt a gyártócégek száma, míg a klasszikus logisztikai igények stagnálnak. Eddig az egyik fő keresleti tényezőt az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek jelentették, de részben a kiskereskedelmi fogyasztás csökkenésének hatására ez nagymértékben visszaesett. Emiatt a bérbeadók sokkal nyitottabbak, rugalmasabbak lettek. Egyre gyakoribbak lettek a rövid távú, tenderspecifikus keresések, és erre reagálva a bérbeadók a korábbi, minimum ötéves elköteleződés helyett rövidebb távra is elkezdték bérbe adni a területeket. Emellett egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vidéki helyszínek, a bérlők már kevésbé ragaszkodnak a fővárosi bérleményekhez.

Az elmúlt év végére a bérletre szánt ipari csarnokok összterülete országosan meghaladta az ötmillió négyzetmétert. A kínálat jelentősen bővült tavaly, főként Budapesten és környékén, ezt azonban a keresleti oldal nem tudta lekövetni, és az elmúlt évekhez képest ezért érezhetően nőtt az üresedési ráta. A hivatalos adatok szerinti 7,8 százalékos üresedési ráta azt jelenti, hogy országszerte csaknem 385 ezer négyzetméternyi, azonnal elérhető terület áll rendelkezésre.

A fővárosban és környékén a keleti és északi agglomerációban áll rendelkezésre azonnal a legtöbb szabad terület, és továbbra is a nyugati agglomeráció számít a legkeresettebb helyszínnek. Vidéken Győrben, Komáromban, Tatabányán, Székesfehérváron, Kecskeméten, Miskolcon, Debrecenben, Nyíregyházán vannak nagyobb fejlesztések vagy azonnal elérhető ingatlanok. 

A teljes rendelkezésre álló állomány 70 százaléka található Budapest vonzáskörzetében, 30 százaléka pedig vidéken. Az új fejlesztések megoszlása is hasonló arányú. Jelenleg közel 400 ezer négyzetméternyi fejlesztés zajlik országosan, ennek 30 százalékát már előbérleti megállapodással le is kötötték.

Az is megfigyelhető, hogy az új épületeknél a fejlesztők jókora hangsúlyt fektetnek a zöldmegoldások integrációjára és az energiahatékonyság növelésére – hangsúlyozta Kalmár Milla. Ennek köszönhetően az új ipariingatlan-állomány nagyobb része már alapfelszereltségként rendelkezik hőszivattyús fűtőrendszerrel, vastagabb szigeteléssel és tetőszerkezeten előkészített napelemmel.

A korábbi prognózisokkal ellentétben tavaly csak kismértékben nőttek a bérleti díjak. Budapesten a big-box épületeknél most jellemzően 5,5–5,95 euró a bérleti díj négyzetméterenként, vidéken az új építésű ingatlanok között azonban erős a szórás: elérhetőség függvényében 5,5–6,50 euró között mozognak a díjak.