Újra bíznak az ingatlanalapban

Átlépte az 500 milliárd forintos lélektani határt az ingatlanalapok vagyona a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (BAMOSZ) adatai szerint. Ez pedig azt jelenti, hogy ismét válság előtti szinten áll a 2008 őszén a tőkekivonásos és felügyeleti felfüggesztések miatt csúnyán megtépázott konstrukciók vagyona.

A piac azóta meglehetősen koncentrálttá vált, a teljes vagyonnak nagyjából a háromötöde az Erste Alapkezelőnél van, emellett nagyobb játékosnak számít még az OTP és az FHB érdekeltségébe tartozó Diófa Alapkezelő. A nagyobb ingatlanalapok az elmúlt évben nagyjából a rövid kötvényalapok teljesítményét hozták, igazából mostanában még a lakossági állampapírokat sem tudják megverni, a kisbefektetők azonban – szemben a kötvényalapokkal – nem vonják ki belőlük a pénzt.

„Nem könnyű megmagyarázni ennek az okát” – mondja Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője. A szakember szerint az állhat a jelenség mögött, hogy a befektetői és az értékesítői hálózat jobban bízik hosszú távon ezekben a konstrukciókban, sokan szeretnének részesülni az ingatlanpiac felfutásából. A Diófa lakossági ingatlanalapja, a Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap másfél éve indult, azóta a lakossági sorozat 54 milliárd forintosra hízott, az intézményi sorozattal együtt így már csaknem 62 milliárd forintot kezelnek.

A gyors vagyonnövekedés az alapkezelőt is komoly kihívás elé állította, az ingatlanfeltöltöttség ugyanis az aktív vásárlások ellenére is csak 41 százalékon áll. A cél az 50-60 százalék közötti szint lenne, hiszen a jó ingatlanokon most sokkal magasabb hozam érhető el, mint a bankbetéteket és állampapírokat tartalmazó likvid portfólión.

Az Ersténél is gyorsan nőtt a vagyon az utóbbi időszakban, három hónap alatt 38 millió euró volt a tőkebeáramlás – mondja Pázmány Balázs, az alapkezelő igazgatóságának elnöke. A cél náluk is az 50 százalékos ingatlanfeltöltöttség lenne, jelenleg 47 százaléknál tartanak. E fölé a szint fölé azonban egyik alapkezelő sem menne, okulva a 2008-as válságból, amikor a hirtelen tőkekivonás több ingatlanalapot is megrendített.

Ettől eltérő stratégiát követ az OTP Ingatlanalap, amelynek ingatlankitettsége – féléves jelentésük szerint – 80 százalék körül van, emellett hitelt is vett fel a portfólió értékének körülbelül 30 százalékáig. Ez a stratégia minimálisan magasabb hozamot eredményezett egyébként az utóbbi időszakban, mint az alacsony ingatlankitettség, az OTP-s ingatlanalap egyéves hozama 3,3 százalék körül van a BAMOSZ adatai szerint, a Diófa 3,15, az Erste 3 százalék körüli hozamot ért el.

„A” kategóriás ingatlanokat jelenleg 7 százalékos hozammal tudnak vásárolni, vannak azonban a piacon ennél magasabb hozamú befektetések is. „Amíg ez a hozamszint fennmarad, könnyedén meg tudják verni az ingatlanalapok a pénzpiaciakat” – mondja Pázmány. Az alapkezelőknek emiatt is jó lenne, ha mielőbb fel tudnák tölteni a portfóliót, a Diófa a jövő év első felére szeretné teljesíteni a legalább 50 százalékos szintet.

A másik ok, ami miatt vásárolniuk kellene, hogy az ingatlanok ára folyamatosan emelkedik. A gazdasági fellendülésen túl a plázastop is szerepet játszik a drágulásban, hiszen a szűkülő kínálat felfelé mozdítja a bérleti díjakat. Emellett arra is számítani lehet, hogy hamarosan ismét megjelennek a külföldi befektetők vásárlóként a magyarországi ingatlanpiacon, ami szintén fokozza az áremelkedést.