Felárazódás jeleit mutatja a befektetési piac

Megindult a felárazódás, úgymond lábon el lehet adni a telített irodaházakat, a kiskereskedelmi és a városi logisztikai ingatlanokat a befektetési alapoknak. A magyar piacon mostanra gyakorlatilag elfogyott a jó termék, de legalábbis közel sincs már annyi, amennyi elegendő lenne, ezért helyenként komoly árharcba bocsátkoznak egymással a vevők – tájékoztatta a Világgazdaságot Rábai György, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezetője. Nemrég például egy hotelnek alkalmas belvárosi századfordulós épület az irányárhoz képest 35 százalékkal többért cserélt gazdát.

Az új fejlesztés további kockázata, hogy a kivitelezőhiány és a megdrágult építési költségek hatására a projekt befagy, mert a megvalósítási költségek olyan mértékben emelkedtek meg, ami felemésztheti a potenciális profitot – mondta a befektetési tanácsadó cég vezetője. Jó minőségű, bérlőkkel megtöltött, eladó irodaházakra nemritkán már öt-hat vagy még több befektető áll sorban, magyar és külföldi egyaránt. Utóbbiak egyre többen és a magyarokat leköröző kondíciókkal pályáznak eladósorba került ingatlanokra. A legnagyobb forgalom továbbra is az irodapiacon tapasztalható, de a befektetők keresik a kiskereskedelmi és egyes logisztikai ingatlantípusokat is.

A csökkenő hozamszinttel párhuzamosan dráguló ingatlanok élénk vevői optimizmust jeleznek – véli a szakember, aki szerint a befektetési ingatlanpiac tipikusan a felára­zódás jeleit mutatja. Az irodapiacon például az év eleji 6,75 százalékról egyes tranzakciók esetén előbb 6,5, mostanra meg már 6,25 százalékra csökkentek a hozamok. A jelenlegi árazás elsősorban befektetési éhséggel jellemezhető, és nem a korábbi tranzakciók áraiból kikövetkeztethető megalapozottsággal.

Temérdek pénz ömlik a piacra, miután egyes befektetési alapok hozamai kínálják a legjobb intézményesített hasznot, állampapírokat és bankbetéteket meghaladóan. A folyamatban lévő irodaház-fejlesztések távlati életképessége függ attól, hogy a bérlői oldal új belépői képesek-e feltölteni a létrejövő területeket, vagy a gyengébb minőségű épületekből az újakba költöznek a bérlők, azáltal, hogy nő a cégek irodabérletre elkölthető tőkéje. Ezen folyamatok egyes régebbi épületek leárazódását is eredményezhetik.

A keresleti piac most olyan, mint olajfolt a tengeren: valójában vékony, de szétterül, és mindenhonnan csak az látszik. Ez most annyit tesz, hogy kereslet csak a jó és jól pozicionált ingatlanokra meg a prémiumtermékekre van. Kiemelkedően keresettek, ezért felárazódtak a jól kiadott, modern, négyzetméterenkénti 14-16 eurós bérletidíj-szinten üzemeltethető irodaházak. Amiről alig esik szó, az a nem kevés eladhatatlan ingatlan, amelyekre továbbra sincs vevő.

Számottevő kockázati tényező a tervezett, sőt a kivitelezés alatt álló projektek egy részénél is a kivitelező cégeket sújtó szakemberhiány, ami miatt félbemaradt és csúszó határidős építkezésekre egyaránt van már példa. Akár kedvező jelnek is tekinthető, hogy helyenként már az osztrákokéval vetekedő volumenű jövedelemre tehetnek szert a szakemberek, villanyszerelők például 400-500 ezer forintos fizetésért is dolgoznak itthon. A növekvő munkabérek, egyéb költségek és elhúzódó fejlesztési időtartam visszaüthet a kivitelezési költségekben és a majdani bérleti díjakban, no meg a hozamszintekben – prognosztizálja Rábai György az összetett folyamatok eredőjét.

A befektetési piac legösszetettebb szegmense a hotelpiac, ahol a megtérülés elsősorban nem egy bérleti szerződés jövedelme alapján mérhető, hanem az élőmunka-igényes, nagyon rugalmas szemléletet igénylő üzemeltetéstől. A jelenlegi derűlátó szállodapiac ellenére emiatt viszonylag kevés a tranzakció, és azok minden esetben az adott szálloda sajátos és egyedi jellemzői alapján árazódnak be.