Rekordokat árult el a magyar ingatlanpiacról az MNB

2018-ban a hazai gazdaság széles bázison – felülmúlva a piaci várakozásokat – 4,9 százalékkal bővült. A növekedést elsősorban a piaci szolgáltatások bővülése támogatta, de az építőipar és az ipar teljesítménye is jelentősen emelte a GDP-t.

A kedvező folyamatok 2018 során is támogatták a hazai kereskedelmiingatlan-piac hat éve tartó élénkülését,

sőt a szolgáltató szektor vállalatai körében a munkaerő mellett már a fizikai infrastruktúra is megjelent, mint teljesítményt akadályozó tényező. A kereskedelmiingatlan-piac számára keresleti oldalról elsősorban a feldolgozóipari és szolgáltató ágazatok teljesítménye volt meghatározó. Emellett a kiskereskedelmi forgalom stabil bővülése kedvező keresleti feltételeket teremt a kereskedelmiingatlan-piac ezen szegmense iránt, a kedvező turisztikai folyamatok nyomán pedig a szállodák iránti igény növekszik – írja összefoglalójában az MNB.

2018 végére a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája – hat éve tartó csökkenéssel – historikusan is a legalacsonyabb 7,3 százalékos szintre süllyedt.

Az elmúlt évekhez hasonlóan 2018-ban is erős bérleti kereslet jellemezte az irodapiacot, amelynek eredményeképpen az átadások kiemelkedő volumene mellett is tovább csökkent a kihasználatlansági ráta. Az irodapiac nettó bérbeadásainak bérlői tevékenység szerinti összetétele a korábbi évekhez képest 2018-ban nagyobb kiegyensúlyozottságot mutatott az egyes szektorok között. Ehhez hozzátartozik, hogy a korábban tapasztaltakkal ellentétben a közszféra nagyobb súlyt képviselt a keresleten belül.

Rekord az ipari-logisztikai ingatlanoknál

A Budapesten és agglomerációjában található ipari-logisztikai ingatlanok kihasználatlansági rátája a valaha mért legalacsonyabb szinten tartózkodott 2018 végén. Az alacsony kihasználatlansági ráta mellett a bérbeadásokon belül továbbra is a szerződéshosszabbítások dominálnak. Az erős keresletnek köszönhetően 2018-ban a budapesti ipari-logisztikai ingatlanok bérleti díjai 15 százalékot meghaladó mértékben növekedtek.

A kiskereskedelmi ingatlanok szegmensében – részben a szektort érintő hazai szabályozások nyomán – az elmúlt években csak nagyon korlátozott volumenű új kínálat jelent meg és a közeljövőben sem várható nagy számú új átadás. Az új kínálat hiánya és a növekvő kereslet a bérleti díjak folyamatos emelkedésével járt. Az online kereskedelem térnyerése miatt ugyanakkor a bevásárlóközpontok jövőbeli létjogosultsága kérdéses lehet. Piackutatások alapján azonban a vásárlók aziránti igénye, hogy a terméket kipróbálják nem tűnik el, így az ingatlantulajdonosoknak és kereskedőknek kell megtalálni azt a megfelelő bérlői összetételt és azokat az új, több esetben modern technológiával megtámogatott ügyfélélményeket, amelyek bevonzzák a vevőközönséget.

2018 folyamán a hazai szállodák teljesítménye összességében minden kategóriában javult az előző évhez képest.

A korábbi időszak tendenciájától eltérően a 2018-as szállodanyitások fókuszában Budapest állt, s ez az előkészítés alatt álló projektek összetételében is megmutatkozik. Az élénk szállodaépítési aktivitás hatására a következő három évben összesen több mint kétszer annyi szállodai szoba átadását tervezik, mint amennyi az elmúlt négy évben összesen elkészült.

2018-ban

a hazai kereskedelmi ingatlanok piacának befektetési forgalma elérte az 1,8 milliárd eurót,

amelyen belül továbbra is az irodaház a legkedveltebb befektetési termék. A megvásárolható, befektetésre alkalmas ingatlanok hiánya az első félévben gyenge befektetési volument eredményezett, de a második félév több nagy összegű tranzakciójának eredményeként a befektetési forgalom elérte a 2017-es szintet. A budapesti irodabefektetések hosszú lejáratú állampapírokhoz viszonyított hozamfelára továbbra is jelentős. Tranzakcióösszeg alapján a befektetői vásárlások 65 százaléka magyar szereplőkhöz kötődött, ami történelmi összevetésben is kiemelkedőnek számít. 2018 során a hazai nyilvános ingatlanbefektetési alapok nettó eszközértéke 41 százalékkal növekedett. Ezen alapok ingatlanbefektetéseinek nettó eszközértékhez viszonyított aránya 2018 végén 53 százalék volt, ami biztonságos szintnek tekinthető.

A kereskedelmiingatlan-piac élénkülésével párhuzamosan 2018 folyamán nőtt a hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állománya, ami elsősorban a forinthitel-állomány növekedésének volt köszönhető. Éves összevetésben az ipariingatlan-fejlesztésekre és szállodavásárlásokra nyújtott hitelek állománya bővült leginkább, azonban továbbra is az irodákat és kiskereskedelmi ingatlanokat finanszírozó hitelek képviselik a legnagyobb arányt az állományon belül. Az új folyósítások között egyre nagyobb teret nyertek az ingatlanok vásárlása céljából felvett hitelek. A bankok előretekintve 2019 első félévében érdemi szigorítást terveznek az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeiben, a tervezett szigorítás mögötti fő indokok az ingatlanárak túlzott emelkedése miatti óvatosság és a bank tőkehelyzete.

A Magyar Nemzeti Bank és a Royal Institution of Chartered Surveyors együttműködésében lebonyolított kereskedelmiingatlan-piaci felmérésre adott válaszok alapján a piaci szakemberek a legtöbb ingatlantípus esetén a befektetési kereslet emelkedéséről vagy változatlanságáról számoltak be 2019 első félévére vonatkozóan. Az irodák és a legjobban teljesítő plázák iránti bérlői kereslet további emelkedése várható a válaszadók szerint az első félévben, amíg fejlesztési kedv tekintetében a belvároson kívül elhelyezkedő prime irodák és a prime logisztikai központok lehetnek a középpontban – olvasható az MNB honlapján.