Infláció: sokaknak átok, az ingatlanbefektetőknek lehetőség?

Amikor a kamatlábak emelkednek, a különböző eszközosztályok egyedi módon reagálnak. A hozamemelkedés erodálja a kötvények árfolyamát, befolyásolja a részvények és egyéb pénzügyi eszközök értékét, valamint az adósságok kamatfizetését is. Egy ilyen szituációban érdemes megnézni, hogy az ingatlanbefektetések segítenek-e megvédeni a portfóliónkat a tartós infláció ellen. Az ingatlanbefektetések ugyanis azzal a sajátossággal bírnak, hogy emelkedő kamatkörnyezetben jól teljesíthetnek, ha az infláció tartósan magasabb szinten marad. 

Az elmúlt néhány hónapban világszerte emelkedő inflációról beszélhetünk. A jegybankok között viszont továbbra is az a konszenzus, hogy a jelenlegi árnövekedés átmeneti. A döntéshozók arra számítanak, hogy az infláció 2022 második felében gyors ütemben lassulni fog, ahogy az ellátási láncok normalizálódnak, és az energiaárak kiugrása kiesik az éves összehasonlításból.

De mi van akkor, ha rossz a konszenzus? Mi történik, ha az infláció a mostani geopolitikai történések hatására hosszabb ideig magasabb marad?

Az infláció megzavarja a gazdaság árképzési rendszerét, és arra kényszeríti az embereket és a cégeket, hogy az optimálisnál kevésbé megfelelő kiadási, megtakarítási és befektetési döntéseket hozzanak. Ezek a döntések végül csökkenthetik a bevételeket, lassíthatják a gazdasági fejlődést és alacsonyabb életszínvonalat okoznak. Ezek a messzemenő torzulások indokolják az infláció alacsony szinten tartását a gazdaság stabilizálása és az erőforrások produktív felhasználásának elősegítése érdekében.

Az ingatlantulajdon számos előnnyel jár a magas infláció időszakában.

Először is, a tulajdonosok felértékelődést fognak látni, mivel az ingatlanok értéke lépést tart az inflációval. Emellett a növekvő munkaerő-, anyag-, gép- és egyéb költségek miatt kevesebb ingatlanfejlesztési projekttel az ingatlankínálat visszaesik, ami további áremelkedésekhez vezet. Másodszor, az infláció minden árat felfelé tol, beleértve a bérleti díjakat is. A lakásfejlesztés lassulásával és a meglévő ingatlanok iránti kereslet növekedésével a kihasználtság jellemzően az egekbe szökik. Ilyen környezetben a bérbeadók emelik a bérleti díjat, ami magasabb bevételt generál és növeli az ingatlan értékét is.

A fix kamatozású eszközök jelzáloghitel-fizetése pedig nem változik az idő múlásával, azaz a törlesztőrészletek változatlanok maradnak, miközben a mögöttes ingatlanfedezet értékének növekedése felgyorsul. Ezenkívül az infláció csökkenti a jövőbeni tartozás értékét is.

Ennek ellenére a befektetőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a jelzáloghitel-kamatok növekedésével az inflációs időszakokban az ingatlanok iránti kereslet csökkenhet, ahogy az adósság drágul. A kereslet ebből eredő gyengülése pedig negatívan befolyásolhatja az eszközárakat.