Most akkor mennyit is ér az ingatlanom? – egy részvényes portfóliókezelő nézőpontja

Rengeteg cikk jelent meg az utóbbi időben az ingatlanpiacról, annak dinamikájáról, reál- és nominál árakról, a kereslet és a hitelezés drasztikus visszaeséséről. Sokan megugró alkulehetőségről és túlárazott ingatlanokról is írnak – úgy általában. Gondoltam, itt az ideje egy másik, jóval kevésbé elterjedt szempontból is az ingatlanokra tekinteni, mégpedig azoknak a belső értéke szempontjából. 

Ez nem egy absztrakt fogalom, hanem nagyon is egy releváns, a befektetések világából jól ismert, nagyon gyakran alkalmazott technika. Ennek az alapja, hogy minden befektetés annyit ér, mint az általa a jövőben megtermelt cash flow jelenértéke. Mi az ingatlan cash flow-ja? Hát a bérleti díja! Tehát azt kell megnézni, hogy vajon mennyiért lehetne reálisan kiadni az ingatlant. Emellé már csak az éves növekedésekre (infláció) van szükségünk, amivel növelhetjük a bérleti díjat, és meg is építhető a DCF-modell. Viszont kihagytam az egyik legfontosabbat, a diszkontrátát. Ez lenne az úgynevezett elvárt hozam, amin visszadiszkontáljuk a jelenbe az adott cash flow-kat, hogy megkapjuk az ingatlan belső értékét. Míg az infláció kapcsán kiindulhatunk az MNB előrejelzéséből (amelyet természetesen korrigálhatunk, ha akarunk), addig a diszkontrátára is adhatunk egy becslést vagy visszaszámíthatjuk a jelenlegi piaci árazásokból. Azaz megkereshetjük azt a diszkontrátát, ami az adott ingatlanok jelenlegi ellenértékét adja ki, az adott bérleti díjak és inflációs pálya mentén. 

Ehhez persze össze kell koszolnunk a kezünket, és számolnunk, becsülnünk kell, de azt nagyon is megéri! Miért is bajlódnánk mindezzel, ha csupán elég lenne megnézni, hogy mennyibe kerülnek a hasonló ingatlanok a környéken? Pontosan azért, mert nem biztos, hogy van hasonló ingatlan a piacon, de mégis szeretnénk tudni, hogy vajon racionálisan áraz-e a piac. Nem fogom megválaszolni, hogy túlárazott-e az ingatlanpiac, de lássunk pár dolgot. Reálértelemben nagyon markáns csökkenésen van túl az ingatlanpiac (nominális árnövekmény mínusz infláció), a kamatok csökkenő pályára kerülhetnek (élénkülhet a hitelezés), a diszkontráták is visszaeshetnek (az inflációval együtt), ami felhajtja a belső értéket, azaz az ingatlan árát. Ez a módszer pedig segíthet abban, hogy meghatározzuk a fair értéket, akár vevők, akár eladók vagyunk.