BÉT logóÁrfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok

A belvárosi toronyépületek árnyékából kinőtték magukat a külvárosi irodaházak

A külvárosi irodák az autós bejárás miatt jobban viselték a pandémiát, míg a tulajdonosi szerkezetük a rugalmas finanszírozásnak kedvez. A kiürülő központi irodatornyokban még ahhoz sincs elég természetes fény, hogy gazdaságosan alakítsanak ki lakásokat. Ezért a magas üresedési ráta lehet az új norma a központi üzleti negyedekben.

Az árnyékban töltött évek után a szerény külvárosi irodák sokkal jobban teljesítenek, mint a fényes belvárosi tornyok, ami jórészt még mindig az otthoni munkavégzés számlájára írható. 

The Robert S. Strauss Tower, which houses Akin Gump Strauss Hauer & Feld LLP offices, in Washington, DC, US, on Thursday, June 27, 2024. Fights over funding, inflammatory riders, and more days budgeted for campaigning than legislating will influence how lobbyists seize this year's spending negotiations with K Street lobbyists not expecting it to be smooth. Photographer: Ting Shen/Bloomberg
Jobban teljesítenek a külvárosi irodák / Fotó: Ting Shen / Bloomberg / Getty Images

A belvárosi irodák értékelése a felére zsugorodott a 2022 eleji csúcshoz képest az MSCI Real Assets adatai alapján. Míg a külvárosi irodák esetében a csökkenés csupán 18 százalék. 

Épp ellenkező folyamat zajlik, mint a 2008–2009-es pénzügyi válság után, 

amikor a városon kívüli irodákban az árak nagyobb mértékben csökkentek, mint a nagyobb központokban.
A Moody”s elemzése szerint az értékpapírosított adósságpiacon május végére lejáró, 10 millió dollár alatti jelzáloghitelek 72 százalékát időben kifizették. Miközben a több mint 100 millió dollár értékű kölcsönöknek csak 27 százalékát törlesztették. Ami azt mutatja, hogy 

a hitelfelvevők küzdenek a belvárosi irodák tetemes jelzáloghiteleinek refinanszírozásával. 

Az 1990-es évek vége óta először fordul elő, hogy a belvárosi irodák nyolc egymást követő negyedévben üresebbek voltak, mint a külvárosi helyszínek a Colliers ingatlantanácsadó cég adatai alapján. A nagyvárosi bérlők továbbra is a belvárosban akarnak maradni, közel a munkavállalók nagyobb csoportjához, de agresszívebben csökkentik ingatlanlábnyomukat, amint bérleti szerződésük megújítására kerül sor.

A Covid–19 járvány drámaibb hatással volt a belvárosi munkavégzési szokásokra, mint a külvárosokéra. A városközpontok hosszabb időre kiürültek, mivel a munkavállalók nem akartak tömegközlekedéssel utazni. Azt is szerették, ha nem kell sokat ingázniuk a hét öt napján, s az erős munkaerőpiacnak köszönhetően megtartották ezt a rugalmasságot.

A külvárosi irodapiacokon dolgozók, akik általában autóval járnak dolgozni, korábban visszatértek az irodába.

A belvárosi irodák értékelése jóval sebezhetőbb volt egy összeomlással szemben, mert korábban biztonságos fogadásként tekintett rájuk a piac. A nyugdíjtársaságoktól az állami vagyonalapokig mindenki megduplázta irodáit a központi üzleti negyedekben. Ami olyan módon pumpálta fel az árakat, ami a külvárosokban nem történt meg.

An aerial image taken on July 3, 2024 shows roller coasters at the the Six Flags Entertainment Corp. California's Great America amusement park (R), Mission Valley College (C), along with Silicon Valley area corporate office buildings and homes after sunrise above Santa Clara, California. (Photo by Patrick T. Fallon / AFP)
A külvárosi irodák tulajdonosai jobban szót értenek a hitelezőkkel / Fotó: AFP

A tulajdonosi összetétel is befolyásolja az irodahitelek teljesítményét. A nagy intézményi befektetők, mint a Blackstone és a Brookfield, melyek a belvárosi irodákat preferálják, minden centnek utána néznek. Míg a külvárosi irodák kisebb bérbeadói vagy családi irodatulajdonosai hajlandóbbak együttműködni a hitelezőkkel, hogy megoldást találjanak a bajba jutott hitelekre.

 

Irodából lakás?


A belvárosi irodák lakóingatlanokká alakítása lehetne a megoldás, hogy a városok felszámolják a felesleges kínálatot. Ám az értékelések aláássák a felújítások gazdaságosságát, ráadásul a legtöbb iroda nem igazán jó jelölt az átalakításra. A nagy termekkel rendelkező ingatlanok, különösen az 1970-es és 1980-as években épültek, nem rendelkeznek elegendő természetes fénnyel ahhoz, hogy megfelelő otthonokká alakítsák őket. 

Ezért a magas üresedési ráta lehet az új norma a központi üzleti negyedekben, ami dominóhatást válthat ki a bérleti díjak körében.

Címoldalról ajánljuk

Tovább a címoldalra

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.