A belvárosi toronyépületek árnyékából kinőtték magukat a külvárosi irodaházak
Az árnyékban töltött évek után a szerény külvárosi irodák sokkal jobban teljesítenek, mint a fényes belvárosi tornyok, ami jórészt még mindig az otthoni munkavégzés számlájára írható.
A belvárosi irodák értékelése a felére zsugorodott a 2022 eleji csúcshoz képest az MSCI Real Assets adatai alapján. Míg a külvárosi irodák esetében a csökkenés csupán 18 százalék.
Épp ellenkező folyamat zajlik, mint a 2008–2009-es pénzügyi válság után,
amikor a városon kívüli irodákban az árak nagyobb mértékben csökkentek, mint a nagyobb központokban.
A Moody”s elemzése szerint az értékpapírosított adósságpiacon május végére lejáró, 10 millió dollár alatti jelzáloghitelek 72 százalékát időben kifizették. Miközben a több mint 100 millió dollár értékű kölcsönöknek csak 27 százalékát törlesztették. Ami azt mutatja, hogy
a hitelfelvevők küzdenek a belvárosi irodák tetemes jelzáloghiteleinek refinanszírozásával.
Az 1990-es évek vége óta először fordul elő, hogy a belvárosi irodák nyolc egymást követő negyedévben üresebbek voltak, mint a külvárosi helyszínek a Colliers ingatlantanácsadó cég adatai alapján. A nagyvárosi bérlők továbbra is a belvárosban akarnak maradni, közel a munkavállalók nagyobb csoportjához, de agresszívebben csökkentik ingatlanlábnyomukat, amint bérleti szerződésük megújítására kerül sor.
A Covid–19 járvány drámaibb hatással volt a belvárosi munkavégzési szokásokra, mint a külvárosokéra. A városközpontok hosszabb időre kiürültek, mivel a munkavállalók nem akartak tömegközlekedéssel utazni. Azt is szerették, ha nem kell sokat ingázniuk a hét öt napján, s az erős munkaerőpiacnak köszönhetően megtartották ezt a rugalmasságot.
A külvárosi irodapiacokon dolgozók, akik általában autóval járnak dolgozni, korábban visszatértek az irodába.
A belvárosi irodák értékelése jóval sebezhetőbb volt egy összeomlással szemben, mert korábban biztonságos fogadásként tekintett rájuk a piac. A nyugdíjtársaságoktól az állami vagyonalapokig mindenki megduplázta irodáit a központi üzleti negyedekben. Ami olyan módon pumpálta fel az árakat, ami a külvárosokban nem történt meg.
A tulajdonosi összetétel is befolyásolja az irodahitelek teljesítményét. A nagy intézményi befektetők, mint a Blackstone és a Brookfield, melyek a belvárosi irodákat preferálják, minden centnek utána néznek. Míg a külvárosi irodák kisebb bérbeadói vagy családi irodatulajdonosai hajlandóbbak együttműködni a hitelezőkkel, hogy megoldást találjanak a bajba jutott hitelekre.
Irodából lakás?
A belvárosi irodák lakóingatlanokká alakítása lehetne a megoldás, hogy a városok felszámolják a felesleges kínálatot. Ám az értékelések aláássák a felújítások gazdaságosságát, ráadásul a legtöbb iroda nem igazán jó jelölt az átalakításra. A nagy termekkel rendelkező ingatlanok, különösen az 1970-es és 1980-as években épültek, nem rendelkeznek elegendő természetes fénnyel ahhoz, hogy megfelelő otthonokká alakítsák őket.
Ezért a magas üresedési ráta lehet az új norma a központi üzleti negyedekben, ami dominóhatást válthat ki a bérleti díjak körében.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.