Ezer meg ezer kérdés a „luxusadó” körül

„Meg kell alakulniuk a kerületi önkormányzatoknak, ezt az adónemet a főváros akkor tudja kivetni, ha a kerületek nem élnek ezzel a lehetőséggel, illetve hozzájárulnak ahhoz, hogy a főváros hajtsa be ezt az adónemet. A programom minden elemét végre fogjuk hajtani, a »Tiborcz-adót« is be fogjuk vezetni” – jelentette ki a Klubrádióban a főpolgármester. A kerületek többségében – mint fogalmazott – szerencsére ellenzéki többség van, úgyhogy a kollégái már készítik ennek a jogszabálynak a részletes kidolgozását.

Választék

Az 500 millió forintos vételár felett keresgetve találunk komplett új építésű épületkomplexumot 1,2 milliárdért, és dunai panorámás lakást a V. kerületi Belgrád rakparton. Ezek mind érintettek lehetnek, hiszen a Karácsony Gergely által Orbán Viktor miniszterelnök veje után elnevezett adót a félmilliárd forintnál értékesebb magáningatlanokra szabatná ki a frissen megválasztott főpolgármester. A nagyságát állítólagosan az építményadó felső korlátja – négyzetméterenként maximum 1898 forint – alapján határoznák meg. A maximális összeget egyébként összesen három budapesti kerület alkalmazza jelenleg: Terézváros, Erzsébetváros és Józsefváros.

„Az építményadónál az alapterületre vetítjük rá az adó összegét, vagy a korrigált forgalmi értékre vetjük ki az adót. Ebben az esetben a korrigált forgalmi érték maximum 3,6 százaléka lehet az adó mértéke. A kifejezetten nagy értékű ingatlanokra kivetett ingatlanadó, amit az önkormányzat, vagy az állam évről évre kivet, nem volt még hatályban Magyarországon. Luxusadó formájában volt erre próbálkozás, de azt hatálybalépése előtt elkaszálta az Alkotmánybíróság” – reagált a főpolgármester bejelentésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Karácsony a rádióban arról beszélt, hogy az adónem kivetése nem lehet probléma, hiszen a kerületek hozzájárulásával elhárul minden akadály. A kerületek márpedig – ahogy politikus is hangsúlyozta – nem fognak keresztbe tenni az elképzeléseinek, mivel többségük már ellenzéki október 13-óta. Öt évvel ezelőtt törvénybe iktatták, hogy egy önkormányzat bármilyen, egyéb törvényben nem tiltott, úgynevezett települési adót (helyi adókat és települési adókat különböztetünk meg egymástól, előbbit rendelet szabályozza – a szerk.) szabadon kivethet. Fontos szabály, hogy ezek nem irányulhatnak olyan adótárgyra, ami közteher alatt áll.

Egységes kataszter

Balogh László úgy véli, hogy

a technikai nehézség abban rejlik, hogy nem igazán létezik olyan egységes értékalapú ingatlan-kataszter itthon, amibe be lehetne sorolni, hogy mi az 500 millió forintnál értékesebb, vagy annál olcsóbb ingatlan.

„Különböző statisztikákat el lehet érni, például a forgalom alapján láthatjuk, hogy mennyiért cseréltek gazdát az ingatlanok, ez alapján pedig övezetekre lehetne osztani Budapestet” – vetette fel a szakértő. Ugyanakkor hozzátette: ezzel viszont az a probléma, hogy a földhivatali nyilvántartásban nincsenek berögzítve a tranzakciós árak, másrészt az adásvételi szerződéseknél sincs részletezve, hogy milyen állapotú és minőségű az ingatlan és miért annyi az ára, amennyi. Ahol drágák vagy jó állapotúak az ingatlanok, ott az 500 milliós határt kisebb alapterülettel is el lehet érni, ahol pedig olcsóbbak a négyzetméterárak, ott lehet, hogy egy több száz négyzetméteres ingatlan után sem kell adót fizetni.

Minőségi faktor

„Aztán ott van a minőségi faktor is, hogy hiába van jó helyen, mondjuk az V. kerületben egy 2-300 négyzetméteres lakás, ami a forgalmi statisztikák alapján az 500 milliós kategóriába esne, de ha több éve vagy évtizede nem volt felújítva, rendezetlen a jogi háttere, az a forgalmi értéket csökkentheti. Nehéz tehát így elsőre megmondani, hogy mi alapján és milyen ingatlan hogyan vonható adózás alá” – jelentette ki.

Elárulta, az Ingatlan.com adatbázisában 39535 eladó budapesti lakás, vagy ház szerepel, ebből körülbelül 200 olyan ingatlan van, amit 500 milliónál drágábban hirdetnek a tulajdonosok vagy ingatlanközvetítők. „Ha feltételezzük azt, hogy a jelenlegi kínálat értékei reprezentálják a budapesti ingatlanállomány értékeit, akkor ez alapján 4500-4600 olyan ingatlan lehet, ami 500 milliónál értékesebb, de ez egy nagyon erős becslés, nehéz irányadónak tekinteni” – hangsúlyozta a szakember. Rámutatott: a 2018-as kínálatot megnézve azt látjuk, hogy az akkor meghirdetett ingatlanoknak a 0,18 százaléka volt az, amit 500 milliónál drágábban kínáltak, „ha ezt megszorozzuk a 9000 ezer budapesti ingatlannal, akkor 2-4000 ingatlan lehet attól függően, hogy milyen becslési módszert alkalmazunk.”

Balogh László véleménye szerint gondot jelenthet továbbá, hogy a tulajdonosok nem biztos, hogy fel vannak készülve arra, hogy az ingatlan értékének valamekkora hányadát befizessék évről évre valamilyen közteherként.

A budapesti lakosság 80 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, tehát elképzelhető, hogy valaki örökölt egy nagyobb alapterületű, jó helyen lévő ingatlant, ezért nem biztos, hogy mindenki a saját erejéből jutott 500 milliós ingatlanhoz, hogy ha nem, ott lehet, hogy az adó megfizetése is problémát okoz, és az pedig az ingatlanok tulajdonjogában is változást eredményezhet.

Más-más helyzet

„Még a jogszabály-tervezetet sem láttuk, nem tudjuk, hogy az adómérték milyen arányban áll mondjuk egy 500 milliós ház, vagy lakás piaci értékével. Amennyiben ez egy nagyon alacsony kulcs lesz, vagy bizonyos mentességek kapcsolódnak hozzá, az egy más helyzetet idéz elő, mint amikor egy olyan mértékű adónemet kívánnak bevezetni, ami adott esetben még a lakás, vagy ház értékesítéséhez is vezethet” – erről már a WTS Klient adótanácsadási üzletágának vezetője beszélt portálunknak. Gyányi Tamás hangsúlyozta:

a fő aggály a bevezetésével kapcsolatban az, hogy gyakorlatilag az adózott jövedelemnek történik meg az újraadóztatása.

„Alapesetben az emberek abból a jövedelemből veszik a lakást, amit már egyszer leadóztak” – emlékeztetett a szakértő. Rámutatott: a helyi adókról szóló törvényben valóban van arra lehetőség, hogy különböző adónemeket bevezessenek az önkormányzatok. „Ez a lehetőség benne van, viszont nevesítve, például ingatlanhoz kapcsolódóan már most is van építményadó, amelyet viszont nem minden önkormányzat vet ki, és országos szinten is teljesen változatos, hogy milyen ingatlanokra vonatkozik egyáltalán ez az adómérték” – szögezte le.

Eddig is megtehették volna

Azzal kapcsolatban, hogy az adó nagyságát az építményadó felső korlátja alapján határoznák meg, azt válaszolta,

eddig is megtehették volna, hogy egyes kerületekben, vagy bármelyik városban mondjuk az építményadót az otthonunk céljául szolgáló lakásokra is kivetik, de alapvetően nem ez volt a jellemző.

(Címlapkép: Karácsony Gergely megválasztott főpolgármester az önkormányzati választások eredményváró rendezvényén. Fotó: MTI/Balogh Zoltán)