Becsapós szabályok az ingatlanbérbeadásnál

A személyi jövedelemadóról szóló törvény ezzel kapcsolatos rendelkezései annak ellenére módosultak 2011. január 1-jével, hogy már tavaly augusztus 16-án is változott a szabályozás – a többségi vélemény szerint mind a két alkalommal előnyére.

A szabályozás egyik fontos eleme, hogy az ingatlant bérbe adó az általános forgalmi adó (áfa) alanyának minősül, vagyis köteles a bérleti díjról számlát, nyugtát vagy egyéb számviteli bizonylatot kiállítani. A tavaly nyári adócsomag vezette be azt az egyszerűsítést, hogy a kizárólag bérbeadási tevékenységet folytató magánszemély nem köteles adószámot igényelni az adóhatóságtól akkor, ha nem minősül egyéni vállalkozónak, és az ingatlant nem az EU más tagállamában illetőséggel rendelkező adóalany veszi ki. Az adószám híján azonban áfás számlát köteles kibocsátani az ilyen magánszemély is, a bizonylaton pedig a bérbeadó neve mellett annak adóazonosító jelét kell feltüntetni. A korábban már bejelentkezett és adószámmal rendelkező, ilyen tevékenységet folytató adóalanyok továbbra is az adószámukat tüntetik fel a bizonylatokon.

A 2011-es év újdonsága, hogy a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme után – amennyiben nem egyéni vállalkozóként folytatja e tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részeként, az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok szerint kell teljesíteni az adókötelezettségét. Megszűnt tehát a választási lehetőség a bérleti díj külön adózásával kapcsolatosan. A társaságok részéről ez annyiból igényel külön odafigyelést, hogy a magánszemély bérbeadótól érkező számla befogadásakor, ellenőrzésekor a számlán csak a bruttó bérleti díj értéke szerepelhet (a 25 százalékos, egyéb körülmények között levonható áfa nélkül).

Ami a tevékenység adózását illeti: a bevétel a jövedelem megállapításakor mérsékelhető 10 százalékos költséghányad érvényesítésével, valamint tételes költségelszámolás esetén a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségekkel. Utóbbi esetében szintén új elem az időarányos, területarányos értékcsökkenés elszámolásának lehetősége akkor, ha az ingatlant nem egész évre vagy nem a teljes területét adják bérbe. Ez még abban az esetben is így van, ha a bérbeadó az ingatlant a tevékenység kezdetét megelőző három évnél régebben szerezte meg – a régebbi szabályok szerint értékcsökkenés elszámolására ilyenkor már nem volt lehetőség, jelenleg azonban van. Mint említettük, az így kiszámított jövedelem az összevont adóalap részét képezi, tehát 2011-ben az ingatlan-bérbeadás jövedelme után az adóalap meghatározásához növelni kell a jövedelmet az adóalap-kiegészítés 27 százalékos összegével, és az így megállapított adóalap után 16 százalék a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke.

Oda kell figyelni arra, hogy számlaadásra nem kötelezett magánszemélynek juttatott bevételből a kifizető vonja le az adóelőleget, míg számlaadásra kötelezett magánszemély esetében a fő szabály szerint a kifizető erre nem kötelezhető – ezalól az az eset képez kivételt, amikor az egyéni vállalkozónak nem minősülő magánszemély a kifizetőtől kifejezetten kéri az adóelőleg megállapítását. A bérbeadási tevékenységgel összefüggésben nem adható adójóváírás, családi kedvezmény érvényesítésére és súlyosan fogyatékos állapotra vonatkozó adóelőleg-nyilatkozat: ezeket a kedvezményeket a bérbeadó kizárólag az év végi szja-bevallásban tudja érvényesíteni.

n Lakás önkormányzatnak történő bérbeadásánál a bevétel egésze jövedelemnek minősül, az adó mértéke 0 százalék, amennyiben az alábbi feltételek teljesülnek:

– a lakásra van érvényes lakhatási engedély

– a lakás fekvése szerinti önkormányzat gazdálkodó szerve a bérbevevő

– a bérleti szerződés határozott időtartamú, és legalább 36 hónapra szól

– az önkormányzat a lakást magánszemélyek lakhatásának biztosítására hasznosítja

– a bérleti szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre, a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát

n Lakás önkormányzatnak történő bérbeadásánál a bevétel egésze jövedelemnek minősül, az adó mértéke 0 százalék, amennyiben az alábbi feltételek teljesülnek:

– a lakásra van érvényes lakhatási engedély

– a lakás fekvése szerinti önkormányzat gazdálkodó szerve a bérbevevő

– a bérleti szerződés határozott időtartamú, és legalább 36 hónapra szól

– az önkormányzat a lakást magánszemélyek lakhatásának biztosítására hasznosítja

– a bérleti szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre, a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát -->