MNB: biztonságosabbá válik a lakóingatlanok projektfinanszírozása

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlást adott ki a magyarországi székhelyű hitelintézeteknek a lakóingatlan-fejlesztési célú projekthitelekről. A cél, hogy a lakóingatlan projektek finanszírozása során a piaci szereplők egységes kockázatkezelési elveket alkalmazzanak. A szabályozás kiadása előtt a jegybank felmérte a hazai bankok gyakorlatát, és konzultált az érintett szakmai érdekképviseletekkel is. A 2021. április elsejét követően az újonnan nyújtott lakóingatlanfejlesztési projekthitelek és vevőoldali finanszírozások esetében alkalmazandó jegybanki szabályozás egyúttal a lakóingatlanok leendő (lakossági) vevői biztonságának megerősítését is szolgálja.

Az MNB ajánlásában elvárja, hogy a bankok kockázatvállalási politikájukban határozzák meg a lakóingatlan-fejlesztési projektek finanszírozhatóságának minimumfeltételeit, a konkrét finanszírozói, illetve vevőoldali hitelezői folyamatokat illetően pedig alkalmazzanak jól kidolgozott eljárásrendeket. Szabjanak meg portfóliószintű limitet az ilyen típusú projekthitelekre, s folyamatosan kövessék nyomon azok kihasználtságát.

Ami a konkrét projektek jellemzőit illeti, a bankoknak előzetesen saját belső értékelés alapján meg kell határozniuk, hogy milyen fejlesztési jellemzőket (pl. az ingatlan elhelyezkedés, közművekkel való ellátottsága stb.) részesítenek előnyben a hitelnél. Kellő körültekintéssel kell ügyelniük a jogszabályok és a külső előírások betartatására is a projektek során.

A banki finanszírozás feltételeként a projekt biztonságos megvalósításának igazolására a lakóingatlan-fejlesztésben résztvevő személynek (szponzor, a lakásokat eladó) alapesetben legalább a teljes nettó költség 30 százalékát önerőként be kell mutatnia.

Emellett igazolnia kell saját – és kivitelezője – megfelelő szakmai hátterét és tapasztalatát, valamint az előre nem látható esetekre helytállási kötelezettséget is kell vállalnia. A projekt önerejének és a finanszírozó banktól lehívható hitelkeretnek száz százalékban – tehát a majdani lakásvásárlók pénze nélkül is – fedeznie kell a teljes lakóingatlan-fejlesztést.

A lakást vásárolni szándékozókat védi az az előírás is, hogy az általuk befizetett foglalókat, vételárat a projekt (eladó) zárolt óvadéki számláján kell tartani.

A projekthez kötődő szállítói számlákat az építtető, illetve szponzor vevői előlegekből, foglalókból nem fizetheti. A bankoknak külön belső szabályozásban kell rögzíteniük a vevőoldali finanszírozási feltételeiket, ellenőrizniük kell, hogy az eladó megfelelő formátumú és tartalmú adásvételi szerződéseket kötött a lakásvásárlókkal.

Az ügyletben résztvevő minden fél biztonságát szolgálja az a megoldás, hogy a vevők bankhitelét az ingatlan készültségi fokához illeszkedően szakaszosan folyósítják, ezért jó gyakorlatnak tartja a jegybank.

Az MNB elvárja azt is, hogy ha a bank egy, nem általa finanszírozott projekthitelhez kapcsolódó lakás vásárlására ad hitelt, akkor a finanszírozás feltételeként a projektnél legalább 90 százalékos készültségi fokot határozzanak meg.

A jegybanki ajánlás emellett felsorolja a banki finanszírozáshoz bevonandó fedezeteket, rögzíti a konstrukció zártságát szavatoló számlastruktúrával kapcsolatos elvárásokat, illetve a folyósítási feltételekkel és a monitoring tevékenységgel kapcsolatos minimum elvárásokat is.