Erősen kezdte az évet a lakáspiac

Közzétette az idei, első negyedévet összegző jelentését a KSH. A Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2021. I. negyedév című kiadvány szerint  élénkült a forgalom, és mind a használt, mind az új lakások ára 5,8 százalékkal emelkedett az előző negyedévhez képest.

A 2019-ben kezdődő visszaesést 2020-ban fokozták az egymást követő pandémiás időszakok.

A hasonló feldolgozottság mellett tavaly mért adatok alapján az éves forgalom 14 százalékkal elmaradt a megelőző évitől és végig jelentős – a járványhelyzet alakulásával összefüggő – ingadozásokat mutatott. Az I. negyedévben 14, a II.-ban 29 százalékos visszaesés után az év második felében már kevésbé lassult a piac. A III. negyedévi 3,5 százalék után a IV. negyedévi újabb lezárások idején a forgalom 13 százalékkal mérséklődött – írta a KSH.

Általános élénküléssel kezdődött viszont az első negyedév: az értékesítések száma – az eddig feldolgozott adatok alapján – 15 százalékkal emelkedett 2020 azonos negyedévéhez képest. 2020-ban a falusi CSOK bevezetése fékezte a forgalom visszaesését a támogatott településeken. Itt éves szinten 7,9 százalékkal csökkent a lakásértékesítés 2020-ban, miközben azokban a községekben, ahol nem volt igénybe vehető a támogatás, ötödével esett vissza az eladások száma. 2021-ben ugyanakkor a nem támogatott községek lakáspiaca kezdett gyorsabban bővülni, az I. negyedévben itt 14, míg a támogatott települési körben 1,9 százalékkal lett több a lakástranzakciók száma, mint az előző év azonos időszakában.

Az új lakások aránya a lakáspiacon 2016 óta fokozatosan emelkedett, 2019-ben elérte a 7,1 százalékot. 2020-ban az eddig ismert adásvételek 6,1 százaléka vonatkozott új építésű lakásra.

2021 I. negyedévében az eladott lakások 3,9 százaléka volt új építésű az eddig beérkezett adatok szerint.

A használt lakások éves, tiszta árindexének emelkedése 2020-ban jelentősen lassult. A 2015. évi bázison számított index az év ellentétes irányú lakáspiaci mozgásainak következményeként 3,9 százalékkal nőtt az előző évhez képest.

Az új lakások körében a 2020. évi tranzakciók árszintje az eddig beérkezett adatok szerint 12 százalékkal meghaladta a 2019. évit.

Az új lakások – fogyasztóiár-index figyelembevételével számított – éves reálárindexe számottevően (8,5 százalék), míg a használtaké alig emelkedett (0,5 százalék), ezzel 

megszakadt a reállakásárak 2014 óta történő lendületes emelkedése a használt lakások piacán.

2020 során mindkét, korlátozásokkal járó járványhullám visszavetette átmenetileg a lakások drágulását. A használtlakás-árak a 2020. I. negyedévi emelkedés után a Covid19-járvány II. negyedévre eső, első időszakában az előző negyedévhez képest 2,8 százalékkal csökkentek. A III. negyedév 3,9 százalékos emelkedését a IV. negyedévben ismét visszaesés követte (2,1 százalék). A váltakozó irányú elmozdulások hatására a IV. negyedévi használtlakás-árak mindössze 2,2 százalékkal haladták meg a 2019-es azonos időszaki szintet.

2021 I. negyedévében erőteljes korrekció bontakozott ki, ekkor a növekvő számú eladást az előző negyedévhez képest 5,8 százalékos áremelkedés kísérte a használt lakások körében. A 2015. évi bázishoz viszonyított index értéke ekkor 186 százalékot ért el.

Az új lakások piacán a 2020. I. negyedévi kiugró, 8,6 százalékos áremelkedés után az év során lassult a növekedés, de a járványhullámok idején sem csökkentek az árak, 2021 I. negyedévében pedig itt is a használt lakásokéval megegyező, 5,8 százalékos áremelkedést figyeltünk meg. Az előző év azonos időszakához viszonyítva ekkor 11 százalékkal lettek magasabbak az újlakás-árak. 

Ez arra utal, hogy az új lakások piacán nem okozott olyan megtorpanást a járványhelyzet, mint a használtakén.

2021 I. negyedévében az új lakások ára elérte a 2015. évi bázis kétszeresét.

Az új lakások piacán folytatódott az áremelkedés, miközben 2020-ban 15 ezer, 2021 I. negyedévében további 4,4 ezer lakás épült értékesítési céllal. Bár 2020-tól újra 27 százalék lett a lakásáfa, ebben az időszakban az értékesítések számottevő része még az 5 százalékos, kedvezményes áfa igénybevételével történt, ami hozzájárult a lakásépítés lendületének a fenntartásához. (A kedvezményes áfa 2020 januárjától történő kivezetése után a 2018 novembere előtt építési engedélyt kapott lakásokat még kedvezményes áfával értékesíthették a beruházók.)

Ugyanakkor a járvány két hulláma és az elhúzódó adminisztratív eljárások hátráltatták a lakások értékesítését és az adatok beérkezését.

Mindezek hozzájárultak ahhoz, hogy eddig mindössze 8 ezer, 2020-ban lezajlott újlakás-értékesítésről állnak rendelkezésre adatok, és a 2021. I. negyedévi tranzakciók száma egyelőre az ezret sem éri el. 2020-ban az újlakás-tranzakciók száma Budapesten 15 százalékkal nőtt, ugyanakkor minden más településkategóriában csökkent 2019 azonos feldolgozottságú adataihoz viszonyítva.

2021 I. negyedévében közel kétszeresére emelkedett az új lakások eladása az előző év azonos időszakához viszonyítva. A vidéki lakásépítés 2020. évi fellendülése azonban még így is kevéssé érintette a lakáspiaci eladásokat, ugyanis az építkezések többletét saját célra épített családi házak adták, amelyek nem kerültek piacra.

Az első negyedévben 36,1 millió forint volt egy új lakás átlagos ára, 600 ezerrel több, mint az előző év átlagában. Budapesten egy új lakás átlagosan 46 millió forintba került, ez 3 millió forinttal több, mint 2020-ban.

Ugyanekkor a négyzetméterárak 14 százalékkal, 815 ezer forintra emelkedtek. A kiterjedt újlakás-piaccal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 821 ezer, a VIII. és a XIV. kerületben 800 ezer forint közelében voltak a fajlagos árak, míg a IV. kerületben ettől némileg elmaradt az árszint. Egyelőre kevés újlakás-értékesítésről áll rendelkezésre adat a pesti belső kerületekből és a XI. kerületből, ahol az árak 900 ezer és 1 millió forint körül szóródtak az év első három hónapjában.

A megyeszékhelyeken adták el az új lakások több mint egyharmadát,

átlagosan 520 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, 13 százalékkal drágábban, mint 2020-ban. A jelentősebb újlakás-piaccal rendelkező Győrben 550, Debrecenben 615, Nyíregyházán 417 ezer forintba került a lakások négyzetmétere. A 2020. évi szinthez képest mindenütt drágultak a lakások, az említettek közül Debrecenben az átlagot meghaladó mértékben, 18 százalékkal.

A Balaton környéki települések árszintje elérte a négyzetméterenkénti 784 ezer forintot,

ami 12 százalékkal magasabb a 2020 évinél. Siófokon az új építésű lakások négyzetmétere átlagosan 862 ezer forintba került, 17 százalékkal többe, mint 2020-ban.

A 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

A nagyobb városok használtlakás-piaci súlya 2015-től 2020-ig folyamatosan csökkent. 2021 I. negyedévében a tendencia megfordult és Budapest, valamint a megyeszékhelyek részesedése is nőtt. Továbbra is a kisebb településeken, tehát a nem megyeszékhely városokban és a községekben adták el a legtöbb használt lakást, ezek aránya azonban 63-ról 59 százalékra mérséklődött.

A változás összefügg azzal, hogy az eltérő helyzetű települések lakáspiaca másként reagált a járványhelyzetre. Míg a nagyobb településeken a kezdeti, nagyobb arányú visszaesés után már 2020 III. negyedévében mutatkozott némi élénkülés, addig a kisebb településeken a forgalomcsökkenés mérsékeltebbnek bizonyult, és az év egészében kitartott. Egységes, valamennyi településkategóriára kiterjedő élénkülést csak 2021 I. negyedéve hozott, ekkor a fővárosban bővült leginkább a használtlakás-eladások száma a korábbi időszak azonos feldolgozottságú adataival összevetve. (A fővárosi érték kiugró emelkedése részben az alacsony bázisnak tudható be, 2020 I. negyedévében ugyanis lassult az adatok beérkezése erről a területről.)

Egy használt lakás átlagos ára 2021 I. negyedévében 18,6 millió forint volt.

Ez 200 ezer forinttal elmaradt a megelőző év átlagától, azonban a 2020. IV. negyedévi visszaeséshez képest 1,1 millió forintos növekedést jelentett. 2021 I. negyedévében az átlagos négyzetméterár 294 ezer forint volt, minden településkategóriában meghaladta az egy negyedévvel korábbit.

Budapesten egy lakásért átlagosan 34,4 millió forintot kellett fizetni, ez 500 ezer forinttal több, mint egy negyedévvel korábban, de elmarad a 2020. év átlagától.

A budapesti agglomerációban az eddig beérkezett adatok erőteljes áremelkedésre utalnak, azonban alacsony számuk egyelőre nem tükrözi a piaci folyamatok reális alakulását.

A megyeszékhelyeken egy lakás átlagos ára 20,9 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár 345 ezer forint volt, mindkét érték emelkedett az előző évhez viszonyítva. A legdrágább megyeszékhelyeken (Székesfehérvár, Győr és Debrecen) 26 millió forint fölötti összegbe került egy lakás, míg a legolcsóbban Salgótarjánban lehetett lakást venni (9 millió forint).

A balatoni agglomerációban a 2020. évi 33,7-ről 36,4 millió forintra emelkedett a használt lakások ára.

A kisebb városokban és a községekben az árak nem érték el a 2020. évi átlagot, de a 2000. év végi visszaesés óta általában növekedtek. E tekintetben csak a keleti országrész falvai jelentenek kivételt, ahol tovább mérséklődtek az árak.

Hangsúlyozni kell, hogy az ismertetett árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanjairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszakot érintően még számottevő korrekció történhet.

Uniós árkörkép

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2021 I. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 131 százalékát tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 127 százalék volt.

2021 I. negyedévében a 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke 188 százalékot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül. Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején és azt követően is áremelkedést mértek. Cipruson ugyanakkor jelentősen (5,8 százalék), míg Máltán és Szlovákiában kisebb mértékben estek a lakásárak (1,6, illetve 1,2 százalék).

Nagymértékben drágultak a lakások Észtországban (6,6 százalék) és Dániában (5,8 százalék), utóbbiban a magyarországival megegyező indexet mértek.

Magas volt az áremelkedés üteme Litvániában (5 százalék) és Csehországban(4,6 százalék) is.

A környező országok közül Szlovéniában 3,1, Romániában 2,7, Ausztriában 2,3 százalékkal drágultak a lakások 2020 IV. negyedévéhez képest.