Májusra kimerülhet a zöldhitel kerete

Idén finiselnek az otthonteremtési támogatások, már a nyáron zárul a falusi csok, és rendkívüli roham indult meg a 2,5 százalékos zöldhitelért, ami együttesen is azt eredményezi, hogy a lakáspiacon nyolcadik éve tartó akár két számjegyű áremelkedés nominálisan és reál értéken egyaránt folytatódik még – összegezhető az OTP Ingatlanpont szakértőinek szerdai online sajtótájékoztatón ismertetett, 2022-re szóló prognózisa. 

Már a tavalyi év is pozitív meglepetést hozott, felülmúlta az év eleji várakozásokat a forgalom, az 1300 milliárd forintnyi lakás- és jellemzően lakáscélra igényelt 100 milliárd forint szabad felhasználású hitel kihelyezésének üteme és volumene meghaladta a várakozásokat. 

Miközben – tette hozzá Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője – minden összeállt a hitelpiacon az őrült boom-hoz, a történelmileg alacsony kamatszintek, a magas foglalkoztatottság és az állami otthonteremtési támogatások, a magyarországi lakáshitelezés nagyon alacsony szintről jön fel. Bár tavaly 40 százalékkal nőtt a kihelyezett hitelállomány értéke, az még jócskán, lakásárakkal deflálva körülbelül 30 százalékkal elmarad a  rossz emlékű devizahitelezés során elkönyvelttől. Idén a tavalyi 1400 milliárdról 1600 milliárdra nőhet az új kihelyezésű lakáshitel állomány, de

az emelkedő kamatok már a lélektani határt súrolhatják, ami a korábbi tapasztalatok szerint 6-7 százaléknál húzódik. Ami a lendületet egész biztosan fenntartja az idén, az a kedvezményes vásárlási és felújítási lehetőséget biztosító otthonteremtési programok. 

A 2,5 százalékos zöldhitel a családi ház építéseket pörgeti, a társasházi lakásvásárlásokat jóval keveésbé, miután a bankok csak végszerződésre hiteleznek, előszerződésekre nem. A kész lakásokat kiszívta már a rendkívül kedvezményes hitelprogram vákuum hatása, az azonnal költözhető, megvásárolható ingatlanok száma a felére csökkent.

A 200 milliárd forintos kerettel tavaly októberben megnyílt zöldhitel olyan iramban fogy, hogy májusra kimerülhet a keret – prognosztizálta Kormos Zoltán. A zöldhitelek cirka 63 százalékát családi ház építésére igénylik. 

Azonban a várt 200 milliárd forintnyi otthonfelújítási hitelállományból tavaly 60 milliárd forintnyi realizálódott csupán, ami az első körben az építőiparban jelentkező nyersanyagár robbanásnak, majd a szűk kapacitások miatti munkabér emelkedésnek lehet a következménye, hogy az állami támogatási programot a vártnál jóval kevesebben toldották meg hitellel. Akinek kapóra jött a kedvezményes program, az elején lépett, azóta a kezdeti időkben mért töredékére esett az igénylések száma és összege. 

Az otthonteremtési támogatások több új elemmel való tavalyi megjelenése minden piaci szereplőt és minden piaci szegmenst megmozgatott, ez felborította a hároméves lakáspiaci ciklusokat, kitolta a várt visszaesést - jellemezte a tavalyi év idén is működő  mozgatórugóit Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Nem titkolta, szerényebb áremelkedést és kisebb tranzakció számot prognosztizáltak 2021-re, de a vártnál erősebb volt a lendület, a járvány nem fékezte a lakáspiacot. 

A kedvezményes és visszaigényelhető lakásáfa jelentős lendületet adott az újlakáspiacnak, ahol az építési kedvet az idén záruló támogatási programok is erősítik, miközben a növekvő infláció ismét erősíti a befektetői keresletet. Az idei év az új lakások éve lesz, a kedvezményes lakásáfát célzó projekteknek év végéig építési engedélyt kell szerezniük, a továbbiakban arra csak a rozsdaövezeti építkezéseknek lesz lehetőségük.

Az új lakások ára korábban elképzelhetetlen magasságokba emelkedett már, a peremkerületekben is megjelentek a nemrég még a belvárosokban jellemző árak, négyzetméterenként 900 ezer forintért, sőt egymillió felett is kínálnak már lakásokat a pesti külvárosban. 

Átlag feletti volt a drágulás a budapesti agglomerációban tavaly, ahol a 15-30 százalékos ugrás volt a jellemző, ami még korántsem a ciklus vége, hiszen a bejelentett vasúti fejlesztések tovább növelik az érintett területek értékét a jobb közlekedési kapcsolatok miatt - mondta Valkó Dávid.

A NAV adatai szerint tavaly 697 ezer forint volt a Budapesten értékesített lakások átlagos négyzetméterára, jelentős eltérésekkel városon belül, hiszen az V. kerületben 1,636 millió forintot jeleztek. Vidéken Debrecen megelőzte Székesfehérvárt, előbbi 486 ezer, utóbbi 483 ezer forintos éves négyzetméterár átlagot tükröz a tavalyi lakáspiaci tranzakciók ban. Somogy és Pest megye a két legdrágább megye, mindkét helyen tavaly átlagosan 475 ezres négyzetméter árakat mutat a statisztika.

Meddig nőhetnek még az árak?

– tette fel a kérdést az OTP Ingatlanpont elemzője, aki emlékeztetett, már öt éve is lufinak gondolták az akkori árakat, amikhez képest az olcsóbb megyeszékhelyeken 60 százalékkal, de Pest külső részein is 40-45 százalékkal nőttek a lakásárak. 

 Sok múlik a mindenkori támogatásokon, ezek egy részét kivezetik idén, de emiatt még nem fog visszaesni a forgalom, ráadásul extra jövedelmek érkeznek, élénkíti a keresletet a zöld otthon hitel is. 2023-tól azt sejtik, hogy lassul majd a felfokozott piaci pörgés, ami akár már a második félévre is megelőlegezhető, de ez sem árakban, sem tranzakciószámban okoz csökkenést. Valkó Dávid szerint a sokéves növekedés után később is csak  stagnáló, az inflációval megegyező áremelkedés várható majd.

A lakáspiaci pörgés mellett és épp amiatt felértékelődött a közvetítők szerepe - mondta Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont Zrt. vezérigazgatója, aki nem titkolta, hogy a tavalyi, éves alapon másfélszeresére nőtt jutalékbevétel mögött rengeteg munka volt. Mint mondta, sokszorosára nőtt az ingatlan megtekintések száma, és kezelni kellett a licithelyzeteket, mert egy-egy ingatlant szinte megrohantak a vevők. A falusi csok hatását firtató újságírói kérdésre kifejtette: az olyan helyeken is tranzakciókat eredményezett, ahol korábban nem volt mozgás, de az áremelkedést sehol sem írják pusztán annak a számlájára. 

A folyamatosan felülvizsgált falusi csokos települések körében négy Pest megyei – Perbál, Tök, Sződ és Pilisszentkereszt is szerepel, sőt, Balaton-partiak is vannak köztük. A nyáron záruló kedvezmény tovább erősíti a célpiacok forgalmát, bár a covid miatt amúgy is minden korábbinál keresettebbek lettek a kertes házak mindenütt.