Egzotikus befektetők lepték el a magyar logisztikai szektort

Nő a kereslet a logisztikai ingatlanok iránt, főként a kereskedelmi láncok áruforgalmának biztonságossá tétele, a fogyasztói szokások változása és az e-kereskedelem növekedése miatt – mondta Szoboszlay Máté, a Prologis Magyarország tőkeallokációs igazgatója a Magyar Közgazdasági Társaság webináriumán. 

Az idei első negyedéves adatokat ismertetve elmondta, hogy Magyarországon a társaság vidéken 1,3 millió négyzetméter logisztikai ingatlannal rendelkezik, Budapesten pedig 2,8 millió négyzetméteres a logisztikai bázisa. Az üresedési ráta 4,2 százalékos volt az első negyedévben, ami 1 százalékos emelkedés a tavaly év végi, és 1,6 százalékos az egy évvel korábbi adatokhoz képest, ezt az igazgató egészséges szintnek nevezte. Jelenleg 117 ezer négyzetméternyi terület áll üresen, mindössze hét épületben.

Az idei első négy hónap adatai szerint a Prologisnál a bérelt logisztikai ingatlanok aránya 43 százalékot tett ki, a szerződéshosszabbítások 18 százalékot képviselnek, az új bérelt ingatlanok pedig 29 százalékon állnak, a bővülés részaránya 10 százalékos volt. 

A bérleti díjakkal kapcsolatban Szoboszlay Máté elmondta, hogy a prémiumkategóriás ingatlanokért négyzetméterenként havonta 5,75 eurót kérnek, az átlagos bérleti díj 4,6 euró, és ezek a díjak várhatóan emelkedni fognak. Budapesten 480 ezer négyzetméternyi terület áll fejlesztés alatt. A fejlesztői volumen markáns, ez azonban a szakember szerint a következő 12 hónap távlatában kérdőjeleket vet fel: lesz-e vajon igény ennyi ipari logisztikai ingatlanra? Az új tranzakciók tételei közül 19 meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. 

A logisztikai ingatlanok befektetői között az ismert nemzetközi és hazai brandek mellett megjelentek az úgynevezett egzotikus, azaz az afrikai és a dél-koreai befektetők is– mondta Szoboszlay Máté. Érdekes tendencia, hogy elfogytak a könnyen elérhető fejlesztési telkek, helyettük sokkal több az olyan, amelyen nagyobb infrastruktúra-beruházások szükségesek. Korábban a logisztikai fejlesztéseknél az első ötlettől az átadásig, vagyis a pezsgőbontásig jellemzően maximum 12 hónap telt el, ez az átadási időtáv azonban a jövőben nem lesz tartható.

A fejlesztéseknél az okosmegoldások a jellemzők, főleg az energiaárak emelkedése miatt. A napelemek telepítése nem gond az iparipark-beruházásoknál, hiszen egy 20 ezer négyzetméteres csarnok energiafelhasználása akár a négy-ötszöröse is lehet egy irodaházénak. Ezekben az épületekben sokféle tevékenység folyik, van, ahol banánt érlelnek vagy ATM-automatákat gyártanak, és a cég partnerei között vannak kontaktlencsegyártók is. Az igazgató kiemelte, hogy megrendelőik számára egyre fontosabb a dolgozóik jólléte: az egyik helyen kispályásfoci- vagy futópályát, máshol grillezősarkot vagy kerti tavat igényelnek.

A 2021-es e-kereskedelmi adatokat említve megjegyezte, Amerikában 10-15, Magyarországon 10 százalékos volt a növekedés. A netes vásárlások emelkedése miatt körülbelül a háromszorosára nőtt a raktárakra az igény a hagyományos logisztikai területhez viszonyítva. A webshopokat üzemeltető cégek elképzelései jellemzően eltérnek a piaci standardoktól, például kisebb autóval akarnak behajtani a rakodótérbe, vagy darut használnának az automatizáláshoz. 

Az építőipari alapanyagok drágulása miatt a kivitelezés költségei 2019-ben és 2020-ban 10-15 százalékkal nőttek, tavaly viszont már 40 százalékkal. Az üveg például egy év alatt 400 százalékkal drágult, de markánsan emelkedett a vas- vagy az acélszendvicspanel ára is.

Közel hatezer ügyfél 

A Prologis Inc. világszerte vezető az ipari ingatlanok területén. A múlt év végén 19 országban – egyes esetekben közvetve – összesen körülbelül 93 millió négyzetméternyi létesítményt és fejlesztési projektet birtokol részben vagy egészben. Körülbelül 5800, különféle piacokon tevékenykedő ügyfelének ad bérbe modern disztribúciós létesítményt, elsősorban vállalatközi és kiskereskedelmi online értékesítési területeken.