Árelőnyt, de kockázatokat is rejtenek a közművesítetlen telkek

Telekvásárlás előtt nemcsak fontos, hanem szükséges is eltervezni a kiszemelt – részben vagy teljesen – közművesítetlen ingatlannal járó kiadásokat, nevezetesen azt, hogy milyen költségekkel kell számolni. Piacvezető ingatlanközvetítő irodákat, a Duna House (DH), az Otthon Centrum (OC) és az OTP Ingatlanpont szakértőit kérdeztünk e részpiac sajátosságairól, előnyeiről és kockázatairól, hiszen nem mindegy, hogy mennyibe kerül a közművesítés, és mi befolyásolja ezt.

Félmilliós küszöbön túl

A fejlődő települések többségén az építési telkek gyorsan elfogynak, ezért a falu vagy a város határában a településfejlesztési tervnek megfelelően új területeket vonnak belterületbe. Ilyenkor gyakran előfordul, hogy az adott telek már belterületnek minősül, de az önkormányzat még nem tudja biztosítani az összes közmű kiépítését ott, ezért a telek tulajdonosának költsége lesz, hogy az utcában az ő telke előtt is legyen például gázvezeték vagy csatornarákötési lehetőség. 

Ilyen esetekben egy-egy közmű bekötése a megszokott ár két-háromszorosába is kerülhet. 

Ráadásul az is előfordul, hogy a meglévő csatornahálózat már nem bír el újabb rákötést, mert teljes a terhelés, vagy esetleg elavult – tudtuk meg.

A budapesti régióban a közművesítetlen építési telkek esetében nagyságrendileg körülbelül 500 ezer forintos költséggel lehet számolni, de az összegek településről településre változhatnak – fogalmazott Laczi Csaba, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője. Mint kifejtette: ha közművek az adott utcában már rendelkezésre állnak, akkor 

a csatornarákötés körülbelül 150–300 ezer, a földgázcsonk körülbelül 100 ezer, a villanycsatlakozás ára pedig körülbelül 100–200 ezer forint.

Zártkertekbe a villany bevezetése jellemzően biztosított az önkormányzat által, de a víz és a csatorna nem, ezért a vízellátást fúrt kútból, házi vízművel, a csatornát emésztővel szokták megoldani – tette hozzá az OTP Ingatlanpont szakértője. A telkek ára a lokációtól függ elsősorban, csak másodlagos befolyásoló tényezők a hasznosítási lehetőségek az árképzés során. Tehát nem a közművek jelenléte a leginkább mérvadó egy telek árának meghatározásakor, de ha egymás közelében található, hasonló méretű és adottságú ingatlanokat vizsgálunk, akkor általában mintegy 15 százalék a különbözet a közművekkel ellátott telek javára – mondta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.

Piaci elmélet és gyakorlat

Építési telkeket és zártkerteket akár befektetési céllal, akár önerős építkezés céljából országszerte sokan keresnek. A falusi csokkal érintett településeken élénkebb az érdeklődés, miként a megyeszékhelyek, nagyobb települések agglomerációi is keresettebbek, hiszen továbbra is a munkalehetőségek határozzák meg a legtöbb érdeklődő költözési szándékait – mondta Benedikt Károly.

Annak ellenére, hogy a törvény szerint ingyenesnek kellene lennie egy közműbekötésnek, a gyakorlatban jelentős költségekkel kell számolnia annak, aki gáz-, villany-, víz- vagy csatornabekötést tervez. A szolgáltatók a csatlakozási díjat elengedik, de azt megelőzően a tervezés és kivitelezés során felbérelt szakemberek díját meg kell fizetni – mondta a DH szakértője. Nem mindegy az sem, hogy honnan, milyen távolságról kell bevezetni a közművet. 

Komoly gondot okoz, hogy nagyon kevés szakember foglalkozik ilyen tervezéssel, és ők is leterheltek, így viszonylag sokat kell várni, mire a tervezési és engedélyeztetési fázis lezárul. 

Bonyolítja a helyzetet és drágítja a projektet, ha az út alatt kell átvezetni a közműcsöveket. Ilyenkor az út kezelője ad rá engedélyt, de ezt a munkát csak olyan kivitelező csinálhatja, akinek van erre jogosultsága. 

A helyszíntől, a telek adottságaitól függ, hogy mekkora költséggel kell kalkulálni. A villanybekötésnél például 2×16 amper ingyenes, a többiért fizetni kell. Ingyen bekötnek 150 métert, efölött azonban már fizetni kell az oszlopokat és a felhasznált kábelt is. Tanyák esetében trafóra is szükség lehet, ami már 10 millió forintos nagyságrendű költség. 

Nem mondható gyakorinak, hogy több telektulajdonos összefog egy hasonló fejlesztés érdekében, hogy megosszák a költségeket. Ráadásul hiány van műanyagból, ezért nehezen lehet a villanybekötéshez szükséges dobozhoz hozzájutni. Egy akkreditált villanyszerelő 300–500 ezer forintért végzi el a bekötést.

Nem kell vaktában vásárolni

Ma már mindenki számára elérhető az ügyfélkapun keresztül az E-közmű térkép, ahol jól lehet tájékozódni az adott ingatlan környékén lévő közműszolgáltatásokról – hangsúlyozta Benedikt Károly. A kútfúrás sem olyan egyszerű, mint ahogy azt esetleg egyes eladók beállítják, hiszen az egy külön szakma, szakértő kell hozzá, valamint a kutakat be kell jelenteni és engedélyeztetni kell. A felszíni kutak esetében egyszerűbb az eljárás, a mélyebb kutaknál, a karsztvízhez bányakapitánysági engedély szükséges. A lakosság számára 20-25 méteres mélység engedélyezhető, de nagyon komoly a szabályozás, ráadásul minél mélyebb a kút, annál drágább kinyerni a vizet. Az Otthon Centrum adatai alapján

akár tízszeres különbség is lehet azon telek javára, ahol a közművek kiépítettek, szemben azzal, ahol nem. 

Természetesen az elhelyezkedés is döntő, és jellemzően a jobb lokációjú telkeken a közművek is kiépítettek. A nyaralók esetében leginkább csak fűtésről lehet beszélni, hiszen azok közül a legtöbb rendelkezik vezetékes vízzel és villannyal. Itt a különbség inkább csak másfél-kétszeres, miközben az ingatlan állapota is jelentősen befolyásolja a nyaraló értékét.

Az összehasonlítás nagyon nehéz, mert kevés olyan település van, ahol mind közművesített, mind annak teljes hiányával rendelkező telek is található. Leginkább azonban a fővárosban érezhető a különbség. A budai kerületekben a közmű teljes hiányával rendelkező telkek 5-10 ezer forintos négyzetméteráron mentek el tavaly az OC hálózatán keresztül. A közművesített telkek ára 70–100 ezer forint között mozgott négyzetméterenként ugyanitt. Egy másik nagyváros, Debrecen esetében 10,5 ezer, valamint 66 ezer forint volt a két típus közötti átlagos ár négyzetméterenként – összegezte az OC.