Amikor nem jön ki a matek: mi lesz az üres irodaházakkal így?

A funkcióváltás nem új keletű dolog az ingatlanpiacon. 

Példákért nem is kell távolabb menni a pesti Deák térnél, ahol a régi rendőrpalotából lett szálloda, az Andrássy úti Balettintézetből ugyancsak luxushotel, de több hajdani lakóház is funkciót váltott és felső-közép kategóriás hotelként, vagy belvárosi hostelként találta meg új helyét a piacon  például az A&O Hostel vagy a soroksári út elején a WING által B+B hotellé alakított korábbi iroda – mondta Hegedűs Attila, a Prophex Europe Consulting ügyvezetője a Világgazdaságnak.

Nem minden ötletből lesz valóság

A funkcióváltáshoz az épületnek és a környéknek is meg kell felelnie, szállodaként az tud jól működni, ahol a vendégfogadáshoz megvan a logisztika, azaz vannak a környéken éttermek, van megfelelő tömegközlekedés, úthálózat és a lokáció is vonzó.

Megkeresés mindig van, de

– teszi hozzá a szállodai és ingatlanpiaci szakember.

Ha már irodaház a kiinduló példa, ami aktuális jelenlegi és távlati kérdés mindenhol a home office és a távmunka térnyerése miatt, a legnehezebb kérdést éppen ezek az épületek vetik fel. Többnyire nem elég szélesek, illetve ellenpéldaként túl mélyek ahhoz, hogy gazdaságosan lehessen kettéosztani egy közép folyosóval úgy, hogy minden egyes új egység elegendő természetes fényhez jusson. 

Szerencsés, ha az épületnek minden oldalán van természetes fény, hogy a lakóegységek, illetve szállodai szobák megfelelő mélységben bevilágíthatók legyenek. Legtöbbször az épület hátsó frontja a kemény dió, az irodaház ablaktalan mélyén ülő dolgozónak elég a mesterséges fény, de egy szállodai szoba vendégének egész biztosan nem.

Ami elsőre olyan jó ötletnek tűnt, ott ezen a ponton is bele lehet szaladni a késbe – fogalmaz Hegedűs Attila –, ugyanis a holt terek nem termelnek bevételt, az épület átalakítása kapcsán nem jön ki a matek.

Ha az átépítés minden részlete zöldutat kap, vagyis megvalósíthatónak bizonyul, akkor

és amennyiben szállodai funkció a megcélzott, akkor az is, hogy ki lesz az üzemeltető.

Az irodaházakban a bérlők bérleti díjat fizetnek, a szállodaiparban viszont gyakori a menedzsmentszerződés, más típusú termékről van szó.

Kormányzati épületek szabadulnak fel

A régi irodaépületek mai szemmel nagyon hatékonytalanok, az MTV egykori székháza például tele van pici szobákkal és széles folyosókkal.

Ha mégis akad vállalkozó szellemű, és megfelelő tőkével rendelkező befektető, akkor rendszerint jön egy ember piros zászlóval, aki a műemlékvédelmi felügyelő, és megtiltja a tervezett átalakítást.

A történelmi, műemlék épületek, mint 

Lebontani nem merik egyiket sem, hasznosítani viszont nehezen tudják, mert nem találnak megfelelő funkciót a fejlesztők.

Egyszóval az ötlet lehet kecsegtetőnek tűnik, de mielőtt egy ilyen átalakításba belefog egy vállalkozó kedvű befektető, a  kötelező házi feladatot, azaz a piacelemzést, az átalakítási költségbecslést, tervezést, pénzügyi modellezést egyszóval az alkalmassági vizsgálatot el kell végezni, a kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében – nehogy a végén az maradjon, „pedig milyen jó ötletnek tűnt”. 

A londoni üzleti negyed átépítéséhez hasonló helyzetben nincs Budapesten egyetlen városrész sem, de 

a magyar ingatlanpiacon is, amely ugyanakkor egészen más adottságokkal bír, mint az Egyesült Királyság fővárosának és a világ egyik top desztinációjának üzleti negyede – összegezte a Prophex Europe Consulting ügyvezetője.