Ingatlan-körkép: kiszámíthatatlanság a lakások értékesítésében

A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, s hónapról-hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; idén például az április hozott kiugró eredményeket. Még ha a kereslet konstans szinten is marad, a vevők egyre hosszabb idő alatt és körültekintőbben döntenek a tényleges vásárlásról. Ez a kiszámíthatatlanság óvatosabbá tette a beruházókat is. „Egy-egy elhamarkodott áremelés, vagy akció jelentős veszteséget okozhat a fejlesztőknek” – mondja Moskovits Pál, az Otthon Centrum Project Consulting (OCPC) ügyvezetője. „A sikeres akciók következtében az alacsonyabb árú lakások túl gyorsan kelhetnek el, ami a haszon csökkenését okozza a projekt tulajdonosának. Ezért a beruházók manapság rövidebb akciós időszakokat alkalmaznak, így érdemes jobban figyelni ezek beharangozására, és időben lecsapni a kiszemelt lakásokra.”
 
Nem minden projekt eladásához van szükség természetesen akciókra, vannak e nélkül is keresett termékek, területek. Általában igaz az is, hogy az értékesítés üteme, a havi eladások száma a projekt életciklusától függ. Az értékesítés indításakor a bevezető akciók, kedvezmények, alacsonyabb ár segíti az érdeklődés felkeltését. Az ezt követő csendesebb időszakot követően a kereslet általában a szerkezetkész állapot elérése után élénkül meg újra, illetve a projekt átadása szokott még ilyen pozitív hatással járni.   
 
Nagyprojektek Budapesten
 
A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek, vagy akár egész tömbök. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújtanak a fejlesztőknek, hogy vegyes funkciós épületkomplexummal lépjenek piacra. Egy ilyen projekttel kockázatukat mérsékelhetik, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket építeni. Az OCPC jelenleg két ilyen, a Városliget közelében lévő (VII., illetve XIV. kerületi) projekt előkészítésében van jelen tanácsadóként.   
 
Egy másik slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. A XI. kerületi részen jelenleg 4-5, egyenként több ezer lakás volumenű fejlesztés áll előkészítés alatt. Az OCPC a megvalósuláshoz legközelebb álló, Lágymányosi-öbölben épülő multifunkciós projekt tervezési fázisába került bevonásra. Ezen a területen a piacra lépés időzítése döntő lehet a fejlesztés további sikerében.
 
A zöldövezeti részek kedveltsége folyamatos, és itt még jócskán vannak lakásépítésre alkalmas telkek. Hamarosan indulhat a zuglói Paskál-fürdő közelében egy 700 lakásos beruházás, melynek első, 120 lakásos ütemében a lakásokat 380-400 ezer Ft/m2 közötti áron kínálja majd az OCPC. Zajlik a XI. kerületi Sasad Liget második ütemének értékesítése, és már a harmadik ütem van tervezési fázisban. Az első ütem lakásai idén szeptemberben már költözhetők. Az év végén költözhetnek be a Sasad Resort első ütemének lakói is, a második ütem értékesítése már javában zajlik, a lakások már 400 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők.
 
A III. kerület is egyre több beruházás színtere. A III. kerületi Csillaghegyen a Forest Hill Natura lakópark első 92 lakása lesz beköltözhető, itt a második ütemben 156 lakás építése van előkészületben. Átadáshoz közeli állapotban van a Sun Palace második üteme, illetve a Csillagkert Teraszház, míg a Jazz Loft építése a közelmúltban kezdődött meg. Teljesen új projekt viszont a Nánási úton, a Rómaiparton megépülő Római Terrasse, ahol öt épületben 109 apartman épül, várhatóan 2009. II. félévi átadással. A beruházó spanyol Bruesa első magyar projektjével a prémium kategóriát célozta meg, számos extrával és minőségi anyagokkal.
 
Jól megválasztott új lakás vásárlásával többféle hozamra tehetünk szert. Egyrészt az értékesítés legelejétől a projekt átadásáig eltelt másfél-két év alatt átlagosan 10-15, de a legkeresettebb helyeken akár 40%-kal nőhet a lakás értéke. Emellett, ha kiadjuk a lakást, a bérleti díjból évente értékének 5%-a jöhet vissza. Egy harmadik tényező pedig az ingatlanár-emelkedés általános trendje. Ezt számszerűsíteni elég nehéz, de becslések szerint tíz év alatt több mint megkétszereződhet a magyar lakások értéke.