Zöld nélkül nem teljes a luxus - Budapesti ingatlankörkép

Egy nagyvárosban az adott ingatlanhoz kapcsolódó – saját – zöldterület értéke a város központja felé haladva egyre nő. Az elméleti érték növekedésének fő oka a magas beépíthetőségi arányban, illetve a terület hasznosításának alternatív lehetőségeiben keresendő. Amennyiben a terület hasznosításának leghatékonyabb módja – és a gyakorlatban ez szinte kivétel nélkül mindig így van – a beépítés, akkor a beépíthető terület rovására kialakított zöldterület, kert elméleti értéke megegyezik a beépítésből kinyerhető haszonnal. Ezt az elméleti értéket azonban nehéz érvényesíteni a piacon. Amennyiben a zöldterület által közvetített értékek – pihenés, kikapcsolódás, stb. - nem állnak összhangban ezzel az elméleti értékkel, a zöldterület iránt nem lesz fizetőképes kereslet. Extrém példával élve: ha egy beruházó egy belvárosi telken egy soklakásos társasház helyett egy nagy zöldterülettel rendelkező családi házat építene, nagyon nehezen találna olyan vevőt akinek megérné a zöldterületért több lakás árát kifizetni.

Zöldterületek Pesten….

A pesti belvárosról összegzésképpen elmondható, hogy nemigen találunk nagy, lakásokhoz kapcsolódó kerteket. Ennek oka a magas elméleti érték mellett az, hogy itt erre nem is mutatkozik jelentős igény, emellett a városkép sem enged teret ilyen jellegű ingatlanoknak.
A pesti belvárosban a fent leírtaknak megfelelően nagyon kevés olyan társasházat találunk, amihez zöldterület csatlakozik. Még a luxus szegmensben sem jellemző a nagy, lakásokhoz csatlakozó kert. A Palazzo Dorottya a pesti Duna-part egyik legjelentősebb luxusprojektje esetében a belső udvart parkosítják, ez azonban – méretéből következően - inkább esztétikai funkciót tölt be, semmint ténylegesen a pihenést és kikapcsolódást szolgálná. Hasonló méretű, és funkciót betöltő belső kerttel találkozhatunk a 100 loft lakást magába foglaló Mill-Loft projektben.

A zsúfolt belvárosban a zöldterület kialakításának egyik módja tetőkert létesítése. A tetőkert nem veszi el a beépíthető területet, hiszen a felépítmény tetején kap helyet, így nem magas az elméleti értéke, ugyanakkor csaknem hasonló előnyökkel rendelkezik, mint a földszinten kialakított kert. Budapest VI. kerületében az Andrássy út közelében találunk olyan projektet, ahol tetőkertet alakítanak ki. Egy meglévő társasház tetején tetőtér-bővítéssel kialakuló 15 új lakás lakói egy 90 m2-es tetőkerten osztozhatnak. Ennél jóval nagyobb, 500 m2-es tetőkert létesül egy Ligetvárosi tetőtér-felújításos projektben, ahol 32 lakás vásárlói élvezhetik a kert előnyeit. Bár mindkét projekt esetében találunk panorámás lakásokat, a kínálatban nem luxus kategóriás ingatlanokról van szó.

A tetőkert kialakítása mellett a természetközeliség érzése mellett egyéb előnyök is szólnak. A tetőn kialakított kert kiváló hőszigetelést nyújt, így csökkentheti a lakások hűtés/fűtés költségeit. A szakemberek szerint a tetőkert egyéb járulékos haszonnal is jár, a kert pormegkötése például javítja a levegő tisztaságát, a földréteg vízfelszívása pedig csökkenti a csatornahálózat terhelését. Mindezen tényezőket figyelembe véve könnyen elképzelhető a tetőkertek elszaporodása a pesti belvárosban is, de előbb megbízható építési technikáknak kell elterjednie ahhoz, hogy a jelenleg még létező vásárlói ellenérzések elmúljanak.

... és Budán

A budai kerületek szinte mindegyikében találunk kertváros jellegű, nagy zöldterülettel rendelkező övezeteket, ezúttal azonban csak központi kerületekkel – I., II., – foglalkozunk. Az I. kerület új építésű luxusprojektjeiben nem jellemző, hogy a beruházó nagy zöldterületeket alakítana ki a lakások körül. A közvetlenül a várban lévő Anjou Residence-t belső kertek veszik körül, ezek mérete azonban nem jelentős, így a pihenést, kikapcsolódást szolgáló funkciójukat sem tudják betölteni. A vár tőszomszédságban épülő Corvinus Palace projekt a sűrű beépítettség miatt szintén nem rendelkezik pihenési célokat szolgáló zöldterülettel. A Szabó Ilonka utcában álló Gyöngy-ház körül kisebb kert kerül kialakításra, főleg esztétikai funkcióval.

A II. kerületben már jóval több nagy zöldterülettel rendelkező luxusberuházást találunk. A Lepke Lakókertben 14 lakás épül egy több mint 3000 m2-es telken. Az épületek kialakításnál külön figyelmet szenteltek a már meglévő fák és növényzet megóvására, az új növények ültetésével pedig elválasztó, takaró funkciót is betöltenek. A társasház lakásainak közös költségében a kertgondozás is szerepel. A Mammut Bevásárlóközpont közelében épülő Ádám-, illetve Évakert esetén szintén hangsúlyos az épületeket körül vevő zöldterület. A földszinti lakások kizárólagos kerthasználattal rendelkeznek, míg a többi lakás vásárlója egy 700, illetve 1000 m2-es zöldterületet használhat közösen.

A luxusprojektek közül a zöldterület nagyságát tekintve is az Excelsior Budapest Spa emelkedik ki - nem csupán a II. kerületben, hanem szinte egész Budapesten. A szállodai szolgáltatásokat kínáló, lenyűgöző dunai panorámával rendelkező apartmanházat egy csaknem 2,5 hektáros , azaz 25.000 m2-es park veszi körül. A belváros határán elterülő hatalmas parkban a lakók ősfák között sétálhatnak, miközben a park egyes részeiről ugyanazt a dunai panorámát élvezhetik, mint a lakásaikból. A beruházó nagy hangsúlyt fektet a zöldterület pihenést és kikapcsolódást szolgáló funkciójára, ezért gyermekjátszótér, szökőkút és virágágyások is létesülnek a területen. Különleges része a parknak az a piramis formájú csillagvizsgáló, amelyet a lakók számára felfelé, az égbolt irányába is különleges panorámát biztosít. Az egyedülállóan nagy park exkluzivitását és luxusértékét növeli, hogy szinte egész területe csak a lakók számára van fenntartva, ezzel biztosítva a zavartalan kikapcsolódást. A park és a növények gondozásáról természetesen kertészek gondoskodnak. Az apartmanház néhány szolgáltatását, így a gyógyvizes wellness részleget, illetve az éttermet és kávézót a nagyközönség is használhatja majd, így a park egy részébe a látogatók is bebocsátást nyerhetnek.