Hogyan lehet elrontani az ingatlanadó bevezetését?

Összehasonlítás más adótípusokkal
Az adó biztos. De nem mindegy miként és hogyan adózunk, hogy az igazságos, egyszerű, olcsó és hatékony (gazdaságösztönző) legyen. Vizsgáljuk meg az ingatlanadót más adótípusokkal összehasonlítva.
Az ingatlanadó egy vagyoni típusú adó, s ennél fogva előnyösebb a gazdaság számára, mint az élőmunkát terhelő – azt büntető – adók, mint amilyen a személyi jövedelemadó is. De ha már adóztatni kell, akkor még kedvezőbbek a fogyasztást terhelő adók, mint az ÁFA vagy a jövedéki adó. Ezen az alapon csípőből elvetni nem lehet, de hallelujára sincs ok -  olvasható a www.baubid.hu - n az elemzés. 

Ha az olcsóságot, azaz az adott adóbevételre jutó adminisztratív és egyéb költségeket nézzük (mind az állam, mind az adózó oldaláról), akkor a fogyasztási jellegű adók ebből a szempontból is jóval előnyösebbek, sőt valószínűleg ez lesz az egyik legdrágább adófajta. Egyszerű az biztos nem lesz, ha az lenne, akkor viszont biztosan nem lenne igazságos, mert nem venne figyelembe fontos szempontokat. Az igazságossági és gazdaságösztönző szempontokat érdemes később részletesebben is megvizsgálni.

Összehasonlítás más országokkal
A világon több országban ismert ez az adófajta, de mindenhol másként működik. Nem mindegy, hogy a lakossági tulajdonban lévő családi házakra, lakásokra vetik-e ki vagy csak az állandóan nem lakott épületekre, mint az üdülők; luxusjelleggel adóztatják, azaz csak a kirívóan magas értékű villákra vonatkozik-e; csak a jövedelmet termelő, bérbe adott lakásokat adóztatják vagy csak a nem lakossági épületeket (üzemek, irodák, raktárak). Az sem mindegy, hogy az adó kivetése során milyen kedvezményeket tesznek lehetővé. Így nem szabad összehasonlítani ezeket az adókat csak az adó kulcsa alapján. Jelentős különbség az is, hogy Magyarországon az ingatlantulajdon a meghatározó, s sokkal kevésbé terjedtek el a bérlakások, mint Nyugat-Európában, vagyis egy ilyen adó mindenképpen más kört érint. A jövedelmi különbségekről, s az adórendszer egyéb különbségeiről már ne is beszéljünk. A nemzetközi összehasonlítás – különösen olyan országokkal, mint Dánia – így nem adhat megalapozott iránymutatást vagy hivatkozási alapot semmire. És annak az ellenkezőjére sem.

Nem véletlenül emlegetjük Dániát, amit most hivatkozásként (vagy riasztó példaként) előrántanak mások is a kalapból. Dániában ugyanis úgy vezették be az ingatlanadót, hogy párhuzamosan a jövedelemadókat csökkentették, amint ez a Reformszövetség javaslatának is hangsúlyos eleme. Ezen túlment azonban az a megoldás, hogy akik az ingatlanhoz igazolhatóan adózott jövedelemből jutottak, azokat nem érintette az ingatlanadó!

Ingatlanadó Magyarországon
A tisztánlátás végett nem árt leszögezni, hogy ma Magyarországon létezik ingatlanadó, illetve különböző ingatlan jellegű adók. Ilyen pl. ún. luxusadó, amit évente félszázalékos mértékben, a 100 millió forint értéket meghaladó lakóingatlanok után kell fizetnie a tulajdonos magánszemélynek és vállalkozásoknak, a 100 millió feletti rész után. És ingatlan jellegű adók az önkormányzati hatáskörben lévő telek-, építmény- és kommunális adók is. Nem mindegy, hogy az ingatlanadó bevezetése ezeket miként érinti.
Mint ahogy nyilván nem mindegy, hogy az ingatlanadó érinti-e majd a lakóingatlanok mellett a telkeket, a termőföldeket, az állami és egyházi ingatlanokat (óvodákat, templomokat), az üzemeket, raktárakat, irodákat és egyéb vállalkozói épületeket. Ma még nem hallani a vállalkozók, az önkormányzatok és a klérus tiltakozását, de ha későn eszmélnek, előfordulhat, hogy az önkormányzatok az iskolák után is ingatlanadót fizethetnek (pótforrások biztosítása nélkül), a Katolikus Egyház pedig újra búcsúcédulák árusítására kényszerül, hogy a Szent István Bazilika utáni adót lepengethesse. A termőföldekre kivetett ingatlanadónak az élelmiszer árakra és a gazdaság egyéb szegmenseire gyakorolt hatását nem mernénk elemezni, de annak, aki ingatlanadót vetne ki rájuk, nem ártana.

Igazságos-e az ingatlanadó?
Az igazságosságot több szempontból is lehet vizsgálni. Így például, az emberek akkor tartanak jogosnak egy adót, ha az nem halmozott, azaz nem egy egyszer már adózott jövedelmet terhel. Az igazságosság további szempontjai, hogy az adó mennyi kibúvóra ad lehetőséget, s hogy a gazdasági döntései során mennyire számolhatott vele az adóalany.
A halmozottság szempontjából az ingatlanadó nehezen lehet igazságos. Az ingatlanok, különösen a lakossági tulajdonban lévő épületek már így is többszörösen terheltek az adókkal: Adózott - nem kis mértékben - az élőmunka, amivel a magánszemély az ingatlan, illetve az építőanyag árát előteremtette, adóztatva vannak a megtakarításai, amit félretett az ingatlan vásárlása érdekében, s adóztatva van az építőanyag és munka, amivel az ingatlan felépült. Egy lakóépület gyakorlatilag az összes adótípussal vastagon terhelt: jövedelemadóval, mely az építtető mellett az építőmunkások után is ki kell fizetni, vagyoni adóval a megtakarítások után, fogyasztási adóval az összes beépített anyag után, jövedéki adóval a szállításokra felhasznált üzemanyag után, valamint a jelenlegi ingatlan jellegű adókkal és illetékekkel is. Nehéz volna megbecsülni, hogy egy lakóépületnek mennyi része lehet adó. Ha az építtető és a vállalkozó minden adót szabályosan befizetne, akkor ez 80-90% körül járhatna. Ha ennyire becsületesek volnának polgártársaink, akkor valószínűleg jurta sátrakban laknánk, mint őseink. Ha az építtető és a vállalkozó egyaránt kreatív, akkor ezt akár 50% körüli értékre le tudják tornázni. Az átlagos adóterhelés azonban valószínűleg ennél jóval magasabb, úgy 60-75% körül lehet, mivel szigorodnak az ellenőrzések, terjednek a vagyonvizsgálatok és az állami támogatások is a fehéredés irányában hatnak.
Akár 50, akár 90% az ingatlan jelenlegi adóterheltsége, jogos feltenni azt a kérdést, hogy igazságos-e az ilyen extrém mértékű terheket még tovább növelni?

Korántsem mindegy az sem, hogyan kerül megállapításra az adó alapja. A mai nyilvántartások, nem ilyen célra készültek, így nem is alkalmasak arra, hogy egy általánosan bevezetendő adó alapját képezzék. A beszerzési ár igazságtalan lenne, hiszen ugyanazon forgalmi értékű ingatlanok esetén eltérő adóalapot eredményeznének attól függően, hogy 1, 5, 10 vagy 20 éve vásárolták meg. Nem is szólva a magánerős beruházásban épült házaktól, ahol a szerzési érték kimutatása így nem lehetséges. A forgalmi érték vagy a nettó pótlási érték korrekt meghatározása viszont csak egy minden szempontra kiterjedő szakértői értékbecsléssel lehetséges, ami nem olcsó mulatság, különösen, ha hirtelen sokmilliós kereslet jelentkezik iránta. Ráadásul az egyszeri értékbecslés nem megoldás „örök életre”. Az ingatlanok értéke dinamikusan változik a tulajdonos beruházásai által, valamint a környezet változásai következtében (pl. csatornázás, útépítés), ami újbóli értékbecslést igényelhet.

A kibúvókat vizsgálva sem jutunk igen kedvező eredményre, hiszen a luxusadó kapcsán már számos adóelkerülési lehetőség került napvilágra, amivel, jó eséllyel pont a tehetősebbek tudnak majd élni.
Ha a különböző javaslatokban rendre előkerülő 1%-os értéket vizsgáljuk, akkor az kérdés merül fel, hogy miként lehet egy átlagos ingatlanra a luxusingatlanokat (a 100MFt feletti rész után!) csak fél százalék mértékben terhelő adónak a duplája igazságos?
Ugyanígy az emberek igazságérzetét rombolhatja, hogy az öröklési adó „eltörlését” követően mennyiben lehet jogos a munkával szerzett és fenntartott ingatlanok megadóztatása. Nem volt jogosabb a munka nélkül szerzett vagyon adóztatása, mint a munkával szerzetté?

Gazdaságra gyakorolt hatás
Az ingatlanadó meggondolatlan és hirtelen bevezetése még egy boomban lévő gazdaságot is padlóra küldhet, a jelen gazdasági válság közepette pedig egyszerűen tragikus lenne, mind az építőipar, mind az ingatlanpiac szempontjából, de a gazdaság távolabbi szegmenseiben is komoly károkat okozna.

Gondoljunk csak bele: az emberek sokszor erejüket meghaladva vágtak bele ingatlanvásárlásba, de aki pár éve gondosan számolt is, ma már erejét megfeszítve fizeti vissza a jelentősen megnövekedett törlesztőrészleteket. Ha ezt még havi több tízezer forintnyi adóval is megterheljük, akkor családok ezrei teljesen ellehetetlenülnek. Ingatlanok tízezrei kerülnének kényszerértékesítésre a bankok és eladásra a tulajdonosok által. A kereslet egészségtelen módon a még kisebb, s kevésbé színvonalas lakások felé mozdulna el, holott a hazai ingatlanpiac már jelenleg is a kisméretű, kommersz lakások által terhelt. A piacon megjelenő kínálati nyomás hatására az ingatlanok leértékelődnének, holott az elmúlt években inkább csak stagnált az értékük. Hazánkban nem következett be olyan mértékű ingatlanboom, mint a környező országokban, Spanyolországban vagy Angliában, de az ottanihoz hasonló mértékű visszaesést még megtapasztalhat.

A kereslet csökkenése és az ingatlanok leértékelődése végképp a padlóra küldené az építőipart. Hiszen ki lenne képes családi házat építésére, vagy értékesebb lakás vásárlására áldozni, amikor a törlesztőrészletek mellett még az ingatlanadót is ki kell termelnie? De nem csak az építések, hanem a felújítások, modernizálások és bővítések is visszaesnének, hiszen az erre szánható források sokaknál az ingatlanadóra menne el, illetve sokan épp e beruházások által kerülnének az ingatlanadó hatálya alá.
Mindezek tetejébe az ingatlanok leértékelődése további hitelbedőléseket okozhat, hiszen az ingatlan értéke már nem fedezné a rá felvett hiteleket. A bankok így további fedezet bevonását kérnék, amire persze sokan nem volnának képesek, mint ahogy előtörlesztésre sem, hogy ezáltal állítsák helyre a hitelfedezetet. Nem ismerős a helyzet? Mintha a mostani válság is valahogy így kezdődött volna…

A további hatások között biztosra vehető az is, hogy jelentős mértékben növekednének a lakbérek, hiszen az ingatlanadót a tulajdonosok nagyrészt továbbhárítanák a bérlőkre. Borítékolható az is, hogy sokan külföldön keresnek majd nyaralót maguknak, ahol nincs vagy kisebb mértékű az ingatlanadó. Ez az üdülők piacát így (Balaton, Velencei tó, Tisza tó stb. környéke) az adó más ingatlanokat meghaladó mértékben visszavetné, s a jelenlegi stagnáció helyébe a tetszhalál állapota lépne.
Összefoglalva kijelenthető, hogy az ingatlanadó biztosan nem stimulálná, sőt jelentős károkat okozna a gazdaságnak.

Hogyan lehet elrontani az ingatlanadót?
Rossz ingatlanadó bevezetésére megszámlálhatatlan mód kívánkozik, amik közül mindig előszeretettel választanak az aktuális kormányok. A Reformszövetség 1 százalékos, a 30 millió forintnál drágább ingatlanokra vonatkozó javaslata úgy rossz, ahogy van. Hiszen, hogyan lehetne az igazságos, hogy egy 30MFt értékű ingatlanra adó 0 forint, egy 30,1MFt-osra pedig évi 300ezer forint? De ha csak a 30 MFt feletti részre kell az adót fizetni, jogos-e, hogy a több 29M forintos ingatlannal rendelkező személyeknek egyáltalán nem kell ingatlanadót fizetni, szemben azzal, aki egyetlen 35M forintos ingatlannal rendelkezik?

A 30 MFt-os határ egyébként sem érthető honnan jött. Ez egyaránt takarhat egy budai luxusövezeti vagy várnegyedbeli 40 nm-es kis garzont, amit apukája vett készpénzért egy jól kereső szinglinek; egy színvonalasabb fővárosi 70 nm-es társasházi lakást, ahol egy 4 tagú család él eladósodva; valamint egy túlméretezett 200nm-es vidéki házat, ahol egy idős házaspár él kettesben. Miként lehet ezek közé a különböző ingatlanok és élethelyzetek közé egyenlőségjelet tenni, s nem ellehetetleníteni sem a törlesztőrészleteket még évtizedekig nyögő családot, valamint a nagy házat már egyébként is fenntartani képtelen idős embereket?

Nagyon el lehet rontani az ingatlanadót, ha a kialakítás során nem számolnak az épület energetikai jellemzőivel. Miután a kormányzat az energiatakarékos épületek elterjedése érdekében bevezette az épületek energiatanúsítását, logikus lenne, hogy ez a jellemző az adórendszerben is megjelenjen. Épp ezzel lehetne az embereket még inkább ösztönözni az energiahatékonyságot növelő beruházásra. Ellenkező esetben épp az adórendszer lesz a visszatartó erő, hiszen kinek lenne érdeke az ingatlana értékét nagymértékben emelő munkákba fogni, ha ezáltal jelentős adókat vesz a nyakába?

Számos igazságtalanságot ugyan szinte lehetetlen kizárni, így például a külföldi ingatlantulajdonok hazai adómentességét, de körültekintő és átgondolt szabályozással a legtöbb felmerülő kérdést lehet kezelni.

Felhívás

Egy ingatlan vásárlása, építése évtizedekre vagy egész életre kiható döntés, amit az állampolgárok és a vállalkozások többsége gondos kalkulációt követően hoz meg. Ezt a kalkulációt visszamenőlegesen alapjaiban boríthatja fel egy túlzott mértékű, meggondolatlan ingatlanadó bevezetése, aminek a gazdaságra gyakorolt hatásai is rombolóak lehetnek. Véleményünk szerint az ÁFA kulcs 1-2 százalékpontos emelése hasonló bevételt jelentene az államnak, mint az ingatlanadó bevezetése, viszont kisebb sokkot okozna az állampolgároknak és vállalkozásoknak, s kevesebb kárt okozna a gazdaságnak.
Amennyiben a kormányzat ennek ellenére ragaszkodik ehhez az adónemhez, felhívjuk a törvényalkotókat arra, hogy az ingatlanadó kialakítása során a következőket vegyék figyelembe:
• Az ingatlanadó mértéke ne legyen túlzó, legfeljebb a luxusadó fél százalékos értékét érje el.
• Az adó előre meghirdetve, fokozatosan, több éve alatt legyen bevezetve, hogy az állampolgárok és a gazdaság szereplő a figyelembevételével tudják meghozni döntéseiket.
• Az adó ne egy adott értéknél lépjen be, hanem fokozatosan terheljen minden olyan típusú ingatlant, amelyre vonatkozik. Csak így kerülhető el, hogy az emberek érdekeltek legyenek a modernizálásokban, energetikai fejlesztésekben.
• A már egyszer adózott jövedelemből épült lakossági ingatlanokra az adó ne legyen kivethető (az ingatlan építésére fordított igazolható adózott jövedelemmel csökkenteni lehessen az adóalapot).
• Az ingatlanadó vegye figyelembe a lakóingatlan energiahatékonyságát, s a kedvezőbb energetikai jellemzők kisebb adót jelentsenek.
• Az adószabályok kialakítása során a kiskapukat és kibúvókat csökkentsék.
• A jelenlegi ingatlan jellegű adók szűnjenek meg.
• A munkát terhelő adóterhelés egyidejűleg jelentős mértékben csökkenjen.
• Az adószabályok kialakításába vonják be az építőipart és ingatlanpiacot képviselő szakmai szervezeteket.
• Az adó építőiparra, ingatlanpiacra és a gazdaság egészére való hatását alaposan fel kell mérni, a tervezett szabályokat figyelembe vevő hatástanulmányokkal.