Kiszáradt a fejlesztések piaca

A múlt évvel kezdődően az idei esztendő közepére az ingatlanfejlesztések piaca kiszáradt. Már csak emlék az a nagy felfutás, ágazati boom, amely 2006–07-ben természetesnek számított. A körülmények jelentősen megváltoztak, mind a finanszírozók, mind a fejlesztők részéről. A hajdan gyakori spekulatív beruházásokba ma már nem szívesen fognak bele a fejlesztők, de a bankok sem adnak könnyen hitelt, meghatározott nagyságú előbérleti foglalásokhoz kötik az igénylő minősítését.

Az ingatlanfejlesztési ágazat minden területén túlkínálat alakult ki, s valószínűleg még 2011-ben sem kezdődnek tömegesen beruházások – véli Borbély Gábor, a CB Richard Ellis (CBRE) regionális elemzője. Szerinte nagy a valószínűsége annak, hogy a jelenlegi piaci szereplők közül sokan lesznek kénytelenek átnyergelni valamilyen más területre – „bizniszt váltani” –, ugyanis a szektor komoly konszolidációjára, egyszersmind átalakulására lehet számítani.

Az egyes piaci szegmensek közül a logisztikai ingatlanfejlesztések képesek a legrugalmasabban alkalmazkodni a változásokhoz, a kereslethez igazítani a kínálatot. Az egyszerűbb raktárberuházások ugyanis három-hat hónap alatt elkészülnek, szemben a több évig tartó irodaház- vagy bevásárlóközpont-építésekkel. A logisztikai fejlesztések piacán a befektetők 2008-ban behúzták a féket, ennek következtében 2009 lett az eddigi „legcsendesebb” esztendő. Az ez év teljesítményének értékelésekor éppen emiatt fokozottan figyelembe kell majd venni, hogy a tavalyi bázis meglehetősen alacsony, ami biztosan erősíti a 2010-es eredményeket – hívja fel a figyelmet Borbély Gábor.

A kereskedelmi ingatlanfejlesztések piacán a 2009-es esztendő átadások szempontjából semmiképpen sem nevezhető mélypontnak. Tavaly az olasz Gruppo nyitott egy 1600 négyzetméteres, prémium kategóriás üzletet a felújított Palazzo Dorottya épületben. A Párisi Nagyáruház épületében novemberben nyitott meg az Alexandra Könyváruház két szinten, 2100 négyzetméteren. S ugyancsak tavaly ősszel adták át – az évben egyetlen nagyobb bevásárlóközpontként – Budapesten a 47 ezer négyzetméteres Alleet. Finanszírozás és új fejlesztések szempontjából azonban egyértelműen mélypontnak tekinthető 2009 – mutat rá a CBRE elemzője. A valódi aranykor a kereskedelmi ingatlanfejlesztés területén is a 2006–07-re tehető, Amikor viszont több olyan bevásárlóközpont is épült, jellemzően kisebb, vidéki városok mellett, amelyek soha nem tudtak igazán beindulni. Az utóbbi időben bekövetkezett lakossági fogyasztás-visszaesés pedig végképp ellehetetlenítette a helyzetüket. A jelenleg is folyó fejlesztések kizárólag Budapest vagy vidéki nagyvárosok külkerületeiben, illetve szomszédságában koncentrálódnak. Miközben a piac túltelítődött, a fejlesztők a kínálat növelésével túllépték a kereslet határát.

2006–07 hatalmas irodapiaci felfutása után általánosságban elmondható, hogy 2009-ben az egész piacon 10–30 százalékkal csökkentek a bérleti díjak. A csökkenés mértékét befolyásolta a pénzügyi háttér, az irodaház elkészülés előtti megvásárlása és a befektetési stratégia. A lokáció pedig változatlanul nagyon sokat számított. Bár a jelenlegi piaci helyzet a bérlők számára a legjobb kondíciókat biztosítja, a múlt év adatai alapján nem mondható el, hogy éltek volna a pozitív adottságokkal. Az ok egyszerű: minél nagyobb a cég, annál komplikáltabb és időigényesebb a költözés folyamata.

A jelentősen megromlott piaci körülmények ellenére 2009-ben azért indultak fejlesztések, amelyek 2011-re készülnek el, ám számuk elhanygolhatóan kevés a három-négy évvel ezelőtti helyzethez viszonyítva. A spekulatív fejlesztések száma pedig minimálisra zsugorodott. A CBRE számai szerint míg 2005–06-ban mintegy 100 ezer négyzetméternyi újonnan átadott irodát regisztráltak, ugyanez az érték a felfutás időszakában, 2007–08-ban már 200-250 ezer négyzetméterre hízott, 2009-ben elérte a 300 ezret. Az idén l150 ezer, míg jövőre legfeljebb 60 ezer négyzetméter átadásával számolnak.