Alig lesz az idén tranzakció

Az idén az első negyedévben gyakorlatilag nem volt értékelhető intézményi ingatlanbefektetési tranzakció Magyarországon. Most ugyan előkészületben van egy-kettő, de még mindig nem tudni, hogy azok valóban megtörténnek-e, ugyanis mind a vevők, mind az eladók továbbra is kivárnak, senki sem akar első lenni s ezzel bevállalni, hogy akár nagyot hibázhat. A CB Richard Ellis (CBRE) minapi befektetési fórumán a cég egyik

vezető szakértője legfeljebb 250–300 millió euró közé tette az egész éves befektetési összeget, ez jó esetben fele lehet a tavalyinak és nyolcada a 2007-es abszolút csúcsnak.

Borbély Gábor vezető elemző szerint kisebb irodaházakat és néhány kiskereskedelmi portfóliót néznek intenzíven a befektetők. Az a fontos számukra, hogy a nem túl nagy, jó helyen lévő és elég variációs lehetőséget kínáló irodaházakat viszonylag gyorsan feltölthetik stabil bérlőkkel, s ez folyamatos bevételtermelést eredményezhet. Mások úgy vélik, hogy a kínálati és keresleti árak között inkább szétnyílik, semmint záródik az olló, ezért az idén várhatóan nem is lesz semmiféle tranzakció. Mindannyian megjegyzik azonban: ha visszatér a magyar gazdaság a növekedési pályára, az megdobja az irodakeresletet, növeli a vásárlóerőt, így a kiskereskedelmi ingatlanberuházások is fellendülhetnek.

A DTZ tavaszi tanulmányában azt emelte ki, hogy térségünkben még jó ideig fennmarad a bizonytalanság. A befektetőknek a korábbiaknál is árnyaltabban kell kezelni az egyes országokat. Még tovább nőhetnek a hozamok, megdrágítva ezzel a vásárlásokat, miközben az év végéig bizonyosan nehéz lesz hitelhez jutni, és ha sikerül is, a tavaly őszinél jóval magasabb költségekkel. A társaság szerint különösen a német nyílt végű alapok gondolkodnak a visszatérésen, ezek főleg a kényszereladásra szorulók ingatlanai után érdeklődhetnek.

„Várakozásaink szerint a hozamok esnek 2009-ben, hiszen a befektetőknek szigorúbb finanszírozási feltételekkel kell majd szembenézniük és más befektetési lehetőségeik is vannak jelentős árcsökkentési igénnyel fognak fellépni a piacra való visszatérés előtt” – mondta március elején Hamish White, a Colliers International budapesti irodájának üzletágvezetője.

A budapesti ingatlanbefektetési piac most viszont az összes európai várossal versenyben áll a befektetők kegyeinek elnyeréséért. „A magyar piac fundamentumainak jelenleg nagyon kicsi a súlya: a befektetők látják, hogy akár Londonban is vásárolhatnak irodaépületeket 7,5 százalék körüli hozamszinteken, minek vegyenek hát drágábban budapesti épületeket, még ha jó minőségűek is. Az eladásra kényszerülő tulajdonosoknak mindenképp szem előtt kell tartaniuk ezt az elvárásaik megfogalmazásakor. A hozamok Budapesten is visszatérnek majd a 2002/2003-as szintekre” – öszszegezte Rémi Couture, a Colliers International piackutatási igazgatója. A CBRE szakértői ugyanakkor megemlítették: Londonban túl nagy a hullámzás, az ingatlanok újraárazásánál akár 35-40 százalékkal alacsonyabb összeg is kijöhetett, mint fél éve, s ott eleve magasabb bázisról indultak, tehát az esés is nagyobb volt, mint Budapesten. A fejlesztések összesített bekerülési költsége viszont jóval kisebb itt, mint ott, ráadásul a piac kevésbé érett, tehát van növekedési potenciál. Mindez térségünk, így például Budapest felé billenti a mérleg nyelvét – vélték.

A nyugat-európai árakhoz képest egy azonos színvonalú raktárhoz vagy éppen irodához a német vagy francia összegek kevesebb mint a feléért lehet most hozzájutni. A külföldi kereslet a tavalyi év első negyedéhez képest megközelítőleg 25 százalékkal nőtt.

A tartósan leértékelődött magyar fizetőeszköz érezhetően tovább élénkítette a külföldi befektetők érdeklődését az egyébként is olcsó hazai ingatlanok iránt – nyilatkozta az In-Management Ingatlanüzemeltető Kft. ingatlangazdálkodási igazgatója. Sajgál Gábor elmondta, egy B-C kategóriás raktár megvásárlásakor négyzetméterenként Nyugat-Európában jelenleg 700-900 eurót kell fizetni, ez most nagyjából 210–270 ezer forint, míg a hazai, jellemzően forintelszámolású ingatlanpiacon egy ugyanilyen raktár négyzetmétere 80–120 ezer forint, ez jelen árfolyamon csak 250–400 euró.

A mostani gazdasági helyzet, a pangó ingatlanpiac tehát igen ígéretes a közép- és hosszú távon gondolkodó külföldi befektetőknek. Ezek a befektetők joggal számíthatnak arra, hogy előbb-utóbb az árfolyam erősödik, és később nyilván itthon is bevezetik az eurót, ez a tapasztalatok szerint az ingatlanok drágulásával jár. Ez az oka annak, hogy a külföldi érdeklődés a tavalyi év első negyedéhez képest 20-25 százalékkal nőtt – vont mérleget a szakember.