Bérlői lett mára az ipari piac

Csak kevesen váltanának bérleményt, sokkal jellemzőbb a szerződéshosszabbítás. Új, nagyobb volumenű raktárfejlesztés továbbra is főleg a pesti agglomerációban várható, Budán már csaknem telített a piac.
A magyarországi ipari ingatlanpiac visszaesése különösen feltűnő volt 2008 után, tavalyelőtt rekordmennyiségű raktárterületet béreltek ki és számos új projektet adtak át. A globális gazdasági válság hatására gyengült az ipari kibocsátás, és a logisztikai szektor megrendelései – többek között az autóipar zuhanása miatt – visszaestek. Ezért az ipari ingatlanpiacon tavaly csökkent az új, illetve előbérleti szerződéskötések aránya, így a múlt év egyértelműen a szerződéshosszabbításokról, illetve -újratárgyalásokról szólt – fogalmazott a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi tanácsadó.
A cég szakértői szerint első pillantásra a kereslet 18 százalékos visszaesése nem tűnik soknak az ipar látványos zuhanásának fényében. Tavalyelőtt a szerződéshosszabbítások aránya elhanyagolható volt, ám 2009-ben a bruttó kereslet több mint felét tette ki, vagyis a keresletet egyértelműen olyan tranzakciók generálták, amelyek nem jártak költözéssel. Az új területigény erősen apadt a 2008-as szinthez képest, összesen 124 000 m2 nettó bérbeadás történt, ez a 2008-as érték kevesebb mint fele.
Konthur Adrienne, a CBRE magyarországi ügyvezető igazgatója ugyanakkor már látja a fényt az alagút végén. „Ahogy vártuk, az ingatlanpiaci szektorok közül legelőször a logisztikai és az ipari ingatlanok szegmense kezdett magára találni. Az utolsó negyedévben létrejött a magyar piac eddigi legnagyobb bérleti tranzakciója is: a ProLogis százhalombattai parkjában 38 700 m2-re szerződött új bérlő. Bizakodásra adhat okot, hogy a negyedik negyedéves új bérbeadás szintje egyáltalán nem volt gyenge, és noha 2008-ban sikeresebb hónapokat zártunk, a december tavaly is jól alakult.”
Mivel a 2008-ban megkezdett építkezéseket nem állították le, 2009-ben tetemes mennyiségű új raktárterületet adtak át, összesen 170 000 m2-nyit. Az alacsony kereslet és a viszonylag erős új kínálat következtében a kihasználatlansági ráta 24 százalék fölé emelkedett nyáron, viszont az év második felében az apadó új kínálat és az erősödő kereslet hatására újra csökkenésnek indult. December végén a ráta az irodai kihasználatlansággal egyező 22 százalékos szinten állt.
A CBRE szerint 2010 első felében továbbra is alacsony lesz az új kínálat szintje, és az év második felére sem várható nagyobb volumenű spekulatív projektek indítása. A kihasználatlansági ráta így az esztendő második felére 15-17 százalék körüli értékre csökkenhet. Amenynyiben a fejlesztők kivárnak a nagyobb spekulatív csarnokok építésével, a kihasználatlanság a 2008. év végi szintre csökkenhet. Bár ez még mindig magas, a bérleti díjak csökkenésének már gátat vethetne. Mit mond a fejlesztői oldal? Cziffra Balázs, a brit Segro ügyvezetője a kivárásra szavaz. Természetesen a stratégiai agglomerációs pontokon már jól befészkelte magát a cég, de nem sieti el a fejlesztést. Spekulatív alapon egyszerűen nem biztonságos és nem éri meg belevágni, most mindenki (fejlesztők – a szerk.) a biztos előbérletre vagy a bérlői igények szerinti építkezésre, az úgynevezett BTS modellre szavaz – fűzte hozzá.
Utóbbit erősítette meg Török Zsombor, az ausztrál Goodman vállalat Magyarországért, Szlovákiáért és Csehországért felelős regionális igazgatója is, arról beszámolva, hogy az Oriflame éppen a közelmúltban írt alá bérleti szerződést a Goodman logisztikai parkjába, amely több ütemben épül fel Üllőn. A napokban kezdődött munkálatok során 16 ezer négyzetméternyi raktár- és további 1000 négyzetméternyi irodaterületet alakítanak ki a svéd kozmetikai vállalat számára. A gyártó cég ebben az új létesítményben alakítja ki hét országot kiszolgáló közép-európai elosztó központját.
Beck Tamás, a Colliers International üzletág-igazgatója azt fejtegette, hogy az idei a stabilizáció éve lesz. Úgy véli, hogy a kisebb bérlők számára kínálati, míg a nagyobb bérlők részére már keresleti piac várható. Az akciós árazású, megépült épületek bérbeadása után új árazási korszak várható az új fejlesztések tekintetében, ennek keretében a bérleti díj emelkedésével is szükséges lesz számolni.
„Az értékesítési piac alig mozdult tavaly, egy kisebbfajta „felengedés” várható 2010 folyamán, részben a már sürgőssé váló értékesítések, részben a halogatott vásárlások következtében, de különösen a kisebb-közepes méretű szegmensben” – mondta a szakértő. A Jones Lang LaSalle ügynökség előrejelzésében azt fejtegette, hogy a költségcsökkentésre továbbra is nagy gondot fordító bérlők vonakodása miatt a bérleti díjakon továbbra is nagy lesz a nyomás, a kihasználatlansági ráta az első fél évben bizonyosan emelkedik.