Kettéválik az ingatlanpiac

Az első és másodosztályú kereskedelmi ingatlanok kereslete közti rés szakadékká tágulását jósolja Európában a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi ingatlan-tanácsadó legfrissebb elemzése. Tim O’Sullivan, a CBRE magyar irodájának vezető elemzője szerint ez a keresleti differenciálódás a hazai ingatlanpiacon elsősorban a fővárosi újonnan épült irodák és a piac többi szegmense – elsősorban a roszszabb fekvésű ipari ingatlanok – között jelentkezhet.

A CBRE egész Európára kiterjedő prognózisa két megfigyelésen alapszik. Egyrészt az egész kontinensre jellemző az a keresleti trend, mely szerint a bérlők a pénzükért minőséget akarnak kapni. Relatíve gyenge kereslet mellett ez azt jelenti, hogy az új bérleti szerződések az újonnan átadott projektek körül koncentrálódnak, ez a rosszabb minőségű, régebbi ingatlanok esetében akár az üresedési arány drámai romlásához, a bérleti díjak meredek eséséhez vezethet. A másik tapasztalati tény, hogy a fejlesztők új projektjeiket 2007 óta folyamatosan halogatják, ez különösen az irodapiacon – de a CBRE vizsgálatai szerint bizonyos mértékig a kiskereskedelmi ingatlanok piacán is – kínálati piachoz, hovatovább hiányhoz vezethet. Mindennek nyomán az első osztályú, új építésű ingatlanok bérleti díja várhatóan emelkedik, míg a másodlagos ingatlanok piacán a növekvő túlkínálat tovább nyomja lefelé az árakat.

A fenti tendenciára csak ráerősít a bankok óvatos-visszafogott ingatlanhitelezési gyakorlata. A kereskedelmi ingatlanpiac „aranykorában”, 2005 és 2007 között a bankok ingatlanhitel-állománya hirtelen hatalmasra nőtt – a CBRE számításai szerint mostanra elérte a 970 milliárd eurót, az Európai Központi Bank becslése szerint pedig az 1100 milliárdot is meghaladja. Az ingatlanpiaci boom, a fejlesztők aktivitása és a hitelezés felfutása felfelé tartó spirált indított el: az egyre értékesebbé váló ingatlanok javították a bankok meglévő hitelfedezeti mutatóit, az olcsó forrásokhoz való könnyű hozzáférés bátorította a befektetőket, az európai kereskedelmi ingatlanok értéke szárnyalt. A válság nyomán megfordult a spirál iránya: csökkenő ingatlanárak folyamatosan rontják a jelzálogok hitelfedezeti mutatóit, a bankok egyre óvatosabban és egyre kevesebb ingatlanhitelt helyeznek ki, a fejlesztők még az igazán jó minőségű projektjeiket is halogatják egy kedvezőbb hitelfelvételi jövő reményében. A korábbi rossz minőségű ingatlanok csökkenő áraikkal, romló bérleti díjaikkal ugyanakkor tovább rontják a bankok hitel portfóliónak minőségét, növelik a képzendő céltartalékot, tovább csökkentik a hitelforrásokat.

A nemzetközi szindikált ingatlanhitelek magyar népszerűsége különösen nehézzé teszi a hitelállomány alakulásának követését – figyelmeztet O’Sullivan. A „görgetési politika” ugyanakkor a magyar banki gyakorlatra is jellemző: a 2008 végén, illetve 2009 során esedékes visszafizetésű hitelállomány jelentős részét az azonnali bedőlést megakadályozandó nálunk is átütemezték, a futamidőket meghosszabbították. A refinanszírozási kockázat ezeknél a hiteleknél különös figyelmet érdemel.

A magyar ingatlanok teljes hitelállományán belül az irodaingatlanok részesedése az egyharmadot, a kiskereskedelmi ingatlanoké az egynegyedet is elérheti, és arányuk a közeljövőben tovább növekedhet. Ez ennek a két piaci szegmensnek a javuló kilátásaival függ össze O’Sullivan szerint. A vezető elemző mindazonáltal úgy ítéli: a kereskedelmi hitelek piacán az áttörésre még legalább fél évet kell várni, erre az új projektek indulását illetően további negyedévet érdemes rászámolni. Az ingatlanpiacon ennek megfelelően legkorábban 2011 közepére vár bővülést a CBRE.

A nemzetközi szindikált ingatlanhitelek magyar népszerűsége különösen nehézzé teszi a hitelállomány alakulásának követését – figyelmeztet O’Sullivan. A „görgetési politika” ugyanakkor a magyar banki gyakorlatra is jellemző: a 2008 végén, illetve 2009 során esedékes visszafizetésű hitelállomány jelentős részét az azonnali bedőlést megakadályozandó nálunk is átütemezték, a futamidőket meghosszabbították. A refinanszírozási kockázat ezeknél a hiteleknél különös figyelmet érdemel.

A magyar ingatlanok teljes hitelállományán belül az irodaingatlanok részesedése az egyharmadot, a kiskereskedelmi ingatlanoké az egynegyedet is elérheti, és arányuk a közeljövőben tovább növekedhet. Ez ennek a két piaci szegmensnek a javuló kilátásaival függ össze O’Sullivan szerint. A vezető elemző mindazonáltal úgy ítéli: a kereskedelmi hitelek piacán az áttörésre még legalább fél évet kell várni, erre az új projektek indulását illetően további negyedévet érdemes rászámolni. Az ingatlanpiacon ennek megfelelően legkorábban 2011 közepére vár bővülést a CBRE. -->