Tovább koncentrálódik az irodapiac

Két trend bontakozik ki az Ingatlanpiac-kutatók Szövetségének (Real Estate Research Association – RERA) legfrissebb, 2010 első negyedévére szóló irodapiaci elemzéséből. Egyrészt az újonnan épült irodaházak túlnyomó többségét még az év első felében átadják, másrészt az érett ingatlanfejlesztések két, jól körülhatárolható zónában sűrűsödnek: Bel-Budán, illetve a Váci úti tengely mentén.

Az Eston, az EHL, illetve a Colliers elemzőiből összeállt RERA különböző okokat lát a két trend hátterében. Az időbeli koncentráció mögött egyértelműen a válság áll: a romló gazdasági helyzet közepette az ingatlanfejlesztők a profitmaximalizálás helyett a kockázatminimalizálásra helyezik a hangsúlyt. Fejlesztéseikkel igyekeznek a lehető legszorosabban követni az ingatlanbérlők igényeit, ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy csak olyan ingatlanprojekten dolgoznak, amelybe – előbérleti szerződéssel – már sikerült bérlőt találni. A 2009-re tervezett 450 ezer négyzetméternyi új irodai kapacitást a válság hírére a felére csökkentették, a kereslet zuhanása azonban további korrekcióra kényszerítette őket.

Tavaly az év második felében az Eston adatai szerint drámai visszaesés történt az első hat hónaphoz képest: 64 százalékkal kevesebb területre írtak alá szerződést – valamivel több mint 110 ezer négyzetméterre –, s ennek is az 57 százalékát a már élő szerződések meghosszabbítása, illetve a régi bérlemények minőségi cseréje tette ki. Ingatlanpiaci elemzők egybehangzó véleménye szerint a fejlesztők a bérleti igények szoros követése esetén is legalább háromnegyed éves fáziskésésben vannak az irodapiaci kereslet alakulásához képest. Így történhetett – szól az Eston elemzőinek magyarázata –, hogy a 2009-es keresletcsökkenés a kínálati oldalon csak 2010 második felében tükröződik majd.

A másik trend, a fejlesztések térbeli koncentrációja megszokott ingatlanpiaci jelenség. A Váci út környéke lassan évtizedes kedvence az irodai ingatlanok fejlesztőinek, ahogy az is ismert jelenség – hívják fel a figyelmet az Eston-elemzők –, hogy egy-egy környék egy-két évre irodafejlesztési szempontból megélénkül. 2008-ban ilyen aktivitást mutatott a ferencvárosi Duna-part, 2009-ben a Józsefváros, vagy 2007–09 között a lágymányosi Infopark. Az I., II., XII. kerületben régóta nem történt komolyabb irodai fejlesztés, ez a mostani bel-budai boomhoz mindenképpen hozzájárult. Azt azonban, hogy a környék irodapiaci népszerűsége hosszú távon miként alakul, nehéz megmondani. Az ingatlanfejlesztések 2011-től bizonyosan leállnak, nemcsak itt, nemcsak az irodapiacon, hanem az egész fővárosban, valamennyi ingatlanpiaci szegmensben – a RERA tagjai szerint 2012-re hovatovább „átadási gap” várható.