Jövőre kezdődhet a javulás

A magyar kereskedelmi ingatlanpiaci ciklus minden jel szerint elérkezett a mélyponthoz, ahonnan megindulhat a fellendülés. Ám ez meglehetősen lassúnak ígérkezik. A javulás várhatóan jövőre kezdődik majd el, és az ipari szektorban érzékelhető először. Az irodai és a kiskereskedelmi szegmensben csak valamivel később indulhat meg a felívelés – állítja legújabb felmérése alapján a King Sturge.

Ahhoz, hogy újra érdemes legyen a fejlesztőknek az ingatlanberuházásokba fektetni, helyre kell állnia a jelenlegi egyenlőtlen kereslet-kínálati viszonyoknak – jelezte lapunk kérdésére Rémi Couture, a King Sturge kutatási tanácsadója. Az iroda- és ipari ingatlanok piacán nem véletlen, hogy nem vagy csak alig építkeznek a beruházók; már így is túl nagy a kínálat. Több olyan irodaház is van a fővárosban, amelyikben alig akad bérlő, majdnem teljesen üresek. A bérleti díjak pedig nagyon nyomottak, esetenként még egészen irreális áron sem lehet kiadni egy-egy irodahelyiséget.

2011 második felétől tartja érdemesnek beruházni az ipari ingatlanok és irodák piacán a Magyar Ingatlan Tanács elnöke . Sztranyák József azonban mindezt a banki finanszírozás fellendülése nélkül nem látja hatékonyan kivitelezhetőnek. Az új kormány által kilátásba helyezett programok – így a kis- és közepes vállalkozók támogatása, a kiegészítő iparágak felkarolása vagy az ipari parkok kialakításának segítése – ugyancsak jelentősen hozzájárulhatnak az ingatlanpiac konszolidációjához.

Az irodapiac jelenlegi 25 százalékot is elérő (főleg a spekulatív épületekben) üresedési rátája 2011-től várhatóan csökken, főleg a drasztikusan visszaeső új átadások miatt, s így 2012 végére a mutató 16 százalékra apadhat – áll a King Sturge elemzésében. A még optimistább feltételezés szerint két év múlva az üresedési ráta akár már a 10 százalékra is leeshet, de ehhez „tökéletes” gazdasági reformokra és világszintű gazdasági növekedésre van szükség. A piac néhány kiemeltebb helye – a belváros és a Váci úti folyosó – vélhetően gyorsabban fog helyreállni, de a városból kifelé a folyamat jóval lassúbbnak ígérkezik. A bérleti díjak nyomottak, egy tipikus A kategóriás Váci úti épület ajánlati bérleti ára hozzávetőleg 12,5 euró négyzetméterenként, ebből a bérlő 15-20 százalékos kedvezményt kaphat. A gazdasági válság okozta legnagyobb változás azonban az, hogy az új fejlesztések beindításához 30-50 százaléknyi előbérleti szerződésre van szükség. Hasonló esetre példa a korábbiakban nem fordult elő a budapesti irodapiacon.

Az ipari ingatlanok piaca minden jel szerint gyorsabban

reagált a gazdasági nehézségekre. A fejlesztők leállítottak minden spekulatív beruházást, és pillanatnyilag csak egy BTS (megrendelésre épített) raktárfejlesztés van folyamatban – állapítja meg a nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég. Az üresedési ráta azonban ebben az esetben is magas, 19,4 százalékos. A bérleti díjak itt is nyomás alatt vannak. Az ajánlati árak 3,5–4,5 euró között mozognak négyzetméterenként, ezt a kedvezmények 15-20 százalékkal csökkentik.

A kiskereskedelmi piac a válság elején szinte minden más szektornál stabilabb volt. Bevásárlóközpontokat szinte soha nem építettek spekulatív alapon, és az üresedési ráta is mindig alacsony volt. Most viszont a kereskedőknek komoly problémákat okoz a csökkenő kereslet és a magas munkanélküliség. Márpedig e két szempontból a King Sturge rövid távon nem lát esélyt a javulásra. A legtöbb bevásárlóközpontban esnek a bérleti díjak, az elemzés a leglátványosabb példaként az Andrássy út ingatlanjait említi, ahol jelenleg 35–60 euróért bérelhető egy négyzetméter, ez 5–20 eurós csökkenést jelent 2009-hez képest. A kiskereskedelmi szektor fellendülését az irodapiachoz képest egy évvel később, 2012-re várják.