Mélyponton az irodaátadások

Eszerint 2010 második felében várhatóan még 29 980 négyzetméter új irodaterületet adnak át, amely megközelítőleg 80 százalékkal kevesebb, mint a 2009 azonos időszakában átadott területek összege, ami 146 047 négyzetmétert ért el. Így ebben az évben összesen 142 110 négyzetméternyi területtel bővül a budapesti irodaállomány, amely az irodapiac 2006 óta tartó szakaszának eddigi legalacsonyabb értékét jelenti.

A 2009-es rekord évhez képest ez összességében 53 százalékos csökkenést jelent – írja a RERA előrejelzésében, vagyis az átadott területek tekintetében erőteljes visszaesés figyelhető meg. Az ingatlanpiaci szakérői jelentés szerint a kép még drámaibb, ha a negyedéves bontást elemezzük. - Az első két negyedév 50 503 négyzetméter és 61 627 négyzetméternyi átadott irodaterülete után ugyanis a harmadik negyedévben az utóbbinak alig fele, mindössze 29 980 négyzetméter átadása várható, a negyedik negyedévben pedig előreláthatólag nem bővül az irodapiac. Az eredmények arról tanúskodnak, hogy a gazdasági válság hatására a magyar irodapiac eljuthat abba az állapotba, hogy 2010 utolsó három hónapjában nem adnak át új irodaházat – fogalmaz a RERA legújabb piaci jelentésében.

Ami az irodaházak méretét illeti, a harmadik negyedévben várhatóan inkább a kisebb, 10 ezer négyzetméter alatti irodaházak kerülnek a piacra, mint ahogy a korábbi években is tapasztalható volt, a népszerű lokációkban. A Váci úti irodafolyosó a DC Offices épületével bővült, a dél-pesti régió pedig a Downtown IX irodaházzal gazdagodik. A sikeres előbérleti szerződéssel rendelkező MOMentum Offices a bel-budai részt hivatott felpezsdíteni, míg a központi üzleti negyedben (CBD) található Szabadság tér 14-ben már korábban befejeződtek a felújítási munkálatok – jelzi a RERA elemzése.

Az elkövetkező egy-másfél évben átadásra kerülő épületek azonban már aktívan megjelentek az irodapiac kínálati oldalán. A közeljövőben elkészülő új irodaterületekre vonatkozó kereslet a RERA véleménye szerint előbérleti szerződések formájában jelenhet meg a piacon. A harmadik negyedév azonban nem bővelkedett ilyen szerződéskötésekben a korábbihoz hasonlóan, így az új épületek piacra kerülése előreláthatólag nem csökkenti az üresedési rátát. Azok a projektek, amelyek egyelőre csak a tervezőasztalon léteznek, egy vagy több nagyobb bérlő megjelenésével juthatnak el az építési fázisba. A már a válság előtt megkezdett, esetleg szerkezet kész állapotban lévő fejlesztések továbbra is komolyabb előbérleti szerződésekre várnak. Nagy valószínűséggel ezek az előrehaladott készültségű irodaházak fogják a gazdasági – és az azt követő irodapiaci – fellendülés első hullámának megnövekedett keresletét kielégíteni, mivel rövid időn belül átadhatóak, akár a bérlő speciális igényei szerinti kialakítással is.

A GKI legutóbbi irodapiaci elemezésében az irodapiaci kihasználtság növekedéséről számolt be az előző negyedévhez képest, ám rögtön hozzátették azt is, hogy ez még nem jelent igazi javulást. Az átlagos 75 százalékos kihasználtság mögött ugyanis földrajzilag komoly eltérések vannak. Az ország keleti oldalán a túlkínálatnak köszönhetően 63-ról 61 százalékra csökkent az irodapiaci telítettség, míg a nyugati országrészben 73-ról 67-re esett vissza ugyanez a mutató. Budapesten az agglomerációban a legrosszabb a helyzet, itt 68 százalék a kihasználtság, míg a Váci úti folyosón az egyik legjobb, itt az irodák 90 százaléka bérbe van adva.

Az irodapiac piac egyensúly felé közeledik és a kihasználatlansági ráta is várhatóan elérte a csúcspontját – foglalja össze a Colliers ide féléves jelentésében. Hozzátéve ugyanakkor, hogy a 2009-es év nehézségei után az idei év eddigi tapasztalatai azt mutatják, hogy a válságnak az irodapiacon még koránt sincs vége, s a tavaly kialakult trendek folytatódnak. A teljes irodaállomány 112 ezer négyzetméterrel nőtt, de a piac nem tudta teljes mértékben felszívni az új kínálatot, így az üresedési ráta átlagosan 26,1 százalékra emelkedett.

A Colliers International tapasztalata azt mutatja, hogy a nagyobb cégek, akiknek 1000–2000 négyzetméter feletti irodaigényük van, a legtöbbször a maradás és a meghosszabbítás mellett döntenek, jelentős árengedmények elérése után. Az erős bérlői pozíciót jelzi, hogy2012–2013-ban lejáró szerződéseket is sikeresen lehetett újratárgyalni, ahol a bérlőnek kellően nagy bérelt területe volt.

Az irodafejlesztők továbbra is nehéz helyzetben vannak, mint azt a kevés, még tervezett átadás is mutatja – sommázza a Colliers. – Finanszírozási forrást még mindig szinte lehetetlen szerezni, s a bankok magas előbérleti arányt is igényelnének, miközben a piaci környezet továbbra is törékeny. Az biztos, hogy a piacon csak komoly, tőkeerős befektetők rúgnak majd labdába az elkövetkező években, olyanok, mintaWING, TriGranit, az SCD vagy a Skanska – jelzi előre a Colliers.