A kategóriás minőség B-áron

Rugalmasság. A B kategóriás irodák átlagosan 15-20 évvel öregebbek A kategóriájú társaiknál, műszaki szolgáltatásaik is ennyivel maradnak el a frissen épültek technológiája mögött. Azok az ingatlanos cégek azonban, amelyeknek sikerül a bérirodaszektor ezen alpiacán megvetniük a lábukat, számos előnyt élveznek az A kategóriában utazókhoz képest. „Kisebb befektetett összeggel is létre lehet hozni teljes vertikumot lefedő cégcsoportot” – említette saját holdingjuk, a B&V Group példáját Kovács Melinda vezérigazgató. Az osztrák tulajdoni hátterű B&V csoport lassan egy évtizede van jelen a budapesti ingatlanpiacon: ez idő alatt sikerült felépíteniük 13 ingatlanból álló portfóliójukat, valamint ingatlangazdálkodással és létesítményüzemeltetéssel, azonkívül kivitelezéssel és ingatlanügynökséggel egyaránt foglalkozó cégcsoportjukat.

„A vertikális integrációnak hatalmas előnye, hogy gyorsan és rugalmasan tudunk reagálni

a változó bérlői igényekre” – mondta lapunknak Kovács Melinda. Az ügynöki, ingatlangazdálkodói és kivitelezői üzletág „házon belüli” együttműködése nyomán például a B&V akár két hét alatt is lebonyolítja egy új bérlő beköltöztetését – máshol az ilyesmi másfél hónapba is bele szokott telni.

Hasonló tapasztalatokról számolt be a Világgazdaságnak Sellyey Tamás is, a B kategóriában piacvezető Indotek csoport értékesítési igazgatója is. „Csakis a bérlői igényeknek megfelelően, megrendelőre szabottan fejlesztünk, ezáltal soha nem kellett kitennünk magunkat az A kategóriában egykor általánosnak számító spekulatív fejlesztések kockázatának” – emelte ki a szakember. Ennek a fejlesztési stratégiának bizarr következménye, hogy egyetlen irodaépületen belül olykor nagyon különböző műszaki-épületgépészeti színvonalú irodák működnek egymás mellett, üzletileg azonban egyértelműen életképes a megoldás. Az Indotek esetében szintén szinergiaként hat, hogy ingatlanüzemeltetéssel, illetve karbantartás-felújítással foglalkozó cégük is van – az In-Management, illetve az AMD Services Kft. –, így az adódó feladatokat cégcsoporton belül együttműködve tudják megoldani.

A B&V csoport éppen ez év őszén szervezte külön céges formába ingatlangazdálkodói, kontrolling, valamint kivitelezői üzletágát. „A holdinggá szerveződés csak akkor kifizetődő – figyelmeztetett Kovács Melinda –, ha az egyes üzletágak kívülről, piaci alapon is tudnak maguknak üzletet szerezni.” A B&V ingatlangazdálkodása például a saját portfólióban lévő irodaházakon kívül bankok megbízásából is ellát hasonló feladatot: workoutból származó ingatlanokat is bérbe adnak, üzemeltetnek, kezelnek.

Az Indotek csoport a meglévő kapacitásait saját tulajdonú ingatlanportfóliójuk gyarapításával igyekszik jobban kihasználni, amelyhez külső forrásokat is be kívánnak vonni. Reconcept Turn-Around Property I. néven szeptember elején elindították zártkörű, nyílt végű ingatlanalapjukat, amelyet olyan B kategóriás ingatlanokkal kívánnak feltölteni, amelyeket műszaki fejlesztéssel újrapozicionálva kívánnak majd értékesíteni.

„2008 óta tudatosan készültünk a válságra” – hangsúlyozta Kovács Melinda. A B&V elsősorban azokat az A kategóriájú irodaházban működő cégeket célozza meg, amelyek kénytelenek működési költségeiket lejjebb faragni, ugyanakkor alkalmazottaiknak is színvonalas környezetet kívánnak biztosítani. Ilyen vállalkozások szép számmal akadtak az elmúlt két évben, az átcsábításnak azonban megvannak a maga korlátai. Kovács Melinda szerint a biztos pénzügyi helyzetű, sokalkalmazottas cégek költözés helyett inkább a meglevő bérleti szerződésük újratárgyalásához folyamodnak, hogy bérbeadójuktól kedvezőbb feltételeket alkudjanak ki.

„Új lehetőségek a B kategóriás irodák felújításában rejlenek: műszakilag a korszerű ingatlanokkal kerülnek egy kínálati kategóriába, fejlesztőként azonban nálunk marad az árelőny” – jelezte a vezérigazgató, miben gondolkodnak mostanában. ZsA