Ingatlan: még nem kockáztatnak

Idén a világpiaci ingatlanbefektetések összege átlépheti az ezer milliárd dollárt. A Cushman & Wakefield elemzői szerint Észak-Amerika és Ázsia pörgeti a fejlődést, ami a megnövekedett tőkekihelyezéseknek és a magánbefektetők piacra lépésének lesz köszönhető.

A Cushman & Wakefield legfrissebb nemzetközi ingatlanbefektetési (International Investment Atlas 2013) tanulmánya szerint, a globális ingatlanbefektetési piac az elmúlt évben 6 százalékos növekedéssel elérte a 929 milliárd dolláros (714 milliárd euró) befektetési összeget. A negyedik negyedévben tapasztalt fellendülés egy sikeres időszak kezdetét és a piacba vetett bizalom erősödését jelenti, így idén a befektetési volumen akár 14 százalékkal is növekedhet és 2007 óta először lépheti át az ezer milliárd dolláros (815 milliárd euró) értéket. Üröm az örömben, hogy az idei aktivitásnövekedést az észak-amerikai és az ázsiai piacok vezetik majd.

Az elemzők úgy látják, hogy az európai befektetési aktivitás a közeljövőben meglehetősen visszafogott marad, mégpedig leginkább a minőségi kínálat hiánya és a finanszírozási nehézségek miatt. Miután egyes országokban továbbra is mélyponton lesz a bővülés dinamikája, Európában összesen 5 százalékos növekedést prognosztizál a cég, amelynek európai befektetési vezetője, Michael Rhydderch úgy látja, hogy a befektetési kínálat várhatóan javulni fog, míg a bankok egyre több ingatlant dobnak piacra.

„Mivel nem számítunk rá, hogy a vevők nagyobb kockázatot vállalnának 2013-ban, továbbra is a fő piacok és stratégiák lesznek meghatározók. A befektetők legkeresettebb célpontja továbbra is Németország marad, ahol a Skandináv államokhoz hasonlóan nő a befektetések piaci részesedése. A befektetők óvatosságából idén London és Párizs is profitálni fog” – egészítette ki Michael Rhydderch.

A negyedik negyedéves fellendülés motorja Kína és az USA volt, mégpedig Kína a rekord mennyiségű telekeladással, az USA pedig az év végi tőkenövekedéssel járó adókötelezettségek elkerülésére való törekvéssel.

A fellendülés azonban nem csak erre a két területre korlátozódott, hiszen Spanyolország, Lengyelország, Norvégia, Svájc, Indonézia, Thaiföld, India és Ausztrália is élénkülést tapasztalt az utolsó negyedévben.
Mindazonáltal a világpiaci befektetések 32 százalékát Amerikában hajtották végre 2012-ben, míg 2011-ben ez az arány csupán a 28 százalék volt. Az EMEA régió (Európa, Közel-Kelet, Afrika) részesedése ugyanakkor 24-ről 21 százalékra csökkent. A legnagyobb szeletet, 47 százalékot ismét Ázsia szakította, bár tavaly előtt még 48 százalékot ért el.

A külföldi befektetők szemszögéből vizsgálva a piacokat, Európa az elmúlt évben már a tőke 51 százalékát vonzotta, míg 2011-ben ez csupán 45 százalékot. Ázsiában a külföldi befektetések 31 százaléka, az amerikai kontinensen pedig – a 2011-es 20 százalék után – mindössze 18 százalék landolt.

David Hutchings, a Cushman & Wakefield EMEA régiójának piackutatási vezetője szerint egyre valószínűbb, hogy már majdnem túl vagyunk a kockázatos időszakon. Így 2013-nak csupán az eleje lesz nehéz, az év végére fellendül a piac. A kockázat és a teljesítmény szempontjából – ország, város és szektor – azonban még végletes lesz ez az időszak. Ezért az év fő feladata a másodlagos piacok értékeinek felfedezése lesz, ahogy a befektetési hozamok és a kereslet megnövekednek, valamint fellendül az árérzékeny bérlői piac.

A befektetők

„Eddig a nyugdíjalapok áramlását a kanadai és a távol-keleti pénz irányította, de a nyugdíjak emelkedésével az ausztrál alapok is egyre fontosabbá válnak. Egyre több távol-keleti és közép-ázsiai szereplő jelenik meg a piacon, akik részben a globális, részben a kínai alapok iránt érdeklődnek és a rövid távú befektetéseket preferálják. Fontos piaci szereplők a családi vállalkozások és a tehetős magánszemélyek, akik inkább biztonságra törekednek, így a minőségi ingatlanok iránt érdeklődnek" – állapította meg Greg Vorwaller a Cushman & Wakefield globális befektetési vezetője.

Egy évtizede tavaly volt a legalacsonyabb az ingatlanpiacon befektetett összeg. A budapesti bérbeadási piacot főként a szerződéshosszabbítások jellemezték – olvasható a Jones Lang LaSalle tanulmányában.
Az ingatlanbefektetési piacra tavaly érkezett teljes összeg nem érte el a 150 millió eurót, ami 2002 óta a legalacsonyabb érték, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatja. Az éves befektetési volumen visszaesése jól mutatja, hogy a befektetők továbbra is óvatosak a magyarországi tranzakciókkal kapcsolatban, aminek oka elsősorban a makro környezet bizonytalansága és a kormányzati döntéseket kísérő kiszámíthatatlanságok.

"Tavaly rendkívül visszafogott volt az aktivitás a hazai ingatlanpiacon befektetői, fejlesztői illetve bérlői szempontból egyaránt, és sajnos 2013 során sem számítunk jelentős fellendülésre. A hagyományos, intézményi befektetők az ország gazdaságpolitikai helyzetét nem tartják még elég kedvezőnek ahhoz, hogy komolyabb befektetéseket eszközöljenek. A bérlői piacra az óvatosság és kivárás lesz jellemző és a továbbra is problémás finanszírozási környezet miatt a fejlesztések sem fognak jelentősen fellendülni. Ennek ellenére szerencsés esetben akár 2-3 új irodaház fejlesztése is beindulhat 2013 során" – mondta Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti piackutatási vezetője.

Az elmúlt évben a fővárosi irodapiac mindössze 22 950 négyzetméternyi új területtel bővült, de idén ennél is alacsonyabb lesz az új kínálat, hiszen mindössze egy 15 500 négyzetméteres épület átadása várható. Tavaly a 2011-es 395 ezer négyzetméternél 13 százalékkal kevesebb, 344 400 négyzetméternyi irodát béreltek ki, ugyanakkor az éves volumen közel fele szerződéshosszabbítás volt, míg tavaly előtt ezek aránya még csak 38 százalékra rúgott. A szerződéshosszabbítások és újratárgyalások az elmúlt évekhez hasonlóan 2013-ban is nagy szerepet fognak játszani, és a kereslet összességében a 2012-es szintnek megfelelően fog alakulni.

Az irodapiachoz hasonlóan az ipari ingatlanpiac fejlesztési volumene is igen alacsony értéken maradt 2012-ben, mindössze 16 450 négyzetméter új területet adtak át. Annak ellenére, hogy az új területek nagy részére előbérleti szerződést kötöttek, az üresedés negyedéves szinten nőtt és 19,4 százalékon állt év végén. A kereslet éves volumene 354 700 négyzetméter volt 2012-ben, ami 8 százalékos emelkedést mutat éves szinten. Ezen belül a szerződéshosszabbítások a teljes terület közel 63 százalékát tették ki. A kiskereskedelmi ingatlanpiac kínálata júniusban Siófokon a Sió Plaza, októberben a fővárosi Hegyvidék Központ átadásával bővült. A közelmúltban nyitotta kapuit az Árkád 2 Budapest bevásárlóközpont. A háromszintes, 20 000 négyzetméteres épületszárnnyal 68 ezer négyzetméteres lett az Árkád-komplexum.