Zuhannak a lakásépítések Magyarországon – Meddig tart a mélyrepülés?

2013 első kilenc hónapjában 4077 új lakás épült, 37 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A visszaesés valamennyi régióra jellemző, ugyanakkor a használatba vett lakások száma a fővárosban 3 százalékkal nőtt. A kiadott lakásépítési engedélyek száma 5327 volt, ami 32 százalékos csökkenést jelent a 2012. január-szeptemberi adatokhoz képest – jelentette a Központi Statisztikai Hivatal. 2013 első három negyedévében 584 lakás szűnt meg, 62 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában.

A lakásépítésekben 2009 óta tartó mélyrepülésnek több oka van az Otthon Centrum szerint. „Érdemes külön választani a saját célú építéseket az értékesítési célú építkezésektől, bár az alapvető okok mindkét szegmensben megegyeznek: finanszírozási lehetőségek beszűkülése, a bizalom hiánya, negatív háztartási várakozások, a negatív általános gazdasági környezet” – válaszolta a Világgazdaságnak Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az értékesítési célú lakásépítések esetén az ingatlanfejlesztők egyértelműen profitorientáltak. A jelenlegi keresleti szint mellett nagyon komolyan visszafogják aktivitásukat, hiszen nagyon kevés újépítésű lakást vásárolnak jelenleg a vevők az Otthon Centrum szerint.

A KSH statisztikái szerint a válság óta folyamatosan csökkenő arányban szerepelnek újépítésű lakások az adásvételekben. Amíg az összes adásvétel 2009 óta folyamatosan a 90 000-es szint körül mozog, az újlakás eladásoké csökken, ami egyrészt a kínálat szűkülését, másrészt a vevői bizalmatlanságot tükrözi. Amíg 2008-ban országos szinten 9 százalék körüli, Budapesten pedig 15 százalék körüli volt az újépítésű lakások részaránya az összes eladáson belül, addigra ez 2012-ben 3, illetve 4,5 százalékra esett vissza. Így a stagnáló piaci tranzakciószámban az újépítésű lakások részaránya elharmadolódott – mutat rá Déry Attila. Szerinte a visszaesett kereslet mellett a rossz finanszírozási helyzet az ingatlanfejlesztőket is sújtja, nehezen kapnak, ha kapnak egyáltalán finanszírozást új projektjeikhez. Többek között ezért is láthatunk kis lakásszámú 4-8 lakásos építkezéseket túlnyomó részt. A 2007-es átlagos projektméret 60 lakást tett ki, ez jelenleg 20 lakás alá csökkent. Ha a budapesti használatbavételi engedélyeket vizsgáljuk, ahol korábban a lakások túlnyomó többsége értékesítési céllal épült egyértelműen látható a fejlesztői aktivitás visszaesése.

A megyei jogú városokban az országos átlaghoz hasonló (35 százalékos) volt a lakásépítés visszaesése az idei első három negyedévben a KSH jelentése alapján, és a többi városban és a községekben az egy évvel korábbinak közel fele a használatba vett lakások száma.

Növekedés csupán Budapesten következett be, ahol 3 százalékkal több, 1127 lakás, az összes új lakás több mint egynegyede épült, ám a budapesti növekedés jelentős része mindössze néhány nagyobb beruházáshoz köthető.

Az összes használatba vett lakás közel felét Budapesten és Pest megyében adták át, emellett csak Győr-Moson-Sopron megyében épült számottevő mennyiségű, több mint 400 új lakás.

Az Otthon Centrum elemzője emlékeztetett, hogy 2012 első három negyedévében az értékesítési céllal épített lakások száma csak a tizede volt a 2007-es értéknek. Rámutatnak, hogy 2013-ra ugyan némileg emelkedett az ilyen lakások száma, de ez sajnos nem trendfordulót jelent.

„Az emelkedés sajnos nagy valószínűséggel nem a trendforduló jele, inkább a nagyon alacsony bázis áll mögötte. Az első félévben két-három nagyobb fejlesztés átadása okozta a növekedést, melyek a nagyobb lakásszám és az alacsony bázis miatt hoztak növekedést az előző félévhez képest. A növekedés azonban csalóka, mivel ilyen nagy lakásszámú projektek nagyon ritkák a piacon, így minden bizonnyal csak egyszeri hatásról van szó” – fejtegette Déry Attila.

A saját célú építkezések esetében is egyértelmű csökkenés látható. A községekben épített lakások száma, ahol historikusan a saját célú építkezések domináltak, szintén komoly visszaesést mutat.

A községekben, ahol a saját célú építések dominálnak, a megépített lakások számának csökkenése azt mutatja, hogy a lakásépítések mélyrepülését nem csak a profitalapú ingatlanfejlesztések leállása okozza, hanem a háztartások építési kedvét is jelentősen visszafogja a kedvezőtlen gazdasági és finanszírozási környezet – vélte az Otthon Centrum szakértője. „A bizalom hiánya nem csak az ingatlanvásárlások, hanem a sajátcélú építkezések alacsony számában is megmutatkozik” – tette hozzá.

A lakásépítések visszaesésének, illetve régóta tartó mélyrepülésének az építőipari megrendeléseken keresztül a gazdaságra is negatív hatásai vannak – válaszolta a Világgazdaság kérdésére az Otthon Centrum elemzője. Szerinte az újépítésű lakások számának csökkenésének lakáspiaci aspektusból is érdekes vetületei vannak. A lakásállomány nagyságát (4,4 millió lakás 2012-ben), illetve a 100 lakásra jutó lakosok számának változását (a 2001-es 269 főről 2011-re 248 főre csökkent) tekintve az újlakás építések számának csökkenése nem tűnhet aggasztónak, azonban az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem a meglévő állomány minőségi, főleg energetikai szempontból magasabb minőséget képviselő cseréjének is számítanak.

A KSH jelentésében azt írta, hogy az év első kilenc hónapjában kiadott új lakásépítési engedélyek szerint a fővárosban 812 lakás építését tervezik, ami 53 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. A kiadott új engedélyek száma a községekben az országos átlagot meghaladó arányban (38 százalékkal) csökkent, a városokban 26, a megyei jogú városokban 11 százalékkal esett vissza.

Az év első kilenc hónapjában az új engedélyek száma 31 százalékkal meghaladta a használatba vett lakásokét – írta a KSH. Az egy évvel korábban kiadott engedélyekhez viszonyítva az ország szinte minden térségében visszaesés tapasztalható.

„Az építési engedélyek számát, egy éves csúszással, viszonylag jól követi a használatbavételi engedélyek száma, tehát a kiadott építési engedélyeket jó előrejelző mutatónak tekinthetjük a megépülő lakások tekintetében” – közölte lapunkkal Déry Attila. „Ez alapján a közeljövőben nem várható trendforduló a lakásépítések számában. Az alapvető okokban kell változást látnunk ahhoz, hogy a lakásépítések számaiban változást tapasztalhassunk” – vélekedett.

Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint az újépítésű lakások iránti keresletet – ezzel az értékesítési célú lakásépítését is – illetve a saját célú építkezéseket a háztartások jövőre, és a jövedelmükre vonatkozó várakozásainak javulása, a bizalom növekedése, a finanszírozási helyzet javulása lendítheti fel. A finanszírozási helyzet javulása az ingatlanfejlesztők aktivitását is pozitívan befolyásolhatja.