Kívülről szebbnek látszik az ingatlanpiac, de a szereplői ezt nem érzik

Első pillantásra úgy néz ki, magára talált az ingatlanpiac. A számok imponálónak tetszenek, az elmúlt évben 13 százalékkal emelkedett az új lakóingatlanok száma, a múlt év eleje óta minden hónapban egyre több lakás cserél gazdát, emelkedésnek indultak az árak a piacon és csökken a kihasználatlan ipari ingatlanok aránya, növekedésnek indultak az ipari ingatlanok bérleti díjai is. A piaci szereplők azonban mégsem boldogok.
Tavaly ugyanúgy évszázados mélyponton volt a lakásépítés, a 8358 új otthon minden idők második legrosszabb adata: a 2013-as negatív rekordot követte csak némi felívelés. Évek óta a háborús a helyzet az iparágban, hiszen 15 ezres szint alatti lakásépítésre csak 1933-ban és 1925-ben volt csak példa eddig, még a második világháború alatt, 1943-ban is majdnem 27 ezer új lakás készült el.

Az építőanyag-kereskedők még nem érzik úgy, hogy túl lennénk a válságon, és az építőanyag gyártók is hasonlóan látják a helyzetet – mondta Markovich Béla, a Mapei Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint korántsincs „hurrá hangulat” a kereskedők és kivitelezők körében. Az országszerte 160, főként lakosságot kiszolgáló építőanyag- és burkolatkereskedést tömörítő MÉBKER (Első Magyar Építőanyag- és Burkolatkereskedők Hálózata) alapítója azonban bizakodó. Markovich Béla szerint a családok jelentős része az elmúlt években elhalasztotta a felújításokat, így most arra számít, hogy a gazdaság élénkülésével újra elkezdődik egy nagyobb felújítási hullám.

A forintosítás – a devizahitel válság okozta sokk kiheverése – élénkíti a használtlakás piacot. Itt növekedésnek indultak az árak, és a szakértők szerint ez annyit is jelenthet, hogy a befektetőknek is érdemes visszatérni a piacra. Igaz, nem mindegy, hogy hová. A használt lakások piaca ugyanis kettészakadt: a Nyugat-Dunántúl és Közép-Magyarország talált magára, míg az ország más térségeiben nem olyan gyors a növekedés.

Az élénkülés azonban a felújítások növekedését hozhatja magával. Hiszen miden vásárlás hoz magával valamilyen egyéb beruházást is. A Mapei Kft. ügyvezető igazgatója azonban attól tart, hogy a lakossági piac várható fellendülése sem tudja kompenzálni az uniós finanszírozásból megvalósuló infrastrukturális nagyberuházások hiányát. Ezek adták eddig az építőipar növekedésének hátterét, ám a forrást biztosító újabb uniós pályázatok indulása későbbre várható.

Igazi húzóerőt az ipari- és kereskedelmi célú ingatlan-beruházások fellendülése jelenthetne, azonban az itt látható folyamatok is csak első pillantásra tükröznek kedvező helyzetet. Jóllehet a fővárost övező ipari zónában kevés az üres, nagyméretű raktár, az elmúlt évben csupán egy logisztikai ingatlant adtak át: a 7500 négyzetméteres csarnok a Prologis szigetszentmiklósi ipari parkjában létesült – mondta Halász-Csatári Gábor a Cushman & Wakefield Kft. ipari ingatlan szakértője, rámutatva, hogy a továbbiakban is csak a bérlő igényeire szabott (Built-to-suit, BTS) fejlesztések várhatók.

Spekulatív fejlesztések (amikor az ingatlanberuházó azért épít irodaházat, raktárat vagy akár egy hotelt, hogy később jobb áron el- vagy kiadja) a válság kezdete óta gyakorlatilag nincsenek Magyarországon. Ezen a téren jelentősebb pozitív változásra sehol nem számítanak, amíg az ipari-logisztikai ingatlanok kihasználatlansága például 10-12 százalékra nem csökken. A lengyel, cseh, szlovák és román piachoz képest nálunk a legmagasabb a kihasználatlansági ráta, ami ugyanakkor Budapesten és környékén a 2013 végi 21,7 százalékról 15,7 százalékra csökkent az elmúlt év során. Halász-Csatári Gábor azonban derűlátó és úgy véli, hogy már érezhető az eddig csak a többi visegrádi országban aktív befektetők érdeklődése Magyarország iránt. Ők eddig a gazdasági folyamatok kiszámíthatóságát hiányolták. Az érdeklődést tovább táplálhatja, hogy ha lassan is, de növekedőben van az ipari parkok kihasználtsága is.

Hasonló a helyzet a fővárosi irodák esetében is. Tavaly 465 ezer négyzetméterre kötöttek új irodabérleti szerződéseket, ami 17 százalékkal több a 2013-as szintnél. Emellett három év alatt 5 százalékponttal 16,2 százalékosra mérséklődött az üresedési ráta a Budapesten, azaz a 3,2 millió négyzetméternyi állományból csak 524 ezer állt üresen december végén. Így összesen 150 ezer négyzetméterrel kevesebb üres irodaterületből válogathatnak a bérlők a 2011-es legmagasabb szinthez képest.

Az ingatlanfejlesztések négy éves visszaesése miatt ugyanis gyakorlatilag nincs kiadó nagy alapterületű iroda vagy ipari ingatlan a fővárosban és az agglomerációban. Maksay Éanna, a DTZ Hungary ingatlan tanácsadó elemzője szerint ez a trend komoly gondot okozhat az olyan bérlőknek, amelyek 3-4 ezer négyzetméternyi irodát keresnek, hiszen kevesebb mint 15 épület közül választhatnak

Az ingatlantanácsadók ezért is várják a spekulatív fejlesztők újbóli megjelenését, ám erre nincs sok remény. Annak a beruházónak, amely hitelből építene új irodaházat, legalább 30-40 százalékos előbérletet kell felmutatnia a bank felé, így spekulatív fejlesztés csak saját tőkéből lehetséges.

Bár szakértők szerint 2017-ig 100 ezer négyzetméterrel bővül a modern irodaállomány, a megfelelő kínálat csökkenése és a kereslet növekedése miatt Szalma Péter, a CA IMMO bérbeadási vezetője a bérleti díjak növekedésére számít a következő években. A tevékenységüket bővítő nagy bérlőknek pedig azt javasolja, hogy már most tárgyaljanak olyan irodaházakról, amelyek csak egy-két év múlva készülnek el.

Áfacsökkentést szeretnének

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) az értékesítési célú lakásépítések fellendítésére azt javasolja, hogy 5 százalékra csökkenjen az új lakás értékesítés 27 százalékos áfa-kulcsa, de legyen egy méret és/vagy értékplafon, ahol ezt alkalmazni lehet. Lengyelországban például 150 négyzetméterig 8, Csehországban 15 százalék a lakásokra kivetett áfa, míg Romániában nettó 88 ezer euró értékig mindössze 5 százalék a kulcs. Alternatívaként az is a javaslatok közt szerepel, hogy építkezés vagy felújítás esetén szociális alapon a jelenlegi 27 százalékból 20 százalékot vissza lehessen igényelni. Akkor növekedne a lakásépítések és felújítások száma, ha a lakáscélú hitel kamata a jelenlegi 6-8 százalékkal szemben csupán 2,5-3 százalék lenne – mondta Koji László, az ÉVOSZ alelnöke, aki szerint a magyar építőiparnak legjobban a lakossági megrendelések hiányoznak, hiszen tavaly 120 ezer lakást újítottak fel, míg szakmai becslések szerint ennek legalább kétszeresére lenne szükség.