Magához tért a lakáspiac

Az árak országos szinten már 15 százalékkal a mélypontot jelentő 2013 év végi szint felett állnak, a 2008-as nominális csúcsponttól pedig csak 4 százalékkal maradunk el. 2015 első kilenc hónapjában drasztikusan csökkent a használt tégla- és panellakások értékesítési ideje: az előbbieknél országos átlagban 4 helyett 3 -, míg az utóbbiaknál a 2014-es 3 hónap helyett 1,5 hónap értékesítési idővel kell számolni a tulajdonosnak. A lakáspiac fellendülése azonban szinte teljes egészében a használtlakás szegmensre vonatkozik, az újépítésű lakáspiac továbbra is strukturális problémákkal küszködik a magas ÁFA kulcsnak köszönhetően.

Visszatérnek a „boldog békeidők”? - folyamatos növekedés

A forgalom idén már megközelítheti a válság előtti szintet, és a növekedés nem korlátozódik Budapestre. Az ország keleti és nyugati felében egyaránt érezhető a fellendülés, bár a számottevő növekmény a fővárosban és főleg a nyugati megyékben látható, de a keleti nagyvárosokban is jelentős forgalombővülést regisztrált az Otthon Centrum. A kereslet növekedésében nem is annyira a kelet-nyugat összehasonlításban látható eltérés, inkább ez egyes megyékben a különböző településtípusok, -méretek között.

A befektetőkre alapuló boom komoly áremelkedést is generált az ingatlanpiacon, főleg az általuk keresett ingatlantípusok esetében. Használt téglalakások szegmensében a fővárosban 20 százalék körüli, vidéken 10-15 százalékos árnövekedés történt, az idei első három negyedévben, a tavalyi évhez képest. A panellakásoknál még ennél is nagyobb a növekedés mértéke, a fővárosban jócskán 20 százalék feletti, de még vidéken is 10-20 százalék közötti.

„A panelárak ilyen ütemű növekedése mögött az ilyen lakások, használt téglalakásokhoz viszonyított olcsósága áll, ami azt jelenti, hogy a kevesebb tőkével rendelkező befektetőknek is elérhetőek ezek a lakások” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Így jelentős kereslet mutatkozik ezen típus iránt”. A családi házak szegmensében már jóval visszafogottabb az áremelkedés, hiszen itt jellemzően saját célra vásárlók jelennek meg. A fővárosban 10 százalék körüli, a vidéki területeken pedig még ennél is alacsonyabb, 5-8 százalék közötti az áremelkedés. A családi házak és lakások eltérő áremelkedési üteme nagyon jól mutatja mennyire eltérő hatással vannak a befektetők és a saját célra vásárlók a piacra.

2015 első kilenc hónapjában eladott ingatlanok adatai alapján jól látszik, hogy a vevőknek egyre kevesebb mozgástere van az áralku során. A teljes árengedmény mértéke 9,5 százalékra csökkent, ami már több, mint 4 százalékponttal alacsonyabb, mint a válság mélypontján mért alkumérték. A vevők mozgástere idén már kisebb, mint az első teljesen válság sújtotta évben, 2009-ben volt, ami egyértelmű jele a piac magára találásának.
Ebben az időszakban drasztikusan csökkent a használt tégla- és panellakások értékesítési ideje is. Országos átlagban 4-ről 3 hónapra csökkent a téglalakások eladásához szükséges idő, a panellakások esetében pedig a 2014-es 3 hónap helyett 1,5 hónap értékesítési idővel kell számolni a tulajdonosnak. A családi házak esetében stagnált az értékesítési idő, mivel ebben a szegmensben nem érezhető a komoly befektetői nyomás, ami jelentősen lecsökkentette a társasházi lakások értékesítési idejét.

Bérlakások és telkek

2015 első kilenc hónapja nagyon jelentős bérleti díj emelkedést hozott. A használt téglalakások bérleti díja nyugaton és fővárosban 20-30 százalékkal, a panellakások bérleti díja szinte minden nagyvárosban 10-15 százalékkal emelkedett. A legtöbb érdeklődést hozó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2015 első három negyedévében érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számolva a hozamok az egyes ingatlanok esetében 7-10 százalék körül alakulnak.

Az Otthon Centrum tapasztalata alapján az építési, saját célú építkezésre alkalmas telkek piaca 2013-ról 2014-re bővült jelentősen, 2015 első kilenc hónapjában már csak 15-20 százalékos forgalomnövekedést regisztráltunk. A saját célú építkezésre alkalmas telkek kereslete az általános piaci fellendülésre vezethető vissza, a kiadott építési engedélyek számának emelkedése is ezt a trendet tükrözi. Ingatlanfejlesztésre alkalmas nagyobb területű telkek forgalma az idei első kilenc hónapban jelentősen emelkedett, a tavalyi évhez képest a forgalom 50 százalékkal magasabb. A növekedés üteme jelentős, de komoly bázishatás húzódik meg mögötte, hiszen a lakásépítések szinte teljesen leálltak a válság évei alatt.

A sajátcélú építkezésekre alkalmas telkek egy négyzetméterre vetített ára a fővárosban 28-30.000 forint körül alakult 2015 első három negyedévében. Ez nagyjából 10 százalékos növekedést jelent a tavalyi azonos időszakhoz képest. A fejlesztési telkek esetében is nagyon dinamikus az áremelkedés, a keresletbővülési ütemnek megfelelő. A korábbi években a kereslet és kínálat árelképzelései nagyon távol voltak egymástól, ami kevés tranzakciót eredményezett, ahol az eladónak jelentős engedményeket kellett tennie. A fellendüléssel az eladói és vevői árelképzelések jóval közelebb kerültek egymáshoz. A fejlesztési célú telkek esetében az újépítésű lakások ÁFA tartalmának tervezett csökkenése pedig tovább emelheti a telekárakat.