Felpörgött az ipari ingatlanok forgalma is

Nemcsak a lakás- és az irodapiac, hanem az ipari ingatlanok szegmense is fellendülésnek indult. Bár az első negyedévben mindössze egy új ipari épületet adtak át, a VGP Park 22 ezer négyzetméteres projektjét Alsónémedi határában, ám 2010 első negyedéve óta még mindig ez a legmagasabb érték negyedéves bontásban – derült ki a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) legfrissebb elemzéséből. Szintén jó hír, hogy az első negyedévben a teljes bérlői kereslet 118 265 négyzetméterre emelkedett, ami 46 százalékkal haladta meg 2015 utolsó negyedévét.

A fellendülést jelzi az is, hogy a Prologis április végén letette új, 21 ezer négyzetméteres spekulatív ipari fejlesztésének alapkövét Szigetszentmiklóson, a Prologis Park Budapest-Sziget területén, amire 2008 óta senki sem vállalkozott az ipari ingatlanok piacán a budapesti régió­ban. „Igazából 2014 végén, illetve 2015 elején indult el a fellendülés az ipari ingatlanok piacán, és azóta folyamatosan növekvő keresletet tapasztalunk – mondta a Világgazdaságnak Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezetője. – Új fejlesztések híján azonban mára lényegében elfogytak a szabad raktárterületek. Budapest környékén gyakorlatilag 8 százalékos az üresedési ráta a modern raktárépületek körében, amire 8 éve nem volt példa, sőt a válság éveiben 20 százalék fölé is emelkedett ez a mutató. Emellett a Prologis portfóliójának jelenlegi 97 százalékos kihasználtsága is jól mutatja, hogy elérkezett az idő, hogy zöld utat kapjon a válság előtt már előkészített projekt.”

A BRF szerint az első negyedévben a kereslet nagy részét, 73 százalékát szerződéshosszabbítások tették ki, míg az új tranzakciók részaránya 13 százalék, a bővüléseké pedig csupán 4 százalék volt. Előbérleti szerződést, illetve BTS- (built-to-suit – speciális bérlői igényeknek megfelelően kialakított ingatlan) megállapodást 11 900 négyzetmétert tett ki, ami a teljes kereslet 10 százaléka. 2016 első negyedévében a BRF 27 tranzakciót regisztrált, melyből 4 haladta meg a 10 ezer négyzetmétert, ezek mindegyike szerződéshosszabbítás volt.

Egyértelműen az autóipar és beszállítói köre, valamint az elektronikai ipar megrendelései képezik a hajtóerőt az ipari ingatlanok piacán, amelyek a sztenderd logisztikai csarnokok mellett gyártó-összeszerelő üzemeket igényelnek – magyarázta Kemenes László. A Prologis portfóliójában például fele-fele arányban képviselteti magát a logisztikai és a gyártási funkció. Emellett egyre nagyobb keresletet támaszt a folyamatosan bővülő e-kereskedelem is, amely a jövőben várhatóan ígéretes növekedés elé néz. A Prologis a jelenlegi 612 ezer négyzetméteres beépített területe mellett további, akár 300 ezer négyzetméter ipari ingatlan fejlesztésére alkalmas, saját tulajdonú földterületettel rendelkezik, s a fejlesztést bármikor el tudja indítani, ha úgy alakul a piac. A tervek között továbbra is jellemzően személyre szabott (BTS) projektek szerepelnek, de az újabb spekulatív beruházások sem kizártak.

Bevásárolt az OTP ingatlanalapja

Két hónapon belül két logisztikai ingatlannal bővítette portfólióját az OTP Ingatlanbefektetési Alap. Nemrég 35 ezer négyzetméteres raktárkomplexumot vásároltak Dél-Pesten, a gyáli ipari parkban, amely a repülőtér, az M5-ös autópálya és nagy multinacionális vállalatok szomszédságában helyezkedik el. Április végén pedig Győrben, az Audi-gyár és több autó-, gép-, elektronikai ipari és kereskedelmi cég szomszédságában vásároltak raktárbázist. A 30 ezer négyzetméteres ingatlan csaknem százszázalékos kihasználtsággal működik, bérlői között tőkeerős hazai és multinacionális cégek szerepelnek. Az alapnak ez már a második „A” kategóriás logisztikai ingatlana a nyugat-dunántúli megyeszékhelyen, így a vételről való döntésben a portfóliófejlesztés igénye mellett az üzemeltetésben és a gazdálkodás terén kínálkozó potenciális szinergiák is szerepet játszottak. „Az elmúlt hónapokban rekordmennyiségű tőke áramlott az OTP Ingatlanbefektetési Alapba, a forrást jelentős részben ilyen kiemelkedő adottságokkal rendelkező ingatlanokba szeretnénk fektetni a jövőben – magyarázta a lépést Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezérigazgató-helyettese. A portfóliófejlesztés keretében jelenleg is folyik egy hasonló méretű tranzakció előkészítése, amivel célunk az alap jövedelmezőségének további növelése.”