Ugrásra készen állnak a fejlesztők és a befektetők

Az idei év első felében 22 ezer négyzetméternyi területet adtak át, ami négyszerese a tavalyinak. A második fél évben folyamatban lévő közel 60 ezer négyzetméternyi ingatlan építése várhatóan az év végéig befejeződik. Mintegy felükre született előzetes bérleti megállapodás. Jövőre újabb – húszezer négyzetméter körüli – ipari és logisztikai terület átadását tervezik, de figyelembe véve a logisztikai csarnokok rövid kivitelezési idejét, ez a szám még az elemzők szerint jelentősen nőhet. A fejlesztők növekvő hajlandóságot mutatnak (részben) spekulatív alapú beruházások indítására. Új fejlesztések elsősorban a dél-budapesti agglomerációban vannak.

Az első hat hónapban több mint 200 ezer négyzetméternyi területre kötöttek megállapodást, így a kereslet volumene megegyezik az előző év azonos időszakában mérttel. A kereslet szerkezete azonban változott. A kibérelt alapterületet figyelembe véve a hosszabbítások aránya egy év alatt 54 százalékról csaknem 70 százalékra nőtt (101 ezerről közel 150 ezer négyzetméterre), ennek hátterében az új építések hiánya áll.

A tízezer négyzetméter feletti hat tranzakció mindegyike lejáró szerződés megújítása volt. A költözések elmaradásának oka, hogy a piacon elfogytak a használatba vehető, nagyobb méretű területek, több logisztikai park is százszázalékosan telített. Az újratárgyalások a logisztikai szolgáltatók tevékenységéből adódóan is gyakoriak, hiszen a logisztikai megbízások legtöbb esetben két-három évre szólnak.

Az előbérleti szerződések volumene az egy évvel korábbi rekord magas értéket is meghaladta. A január–június között megkötött megállapodások alapján már közel 30 ezer négyzetméternyi ingatlan építése indulhatott el. A féléves adatokból kiderül, hogy a piacra jellemző, átlagos üresedési mutató 2013 végétől folyamatosan csökkent. Ennek hátterében a fejlesztések elmaradása és a kereslet fokozatos bővülése állt. Az adott időtávon a kihasználatlan területek aránya 22,8 százalékról 9,7 százalékra csökkent. A trendben – negyedéves adatokat is figyelembe véve – enyhe megtorpanás volt tapasztalható 2016 második negyedévében, a piaci üresedés mélypontja 2016 márciusában 8,6 százalék volt. A keresleti trendet figyelembe véve az elemzők az üresedésre átmeneti emelkedést, majd stagnálást prognosztizálnak.

A jelentősebb bérleményt igénylők mozgástere erősen korlátozott. Csupán három logisztikai parkban van tízezer négyzetmétert meghaladó költözhető terület. A kihasznált területek bővülése az első fél évben is folytatódott, de a korábbiakhoz képest mértéke jelentősen visszaesett. A január–júniusban mért nettó piaci felszívás kétezer négyzetméter volt.

A felmérések szerint a bérleti díjak nem változtak számottevően, továbbra is négyzetméterenként havi 3-3,5 euró, bár egyre inkább az intervallum felső végébe tolódnak. A hazai logisztikai ingatlanpiacon kevés a befektetési tranzakció, és az ügyletek sok esetben portfólióértékesítések (akár több országra is kiterjednek). Emiatt a jellemző megtérülés meghatározása nehéz, piaci információk szerint a befektetők hozamelvárása prémiumingatlanok esetén 8,25-8,75 százalék körül alakul. A már megismert beruházási tervek szerint a budapesti és Budapest környéki ipari és logisztikai ingatlanpiac 2016-ban trendfordulóhoz érkezik. A fejlesztési tevékenység hét év után először lépi át a hetvenezer négyzetmétert. A növekedés dinamikája ugyanakkor elmarad az irodapiacon tapasztalhatótól, így a kínálati bővülés nem nevezhető átlagon felülinek. Az építések hatására az átlagos üresedés növekedhet, de ez valószínűleg nem fogja kizárni a bérleti díjak enyhe emelkedését.