Van, ahol már vége az árrobbanásnak – Nem veszünk méregdrága lakásokat

„Tényleg nem elírásról van szó?” – teszik fel egyre gyakrabban a kérdést a vevők egy-egy ingatlanhirdetésben megadott ár láttán. A hirdetési árak ugyanis rendkívüli módon elszakadtak a reális eladási áraktól, a túlárazott ingatlanokra viszont nincs érdeklődő. És ez ma már a legnépszerűbb kategóriát jelentő panellakásokra is igaz – hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. kerületi irodáinak vezetője.

„Míg korábban mindent el tudtunk adni, most egyre több panel kezd el beragadni egy adott áron” – fogalmazott az ingatlanközvetítő. Az olyan lakásokat, melyek nem olyan jó adottságúak, hogy az indokolna egy magasabb árat, ma már gyakran meg sem nézik vevők. A gyakorlatban a túlárazottság a két kerületben azt jelenti, hogy például egy 46 négyzetméteres, másfél szobás panellakásnál a 17-19 milliós ár már a nem keresett kategóriába löki az adott ingatlant. Ugyanez a jelenség a háromszobás panellakások esetében a 20-21 millió forint fölötti áraknál jelentkezik.

Azt ugyanakkor nem lehet mondani, hogy kevesebb lett az érdeklődő, habár az év utolsó harmadában már megfigyelhető volt, hogy egyfajta kivárás kezdődött a vevők részéről. „Ennek egy része szezonális hatásnak is betudható, hiszen a december és a karácsony környéke az ünnepek és a kiköltekezés miatt nem erős időszak az ingatlanpiacon, de tagadhatatlan, hogy sokkal óvatosabbá váltak a vevők, és igyekeznek elkerülni, hogy valami rossz vételbe fussanak bele” – magyarázta Sebestyén Tamás.

Irreális hirdetési árak, növekvő alkuk

Ezzel szemben az eladói részről még sokan azt hiszik, hogy irreális árakon is lehet értékesíteni a lakásaikat. Sok a piacon most az olyan ingatlantulajdonos, aki számára nem sürgős az eladás, csak egy „vágyálom” reményében vágott bele az eladásba. Ez azonban nem működik, csak normál, piaci árakon lehet értékesíteni akár panellakásokat is. Ez jelenleg Zuglóban 300-350 ezer forint közötti négyzetméterárakat jelent a panellakásoknál. Ezzel szemben az eladók néha olyan árakon próbálkoznak az értékesítéssel, melyért téglalakásokat, sőt adott esetben akár újszerű ingatlanokat is lehet vásárolni – tette hozzá Sebestyén Tamás.

Mindezek hatására, ha kismértékben is, de az alku is elkezdett növekedni. Míg korábban irányáron, vagy csak jelképes, 100-200 ezer forintos alku után keltek el a lakótelepi otthonok, addig ma már 3-4 százalék körülire tehető az alku átlagos mértéke. Egy-egy alku persze nagymértékben függ attól, hogy mennyi az adott ingatlan hirdetési ára, így egy reálisan árazott ingatlan esetében nem számíthatunk komolyabb árengedményre – hangsúlyozta a Balla Ingatlanirodák közvetítője.

Ami a családi házakat illeti, a kereslet ebben a szegmensben is hasonló. A XVI. kerületben az újépítésű házak 45-50 millió forint feletti árakon kelnek el, de ezekből kevés van piacon. A használtaknál nagyobb a mozgás, családi házat 30 milliótól lehet kapni. A jobb paraméterekkel rendelkező ingatlanok ára viszont 35-40 millió forintnál indul. A legkeresettebbek a 80-120 négyzetméter közötti, 3-4 szobás, 500-700 négyzetméteres telekkel rendelkező családi házak.

Hitelre vásárlók és befektetők

A legtöbben még mindig készpénzért vásárolnak, azonban növekszik a hitelfelvételi kedv, sőt egyre nagyobb összegeket hajlandók és tudnak felvenni az ügyfelek. Mindez a kiszámítható és fix kamatozású hiteleknek, illetve a letisztultabbá váló hitelfolyamatoknak köszönhető. Sokszor azt tapasztalják az ingatlanosok, hogy az érdeklődők már konkrét számokkal, többnyire előminősítéssel érkeznek.

A nagyobb hitelfelvételi kedv mellett azonban a befektetők száma sem esett vissza jelentős mértékben. Ugyanakkor jellemző, hogy most már nem ismételt eladásra vásárolnak ingatlant, hanem bérbeadásban gondolkodnak. Korábban sok volt az olyan befektető, aki megvette, felújította az ingatlant, majd drágábban értékesítette. Ma már azonban nem tudnak mélyen a piaci ár alatt ingatlanokat vásárolni, így a felújítással elérhető - adózás és egyéb kiadások utáni - profit sem akkora, hogy megérje nekik beletenni 2-3 hónapnyi munkát. A befektetők tehát ma már sokkal inkább kiadásban gondolkodnak, hiszen továbbra is nagy a kereslet a bérlakások iránt.

Kevés a bérlakás, de kevésbé extrémek a bérleti díjak

A változatlanul jelentős kereslet ellenére, valamelyest normalizálódott a bérlakások piaca. Ma már egy egyszobás lakást nem lehet kiadni Zuglóban sem 100 ezer forintért, ennél alacsonyabbak az árak – jegyezte meg Sebestyén Tamás. Ugyanakkor az nem érzékelhető, hogy csökkent volna az igény, vagy lenne elegendő bérlakás a piacon. Különösen a minőségi kínálat hiányzik. Sokan próbálnak olyan ingatlant méregdrágán kiadni, amire egy fillért nem fordítottak az elmúlt években, évtizedekben, ez pedig még a jelenlegi helyzetben sem feltétlenül működik.

A kétszobás lakásokat jelenleg 90-120 ezer forintos áron veszik ki a bérlők, míg az egyszobásokat 60-80 ezer forintért. A XVI. kerület talán egy kicsit olcsóbb, de jelentős különbségek nincsenek a két kerületi bérleti díjai között – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Az újépítésűek és a jövő

Ami az új lakásokat illeti, egyelőre nem tartanak ott a projektek, hogy a lakások átadás-közeli állapotban lennének. Ha vannak is most ilyenek, akkor csak néhány kisebb beruházásról van szó, pár lakással, így érdemben egyelőre nem befolyásolják a kerületi ingatlanpiacot. Sőt még ebben az évben sem várható, hogy a nagyobb projekteknél átadásokra kerüljön sor, inkább csak jövőre.

Az újépítésű ingatlanok esetében is meghatározó a vevők óvatossága. Korábban ugyanis volt egy-két olyan beruházás, ami miatt most minden épülő projektet alaposabban megvizsgálnak. Kicsit úgy vannak vele, mint ha egy új autó-típust nem szeretnének megvenni a katalógusból, inkább megvárják, hogy először megérkezzen, és ha nincs gond vele, akkor ülnek csak bele – magyarázta Sebestyén Tamás.

Ami a jövőt illeti, az ingatlanközvetítő szerint 2017 a stagnálás éve lesz. Várakozásai szerint az előző év első harmadában jelentkező lendületet már nem érjük el, de az év utolsó harmadának „nyugodtságánál” azért ebben az évben jobb számokra lehet számítani. Véleménye szerint a kettő átlagát hozza majd idén az ingatlanpiac, vagyis a kereslet és a