Alulárazottak a magyar ingatlanok

A kelet-közép-európai ingatlanpiacokra irányuló befektetések mértéke az idén a 2016-os, rekordszintű, 12,2 milliárd eurót is megdöntheti – derül ki a Colliers International és a CMS közös régiós tanulmányából. 2017 első negyedében az ingatlanbefektetések értéke a vizsgált országokban, azaz Bulgáriában, Csehországban, Magyarországon, Lengyelországban, Szlovákiában és Romániában elérte a 2,3 milliárd eurót, több mint 40 százalékkal növekedett 2016 és 2015 azonos időszakához képest. „Nagyon jól kezdődött az év a kereskedelmi ingatlanpiacon, 500 millió euróra tehető az első negyedév eredménye. Valószínűnek tartom, hogy a magyar piac megismétli a tavalyi 1,5 milliárd eurós eredményét 2017-ben” – vélekedett Borbély Gábor, a CBRE üzletfejlesztési és kutatási vezetője. Nem véletlen a befektetők érdeklődése. Az alacsony kamatszintek miatt a biztonságosnak tekintett befektetési formák hozamai mélypontra süllyedtek, sok befektető ezért olyan lehetőség után kutat, amely jó megtérüléssel kecsegtet. „Becslésem szerint euróban számolva még mindig 6-10 százalékos hozam realizálható, ami a nullaszázalékos betéti kamatokhoz képest egyenesen kiváló lehetőség” – vélekedett a szakértő. Borbély Gábor szerint az ingatlanpiaci fellendülés, amely 2014-ben kezdődött, ma már a logisztikai-ipari ingatlanok piacán is érezhető. Ez a szegmens együtt mozog az ipari termelés felfutásával, spekulatív alapon itt nem zajlik fejlesztés, ám ahogy mind több cég indít beruházásokat, idén az ipari ingatlanok területén számíthatunk további áremelkedésre.

Nagyobb az árfeszültség a kiskereskedelmi ingatlanok területén: itt vannak olyan területek, elsősorban Budapest belvárosában, ahol még akár jelentősebb áremelkedésre is sor kerülhet. „Jelenleg a hazai vásárlóerő és a jelentős turizmus együtt hajtja a belvárosi kiskereskedelmet, ami nagyon kedvez a belvárosi ingatlantulajdonosoknak. Továbbra is emelkedő bérleti díjakat látunk a belvárosban, és a növekvő forgalom lehetőséget ad további kiskereskedelmi koncepciók budapesti bevezetésére ” – hangsúlyozta a szakértő.

Sanyarú esztendők után 2014-ben az irodapiacon is fellendülés kezdődött. „2008 és 2014 között gyakorlatilag tetszhalotti állapot volt itt, eltűntek az intézményi befektetők, nagyon alacsonyak voltak a bérleti díjak, és a nullához konvergált a fejlesztői kedv” – mondta Széll Csaba, a CE LAND Holding ingatlan-tanácsadó cég ügyvezető igazgatója. A szakember szerint az elmaradt beruházások miatt az irodaállomány általánosságban véve elavultnak tekinthető. Mára azonban újra megjelent a fejlesztői kedv, a bankok is hajlandók finanszírozni az új projekteket, és hirtelen a bérlőknek is lettek alternatíváik. Széll Csaba szerint, mivel a magyar piac viszonylag kicsi és nem túl transzparens, a trendek kevésbé tankönyvi módon érvényesülnek. „Az eladók szinte mind a prime beruházásokhoz igazítják az áraikat, míg a vevők szinte mindannyian kiváló hozamokat várnak el. Ilyen projekt azonban kevés van, és azok gyorsan el is kelnek. A jó megtérüléshez tehát első osztályú ingatlant kell vásárolni, vagy komoly befektetést kell eszközölni ahhoz, hogy első osztályúvá fejleszthető legyen az ingatlan” – figyelmeztetett. Véleménye szerint azonban most sem késő beszállni: a magyar ingatlanpiac még mindig nem túlárazott, nincs túlhevült állapotban, így viszonylag jó alternatív befektetést kínál. „Aki ma bevásárolja magát, az még számíthat arra – első osztályú ingatlanok esetén –, hogy még mindig van száz bázispont a hozamszintekben, és megéri befektetni.”

Nemcsak a kereskedelmi ingatlanok területén tapasztalható a fellendülés, a lakóingatlanok piacán rég nem látott beruházási kedv indult meg.„Az elmúlt években tapasztalható fellendülés várhatóan idén is folytatódik, ám az élénkülés motorját a befektetők helyett egy új vevőréteg megjelenése és az emelkedő hitelfelvételi kedv adja majd. A lakóingatlanba fektetett pénz ugyan néhány éves távlatban nézve megbukik a többi lehetőséggel szemben, de hosszú távon ez az egyik legbiztonságosabb megtakarítási forma” – vélekedett ennek kapcsán Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa.

Ám nem feltétlenül egy új ingatlanprojekt vagy a rosszabb állapotú lakóingatlanok felvásárlása, felújítása jár a legmagasabb hozammal. A megnövekedett kereslet és az olyan alternatív rövid távú bérleti lehetőségek, mint az Airbnb terjedése, a bérleti díjakat is a magasba tornázta, ezért érdemes lehet a lakáskiadáson is elgondolkodni. „Az eddigi tapasztalatok szerint, ha egy 20-22 milliós ingatlanba fektetünk, abból 100-150 ezer forintos bevételt tudunk generálni havonta, ami 4-5 százalék körüli hozamot tesz ki. Kisebb értéknél, a 10-20 milliós kategóriában, a haszon mértéke akár ennél is több lehet, de a bérlők cserélődése is valószínűbb” – vélekedett a szakember.

Cikkünk teljes terjedelmében a Világgazdaság ma megjelent Ingatlan évkönyvében olvasható.