Modern háziurak kezében a bérlakáspiac

A sajátos fejlődéstörténetet író hazai bérlakáspiac az intézményi befektetők számára a laza szabályozás miatt még nem vonzó, miközben kereslet van a kiadó ingatlanok iránt, méghozzá növekvő, mivel a mai fiatalok már kevésbé ragaszkodnak az ingatlan tulajdonlásához, mint az idősebbek. Körükben teljesen elfogadott jövőkép a lakásbérlet, ráadásul a sokak számára elérhetetlenül megdrágult lakások miatt nem is terveznek vásárlást, inkább bérelni fognak. A jelenségről, a legutóbbi OTP Lakóingatlan Értéktérképhez csatolt elemzésben tettek említést. Ez a vevőkör átlagosan 30 százalékát alkotó, az utóbbi időben kiszélesedett befektetői réteg számára is fontos információ. Ráadásul ez a réteg versenyelőnyben van az intézményi befektetőkkel szemben, akik számára a bérleti piac szabályozása túl laza, ráadásul a tevékenység áfaköteles, míg a magánszemélyek a legújabb szabályozás szerint januártól már csak 15 százaléknyi szja-t kötelesek a bérbeadásból származó jövedelem után fizetni.

A piaci szereplők nem rendelkeznek olyan információval, ami a vállalkozói bérlakáspiac alapját jelentő adócsökkentésre vonatkozna. Van viszont információjuk arról, hogy milyen lakásokat vásárolnak most azok a magánbefektetők, akiknek a jelenléte fokozatosan egyre számottevőbbé válik a szegmensben, ahol időközben megjelentek e lakások kiadását professzionális alapon szervező és működtető társaságok is. Ezek összességében már több ezer ingatlant kezelnek országszerte. A spontán módon, javarészt kisbefektetői üzletpolitikai döntések szerint alakuló ingatlanállományról a közvetlen tapasztalattal rendelkező lakásépítő cégek vezetőit és ingatlanpiaci elemzőt is megkérdeztünk.

Mást vásárolnak a külföldiek, és mást a magyar befektetők – derült ki a Cordia Zrt. vezérigazgatója, Földi Tibor válaszaiból. A hazai befektetők körében sokkal népszerűbb a kétszobás lakás, mint a garzon, a külföldiek esetében azonban jóval kiegyenlítettebb a kép – tudtuk meg. A Cordia vásárlói körében korábban elkészített felmérés alapján a külföldiek jellemzően inkább a kisebb, a magyarok a tágasabb új lakásokat vásárolják.

Ezt az eltérést alapvetően az magyarázza, hogy a Budapesten új otthont vásárló külföldiek 80 százaléka befektetési céllal, azaz kiadásra vesz lakást, erre a célra pedig a kisebb, egy- vagy kétszobás ingatlan az ideális választás. A befektetési szándékkal összhangban a külföldieket elsősorban a városközpontban található projektek vonzzák: kiugró a Corvin sétány népszerűsége, de a VI. és a VII. kerület is keresettnek számít. A magyar vevők a lakások mintegy 40 százalékát vásárolták befektetési céllal a Cordiánál. Sőt, a városközponti projektek esetében ez az arány megközelíti a 60 százalékot, míg a kertvárosi fejlesztéseknél harmadekkora a befektetők súlya.

A befektetési céllal vásárlók 96 százaléka hosszú távra tervezi kiadni a lakását, közöttük pedig kiemelkedően nagy, 70 százalék azok aránya, akik a lakás teljes körű kezelését (berendezés, bérlőkeresés, ügyintézés stb.) professzionális propertymenedzsment-cégre bíznák.

A felmérés szerint a befektetési céllal vásárlást tervezőknek a környék nívóján és az ingatlan jó megközelíthetőségén túl a könnyű bérbeadhatóság a legfontosabb, de a környékbeli üzletek száma is meghatározó. Négyötödük szerint az ideális befektetési célú ingatlan a belvárosban, frekventált helyen található. A Cordia idén meghirdetett nyolc lakóingatlan-fejlesztési projektjéből négy (Corvin Atrium, Rózsa55, Grand’Or, Young City és a zuglói projekt) kifejezetten vonzza a bérbeadási céllal vásárlókat, a Grand’Or projekt a nagy arányban lakáskiadásban gondolkodó befektetőket is. A bérlakás-portfóliót építő vásárlók száma a Cordiánál is érezhetően megnőtt, de részesedésük még elenyésző. A külföldiek náluk fejenként átlagosan több mint két lakást vettek, a magyarok még csak 1,3-nyit, de vannak olyan hazai befektetők is, akik akár tucatnyi lakással is rendelkeznek – teszi hozzá Földi Tibor. A Cordián belül működő propertymenedzsment-csapat mintegy 400 ingatlan bérbeadását végzi, az érdeklődési mutatók alapján 2018-ra minimum 25-30 százalékos növekménnyel számolnak.

Amikor esni kezdtek a betéti kamatok, először 2011 környékén kezdtek megjelenni a befektetők – válaszolta a Világgazdaság megkeresésére a most is több száz lakást építő Metrodom csoport értékesítési vezetője, Kricsfalussy Tamás. Az ingatlanbefektetés hozama egyre vonzóbbá vált, a másik oldalról az Airbnb és a kevés épülő lakás miatt beszűkült kínálati piac növelte a potenciális rövid és hosszú távú bérlők számát. A trend a válság elmúltával sem változott, nagyjából minden harmadik vevő befektetési szándékkal vásárol. Tapasztalataik szerint a IX. kerületet kiemelten kedvelik – a Metrodom ott végez több ütemben lakásfejlesztést –, de majdnem ugyanannyira szeretik a XIII. kerületet is, ahol a cég ugyancsak régóta jelen van. A külsőbb városrészekben (náluk ez a IV. és a X. kerületet jelenti) nem ennyire jelentős a befektetői vásárlás, de ott is eléri a 15-20 százalékot. Még kevés a valóban profi befektető, aki cégként vásárolna lakásokat olyan számban, amelyre a cég üzleti tevékenysége alapul, noha van, aki több tucat lakást is vásárol. A legtöbb esetben ők az egyéb tevékenységükből származó pénzükből három-öt lakást vesznek egyszerre 100 millió forint feletti összértékben – hallottuk a Metrodom illetékesétől.

A belvárosban több új társasházi projekt kifejezetten a buy-to-let, azaz a bérbeadási céllal vásárlókat célozza, ilyenek a Cordia vagy a Biggeorge Property Nagykörúton belül épülő pesti belvárosi projektjei – sorolja a konkrét példákat Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum Holding elemzési vezetője. Ebben a konstrukcióban a befektető a megvásárolt lakást egyből átadja egy profi üzemeltetőnek, aki gondoskodik a bérbeadásról (megállapodás és kockázatmegosztás függvényében) kialkudott bérleti díj (hozamgarancia) mellett. Ezeknél a projekteknél inkább a turisztikai hasznosítás a domináns, de ez a modell életképes a belvárostól távolabb fekvő, ám jó tömegközlekedéssel rendelkező városrészekben is, ahol már inkább a hosszabb távú bérbeadás a jellemző – fejti ki.

Soóki-Tóth Gábor is azt tapasztalja, hogy érezhetően megnőtt a kereslet magánbérlakás-állomány kiépítésére, olyan szinten, hogy tavaly és idén is kapott már elemzőként konkrét kérdéseket külföldi jövedelmét, illetve vagyonát budapesti lakásportfólióba fektető magánszemélytől portfólióépítési stratégiára vonatkozóan. A komolyabb portfólióépítők minimum négy-öt ingatlant vásárolnak, de akár tízes nagyságrendben is, és hallani ennél nagyobb intézményes érdeklődésről is (100 fölötti lakásszámról), de ilyen jellegű megkötött üzletről Soóki-Tóth Gábornak nincs hiteles információja. A diákszállásszektorban viszont megvan az első projekt (Forestay group, volt Tűzraktér), és a szakértő szerint lesz folytatása.

Alapvetően meghatározza a majdani kínálatot, hogy most milyen bérlőknek, kiknek vásárolnak a befektetők. Zömében a diákokra és a pályakezdő fiatalokra számítanak, akik az egyetemek közelében keresik a használt lakásokat, a paneleket is. Az igényesebb, új építésű lakásokkal már nemcsak a külföldieket, hanem a munkahely miatt költözők igényeit is figyelembe veszik a vásárlók. Az Otthon Centrum szakértője több kisebb-nagyobb magánbérházról is tud már a fővárosban, amelyek egykor például panzióként működtek. A következő években ő éppen ezért két-három nagyobb szereplő színre lépésére számít (akár portfólióvásárlás, akár bérházfejlesztés formájában). Szerencsés lenne, ha a szektor jövedelmezősége nőne, hiszen a munkaerőpiaci mobilitás is szükségessé tenné az átlátható, egyszerű, tiszta viszonyokat – hangsúlyozza az elemző.

Hamar jön a bérlő

Az Otthon Centrum bérbeadási tapasztalata szerint idén a fővárosi panelek átlag három hét alatt, a használt téglalakások ennél két héttel hosszabb idő alatt találtak bérlőre. A lakásépítők beszámolói is gyors, legfeljebb egy hónapon belüli, de jellemzően azonnali bérbeadásokról szólnak. | VG

Nyugat-Európában, azon belül is főleg Ausztriában és Németországban hatalmas lakásportfóliók vannak alapok és cégek tulajdonában. Lengyelországban és Csehországban már megjelentek ezek a nagy társaságok, és egyre többen érdeklődnek a magyarországi lehetőségek iránt is – jelezték a lakásépítők. | VG