Tartós túlkínálat vár az ingatlanfejlesztőkre

Érdemben emelkedtek a kockázatok a hazai kereskedelmiingatlan-piacon az első féléves folyamatok nyomán jelezte a Magyar Nemzeti Bank csütörtökön közzétett piaci jelentésében, amelyet online sajtótájékoztatóján ismertetett Nagy Tamás, az MNB igazgatója. Mint elhangzott, a koronavírus-járvány fordulópontot hozott, az eddigi felívelő ingatlanpiaci ciklus lefelé indult, több szektorban is a kínálat esetleges túlfutása látható a kereslet visszaesése miatt.

A legnagyobb csapást a turizmusra mérte a pandémia,

a szállodák számottevő forgalomcsökkenést szenvedtek el, a hazai hotelkapacitások több mint fele hetekig zárva volt a tavaszi hónapokban és előretekintve is a turizmus lassú visszatérésével kell számolni.

Az MNB kerekedelmiingatlan-piaci jelentése szerint az irodabérletek iránti kereslet éves összevetésben 31 százalékkal csökkent, a kihasználatlansági ráta 7,3 százalékra nőtt június végére. Hirtelen futott fel, és a piaci szereplők szerint tartósan magasan maradhat a home office-ban dolgozók aránya, ami a legutóbbi adatok szerint

Budapesten 40 százalék, vidéken pedig 17, de a járvány terjedése miatt valójában már ennél is magasabb

– hangzott el. Nagy Tamás hangsúlyozta, hogy éppen akkor bővül rekord volumenben az irodaállomány, amikor a kereslet épp visszaesik, emiatt a kihasználatlansági ráta máris 5 százalékról 8 százalékra emelkedett az irodapiacon. Idén 240 ezer négyzetméter új iroda készül el, ami 16 százalékos állománybővülés lesz, és érdemben megnöveli a túlkínálat kockázatának valószínűségét.

A kiskereskedelmi ingatlanok kihasználatlansága szintén növekedett, amit a bérleti díjak csökkenése is kísért.

Leginkább válságállónak eddig az ipar-logisztika szegmens bizonyult, ahol éves összevetésben az első félév kereslete nőtt.

A nyár folyamán elindult gazdasági visszarendeződésben a koronavírus terjedésének második hulláma megtorpanást okozott, ami elhúzódó kilábalási periódust vetít előre. Továbbá a járvány hatására megváltozó piaci igények is visszafogott keresleti feltételeket teremtenek a kereskedelmi ingatlanok piacán.

A koronavírus hatására romló makrogazdasági környezet a gazdasági ciklusokat szorosan követő kereskedelmiingatlan-piacon is érezteti hatását: a piaci folyamatok a túlértékeltség kockázatának növekedése irányába mutattak 2020. első félév végén. Előretekintve a gazdaság teljesítménye az év hátralévő részében is visszafogottan alakulhat, miután a járvány második hulláma miatt a reálgazdasági kilábalás a korábban vártnál jobban elhúzódhat.

A kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet döntő részét adó ágazatokra meghatározó hatást gyakorol a járvány terjedése. 2020 első félévben – az ipar-logisztika kivételével – minden kereskedelmiingatlan-szegmensben csökkent a kereslet, a foglaltsági-kihasználatlansági adatok romlottak, a kiskereskedelmi szegmensben pedig bérleti díjcsökkenés is mutatkozott. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint a járvány terjedésének második hulláma tovább nehezíti a szektor helyzetét,

a szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél ismét a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése.

Ezúttal is jelentősebb szerepet kap az otthoni munkavégzés és az online kiskereskedelmi értékesítések forgalma, amivel tovább erősödhet ezek tartós, megnövekedett jelenlétének kockázata, előretekintve visszafogott keresleti feltételeket teremtve a szektor számára.

Az ingatlanbefektetések értéke az idén félmilliárd euró körül alakult, ami jóval gyengébb a korábbiaknál.

A befektetők többsége, idén 61 százaléka hazai, 29 százaléka pedig Németországból érkezett. A befektetési hozamok évek óta tartó csökkenő tendenciája nem folytatódott, 2019. év végéhez képest szegmensenként 25–75 bázisponttal emelkedtek az elsődleges hozamok. A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között – az eddig kiemelt kínálathiányhoz képest – 2020 első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt. A befektetési kereslet nem tűnt el teljesen, az első félévben történt két nagy összegű tranzakció is, ugyanakkor a LITT véleménye alapján a kivárás,

a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a járvány előtti aktivitási szint a kilábalási pálya későbbi szakaszán térhet vissza.

A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat. A bankrendszer tőkeellátottsága azonban megfelelő szintű, így a kereskedelmiingatlan-piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni.

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet.

A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

2020 első felében a koronavírus-járvány gazdasági hatásai következtében a bankok érdemben szigorítottak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein, amivel párhuzamosan az ingatlanhitelek iránti kereslet is mérséklődött. A hitelfeltételek szigorításában a bankok kockázati toleranciájának csökkenése és az iparág-specifikus kockázatok egyaránt szerepet játszottak.

A kereskedelmiingatlan-hitelek kockázatain átmenetileg enyhít a 2020. márciusban bevezetett fizetési moratórium.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 55 százaléka volt moratóriumban 2020. június végén, az ingatlantípusok között a szállodafinanszírozási hiteleknél volt a legmagasabb, 77 százalékos a moratóriumba lépett hitelek aránya. A moratórium 2021. januártól hatályos célzott meghosszabbítása várhatóan számottevő segítséget jelent az ingatlanprojektek tulajdonosainak, mivel a program feltételéül szabott 25 százalékos árbevétel-csökkenést számos projekt teljesíteni fogja.