Felrázza a CSOK Plusz a lakáspiacot, de az uniós forrásoktól is sokat várnak

„Tavaly megtorpant a hazai ingatlanbefektetési piac koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendje” – mondta a Világgazdaságnak Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a XI. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából tartott hagyományos évértékelő tájékoztatóján. 

A szakember szerint a fejlődést több tényező is megakasztotta. Így például

• az ukrajnai háború, 
• az energiakrízis, 
• a világszerte megugró infláció, 
• a gazdasági teljesítmények visszaesése, 
• a recessziós félelmek erősödése, valamint 
• a monetáris szigorítások. 

Noha az ingatlanbefektetési volumen a Covid alatti szintre esett vissza, a szakma még bízott benne, hogy idén, ha lassabban is, de folytatódik a felzárkózás a 2019-es rekordteljesítményhez.  

Globálisan visszaesett az ingatlanbefektetési forgalom  

A piacnak azonban nem kedvezett a gazdasági környezet, a csak lassan mérséklődő infláció és a hitelezést hátráltató magas kamatok, ráadásul a befektetők is kivárnak, ezért az idei eredmények a tavalyinál is gyengébbek lettek. 

Takács rámutatott, ez nem csak Magyarországra igaz, globálisan is hasonló a helyzet: Európában az ingatlanbefektetési forgalom 60 százalékot esett, a lengyel piac teljesítménye pedig még ennél is nagyobb mértékben, 70 százalékkal zsugorodott. 

A magyar piaci visszaesést mérsékelte a szélesebb itthoni vásárlókör, nálunk ugyanis 85 százalék a hazai befektetők aránya, amely lényegesen magasabb, mint az uniós átlag, így a piac erősebben tudta ezt az időszakot átvészelni. 

Csúcson van a magyarországi beruházásösztönzés 

Takács Ernő felidézte, hogy az ingatlanfejlesztési piac 2019-ben rekordévet zárt 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, majd ez 2020-ban, a pandémia alatt 1 milliárd euróra csökkent. Hazánkban most áll a piac, az egész éves várakozás a világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató és befektetési vállalata, a CBRE adatai alapján 500 millió euró körüli. „Október végéig 350 milliós eurós befektetési forgalomnál tartunk” – mondta. Optimizmusra ad okot ugyanakkor, hogy az előző, 2008–2009-es gazdasági világválságtól eltérően, jelenleg van elkölthető pénz a piaci szereplőknél, akik azonban arra a belépési pontra várnak, amelynél megfelelő hozamot tudnak realizálni. Az IFK elnöke mindenesetre felhívta a figyelmet arra, hogy a beruházási oldal – az FDI – nagyon jól áll, új rekordra számíthatunk, bőven 8 milliárd euró fölött, miután „szinte minden héten bejelentenek egy komolyabb ipari beruházást”. Az autóipar és különösen az elektromos autózás vonatkozásában érkeztek a legnagyobb volumenű beruházások, amelyek a vidéki vagy regionális ipari központokra fókuszálnak.

A beáramló működő tőke hajtja az ipari ingatlanok piacát 

Takács kiemelte az ipari ingatlanok piacát, amelyen továbbra is erős a fejlesztési volumen. „Országos szinten az ipari ingatlanok mérete meghaladja az 5 millió négyzetmétert, ebből 3,5 millió Budapesten, a maradék 1,5 millió pedig a vidéki városokban található” – jegyezte meg. 

A klasszikus bérraktárpiacon eközben továbbra is erős a fejlesztései volumen, 360 ezer négyzetméter a fővárosban és 140 ezer vidéken összpontosul. A legtöbb fejlesztés Budapesten, a keleti agglomerációban van, az M2-es és az M4-es közötti szakaszán az M0-snak. Itt leginkább a termeléshez köthető bérlők vannak jelen, idén ugyanis kicsit gyengült a logisztika.

Hibrid munkavégzés az irodapiacon 

Az irodapiacon a 2020-as zuhanás óta töretlenül emelkedik az irodabérleti kereslet, a tavalyhoz képest 15 százalékkal, a fejlesztési volumen azonban csökken. „Idén átadnak 165 ezer négyzetmétert, jövőre 140 ezret, és 2025-ben érünk majd el minimumra. 2026-ra viszont nagy felpattanást várunk, amely leginkább az állam által hajtott fejlesztéseknek köszönhető” – közölte Takács Ernő, s példaként a Zuglói Városközpontot hozta fel. 

Hozzátette, hogy a bővülő kereslet ellenére a nagy bérlők a Covid óta még mindig hiányoznak a hibrid munkavégzés és a távmunka megléte miatt. Azok a – jellemzően a 80–150 fős – cégek, amelyeknél kevésbé érvényesül az otthoni munkavégzés hatása, továbbra is bővülnek – ez az ügynöki, illetve a fejlesztői oldal számára is jó hír.

Mindezek mellett Budapesten erős az SSC-szektor jelenléte (Shared Service Center, üzleti szolgáltató központok), ezeknek a home office megjelenésének hatására az organikus növekedés mellett sincs szükségük irodabővítésre. A nagy vállalatok nem a nagy, sokkal inkább a jó minőségű irodákat keresik, ami magával hozza az elavultabb irodaházak funkcióváltását. Nyugat-Európában ezeket egyébként bérlakásokká alakítják, és erre a térségünkben Varsó kiváló példa, miközben Magyarországon inkább a hotel a reális irány – fűzte hozzá.  

A hotelpiac éppen ezért jól teljesít, folyamatosan emelkednek a szobaárak, Bécs után a legdrágább piac a miénk a régióban, ami az itt végbement minőségi váltásnak is köszönhető. A budapesti turizmust és hotelpiacot a külföldi, a vidékit a magyar vásárlóerő hajtja, amely idén gyenge volt, de jövőre ott is felpattanás várható Takács Ernő szerint.  

Felrázza a CSOK Plusz a lakáspiacot 

Az IFK elnöke úgy véli, a lakóingatlanoknál a CSOK Plusz elsősorban a gyermekvállaló fiataloknak ad nagyon jó lehetőséget, ők minden bizonnyal 2024 első negyedévében megjelennek vásárlóként a piacon. „Noha ez egy szűk réteg, a néhány ezer vevő kereslete mégis elmozdulást eredményezhet. Az igazi forgalmat a hitelkamatok jelentősebb csökkenése és újabb kamattámogatott hitelkonstrukció hozhatja meg, de jó jel, hogy a csökkenő trend megindult, az építőipari árak konszolidálódtak, míg a belső kereslet újból erősödik” – hangsúlyozta a szakember. 

Azt is megjegyezte Takács, hogy a hitelezésen túl a GDP is hatással van a lakáspiacra. Elemzői prognózisok 2024-re 2–4 százalék közötti emelkedést jósolnak, amely várhatóan élénkülést hoz magával ezen a piacon – az első fél évben kisebb, a másodikban nagyobb mértékben, így 2024-ben jöhet el a fordulat, amelyhez az alacsony munkanélküliségi és a stabilan magas foglalkoztatottsági ráta erős alapot ad. Az ingatlanfejlesztők készen állnak, gyorsan tudnak majd reagálni egy újra élénkülő keresletre – hangsúlyozta. 

A recesszióhoz képest egészen jól tartottuk magunkat

Takács Ernő úgy fogalmazott: „Azt látni kell, hogy 2023 egy recesszióban eltöltött év, ehhez képest egészen jól tartjuk magunkat.” 2024-re viszont már ők is egy izmosabb gazdasági növekedést várnak, amelynek több lába van:

• az alacsonyabb infláció, 
• a magasabb reálbér és 
• a magasabb vásárlóerő beindítja a belső fogyasztást, amely gyengébb volt idén. 

A szakértő úgy gondolja, küszöbön a hazánknak szánt uniós pénzek befagyasztásának feloldása, ez pedig egyértelműen hatással lesz az építőiparra meg az ingatlanpiacra is. „Az idei évet mínusz 0,5-1 százalékos GDP-növekedéssel zártuk, jövőre 2,5-3 százalékkal számolunk, amely nagyon markáns különbség” – nyomatékosította. Szerinte pusztán ingatlanbefektetési oldalról nézve nagyon más a helyzet 2008-hoz, 2009-hez képest, mert jelenleg Magyarországon nincs eladási kényszer, míg akad olyan nyugati piac, ahol van. Takács Ernő azzal zárta, hogy vannak jó vételi lehetőségek, csak mindenki azt várja, hogy az árak lefelé mozduljanak.