Üres lakások: miért nem adják bérbe a lakatlan ingatlanokat, miközben egekben a bérleti díjak?

A 160 ezer nem lakott lakás nem azt jelenti, hogy ezek üresen állnak. A ténylegesen semmire sem használt vagy üresen álló lakások száma ennél jóval alacsonyabb – hívta fel a figyelmet Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki a Világgazdaságnak kifejtette, hogy 

A fővárosi lakások 17 százalékában, a 800 ezer lakásból 160,7 ezerben hivatalosan nem lakik senki, de ez nem jelenti azt, hogy ezek az ingatlanok üresen állnának. Egy lakást ugyanis nem csak lakás céljára lehet használni, abban sokféle cég székhelye lehet, vagy helyt adhat például orvosi rendelőnek, mérnökirodának, ügyvédi irodának, masszázsszalonnak, de akár lakáshotelként is üzemelhet, és üzemel is sok közülük.

Miközben valóban nagyon sok üres lakás lehet Budapesten, fontos tisztázni, hogy a teljes állományban ezek kisebb nagyságrendet képviselnek, mint a sokat emlegetett 150-160 ezres volumen – összegezte Balogh László.

Jelenleg többnyire még a társasházakon belül sincsenek megkülönböztetve a nem lakás céljára kiadott lakások a közös költség összegének megállapításánál. Más kérdés, ha üzlethelyiségként nyilvántartott területen működik egy vállalkozás, akkor a tipikusan az épület aljában, a földszinti helyiségek egyikében működő cég magasabb díjjal járul hozzá a közös költségekhez.

Budapesti albérlet: hányadán áll a piac?

Egyidejűleg országosan 14 ezer, Budapesten 10 ezer kiadó lakás forog a piacon – osztotta meg az Ingatlan.com adatait Balogh László. A szakértő a hivatalos adatokra utalva és a bérlakáspiacon jellemző forgási sebességből kiindulva rámutatott, hogy a kiadó ingatlanok száma összhangban van a népszámlálási adatokkal. A KSH adatai szerint ugyanis a 800 ezer budapesti háztartás 17-20 százalékában élnek bérlők, akkor 140-160 ezer lehet kiadva. Az Ingatlan.com-on pedig két-három év alatt nagyságrendileg 150 ezer kiadó ingatlan fordul meg Budapesten. Magyarországon az egyik legmagasabb Európában, több mint 90 százalék a saját ingatlanban élők aránya, Budapesten pedig országon belül a legnagyobb a bérlők aránya.

A bérleti díjakat a kereslet tartja magasan, ami a lakásszektor két alpiacán különbözően alakul. Miközben az eladó lakások iránti kereslet zuhan, mert eltűnt a vevők 40 százaléka, ehhez képest országosan a kiadó lakások iránti kereslet éves szinten növekedett. Idén az első három negyedévben 1,3 millió érdeklődés volt az Ingatlan.com-on a bérbeadó ingatlanokra, az előző évhez képest ez 4 százalékos növekedés.

Ugyanez a tendencia Budapesten is érvényes, ahol a nominálisan minden idők legmagasabb, jelenleg már 240 ezer forintos átlagos bérletidíj-szintje mellett is nőtt a kereslet. A kiadó lakások bérleti díja az idei első fél évben 15 százalékot emelkedett, egy év alatt pedig a magas bázis miatt összességében 13 százalékot.

Az ingatlanpiaci szakértő szerint mindez azt mutatja, hogy több kiadó lakás is elférne a piacon, a lakásbérleti piac budapesti vízfejűsége miatt erre elsősorban a fővárosban van kereslet.

Mindenekelőtt belvárosi lakásokra óriási az igény, hiszen sokak számára még mindig elérhetetlen álom a saját lakás Budapesten. A Periféria Központ friss kutatása szerint ma a Budapesten élők 19 százaléka lakik albérletben, 10 százalék pedig szívességi lakáshasználó.  

Félrevezető az a gyakran hangoztatott állítás, miszerint Magyarországon mindenképp saját lakásban akarnak élni az emberek. Budapesten ugyanis megfelelő kereslet lenne megfizethető bérlakásokra – összegzi a Periféria elemzése.

Hozzáteszik: a megfizethető bérlakásszektor felépítéséhez és intézményi kapacitásának megerősítéséhez szükséges volna a szabályozói környezet és a finanszírozói oldal kialakítása. Addig csak a számokat lehet vizsgáltatni, hogy valójában mennyi üres lakás van az egyre drágább budapesti albérletek mellett.

Megtöbbszöröződött a magánbérlakás-piac

A magán bérleti szektor az elmúlt évtizedben megháromszorozódott Budapesten, az önkormányzati bérleti szektor pedig szűkült. A bérleti szektor nagyságára a 2011-es népszámlálás és a 2015-ös lakásfelmérés is rákérdezett. Ezek szerint 2011-ben még a budapesti lakosok 12,5 százaléka lakott bérelt, azaz köztulajdonú vagy magántulajdonban lévő bérlakásban. A magántulajdonú lakások közül a bérlők által lakott lakások aránya a KSH 2014-es közlése szerint meghaladta a 6 százalékot.

Az elmúlt évtized közepére a magán bérleti szektor bővült: a 2015-ös lakásfelmérés Budapesten a magánbérletek 11 százalékos arányát mutatta az önkormányzati bérlakások 6 százalékos aránya mellett.

A Periféria Központ tavalyi felmérése szerint 2022-ben a budapesti lakosok 19 százaléka élt magánbérletben, több mint 17 százalékuk lakást, valamivel több mint 1 százalékuk szobát bérel, emellett 3 százalékuk önkormányzati lakásban él.

A budapesti lakosok 10 százaléka szívességi lakáshasználó, azaz családtagja vagy ismerőse lakásában él, ahol nem fizet bérleti díjat. Tízből kilenc bérlő úgy válaszolt, hogy rendelkezik írásos bérleti szerződéssel – ez az arány megegyezik a 2018-as lakbérfelmérés országos arányával.

30 százalékuknál a szülő, a partner vagy azok szülei a tulajdonosok, 25 százaléknál pedig más rokon, barát vagy ismerős. Ezek az arányok nem térnek el érdemben a 2018-as lakbérfelmérés országos értékeitől (KSH 2019), és azt bizonyítják, hogy a bérlői piacon fontos szerepe van a személyes kapcsolatoknak, valószínűsíthetően a piac elégtelen szabályozásából fakadó bizonytalanságok miatt – írta a kutatóközpont.