A Kúria irányt mutatott. Hiába a több mint hatvan tulajdonostárs a teremgarázsban, igenis közölni kell velük levélben vagy személyesen a vételi ajánlatot, hogy elővásárlási jogukat gyakorolni tudják. Akár több százezer forintba is kerülhet a sok tértivevényes küldemény és az ügyvédi munkadíj. A legfőbb bírói fórum a 2021. 147. számon közzétett döntésében foglalkozott azzal, hogy mi az adott helyzetben általában elvárható magatartás akkor, ha nagyszámú tulajdonostársat kell értesíteni elővásárlási jogáról.
A per alapját képező adásvételi szerződés szerint eladtak egy budapesti ingatlant, illetve egy 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát. A Ptk. 6:222. paragrafusának első bekezdése szerint,
ha a tulajdonos harmadik személytől vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.
A tulajdonost nem terheli e kötelezettség, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete (Inytv.vhr.) 75. paragrafusának első bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
A második bekezdés szerint, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.
A harmadik bekezdés szerint, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Az Ptk. 6:222. paragrafusához fűzött kommentár rögzíti, hogy az elővásárlási jog a jogosult olyan hatalmassága, amely feljogosítja arra, hogy a tulajdonos dolgát megvehesse, ha azt a tulajdonos harmadik személynek akarja eladni.
Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, mivel saját döntése szerint idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, szerződési szabadságát azonban annyiban korlátozza, hogy nem választhatja meg szabadon azt a személyt, akivel szerződni akar.
A dolgot nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződést kötnie. A jogosultnak tulajdonképpen elsőbbségi joga van annak a dolognak a megvételére, amelyre vonatkozóan az elővásárlási joga fennáll. A jogszabály célja az elővásárlásra jogosult jogainak a védelme. Annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak élni tudjanak a törvényben biztosított jogaikkal, a tulajdonosnak lehetőséget kell biztosítania nekik a vételi ajánlat megismerésére.
Nem vitatott, hogy az Inytv.vhr. 75. paragrafusának első bekezdése szerinti lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutat arra, hogy az Inytv.vhr. 75. paragrafusának harmadik bekezdés értelmezése során nem lehet eltekinteni az első bekezdésben és a második bekezdésben foglaltaktól, tévesen állította tehát a felperes, hogy a harmadik bekezdés önállóan alkalmazandó. Fő szabály szerint, ha a kérelmező az első bekezdés szerinti lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a második bekezdés szerinti tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, a harmadik bekezdés. A harmadik bekezdés tehát nem önállóan alkalmazható szabály, az akkor alkalmazható, ha az első és második bekezdésben foglaltaknak a kérelmező nem tudott eleget tenni.
A közlés célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg akarja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő vevő előtt megtehesse.
A Kúria a Polgári Kollégium kilencedik számú állásfoglalásában egyértelműen kitért a nagyszámú tulajdonostárs esetére, és kimondta, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell.
Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal/jogosultakkal közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A tulajdonostársnak a közlésnél úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.
Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén – a perbeli is ilyen – az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlatot a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon közlik. Feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek nem járnak a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest. A perbeli esetben az ötven belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége nem volt aránytalan az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.
Ha a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére nem sikerült kézbesíteni a küldeményt, akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a harmadik bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.
Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló harminc napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.
Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető a Kúria álláspontja szerint, hogy
a közlési kötelezettség alól nem mentesít az a tény, hogy a tulajdonostársak sokan vannak, ha a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.
Várható, hogy a Kormányhivatalok földhivatalai a fentieknek megfelelően felülvizsgálják eddigi változatos gyakorlatukat.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.