Hol éri meg a leginkább ingatlant vásárolni Európában? – eláruljuk, nem Spanyolországban

Aktuális adókról, hozamokról elemzést közölt az Euronews nemrégiben az európai ingatlanbefektetések kapcsán, iránytűként szolgálva a külföldön pénzt invesztálni szándékozóknak. Ez alapján – és talán meglepetésre – Litvánia számít most a legjobb országnak, miközben Belgiumot és Franciaországot is a legrosszabbak közé sorolták a 1st Move International brit költöztetési vállalat új tanulmányában.

Az ingatlanbefektetések kulcsfontosságú elemeit,  az ingatlanadókulcsokat, a bérleti díjra kivetett jövedelemadót és a bruttó bérleti hozamot vizsgáló elemzés szerint a legjobbnak számító litvánok nyomában szorosan ott van Észtország, rávilágítva a balti térségre.

Ezek a legjobb célpontok Európában

Litvániában nem korlátozzák a külföldiek ingatlanvásárlását, az Eurostat szerint itt az ingatlanárak több mint 10 százalékkal ugrottak meg 2024 második negyedévében az előző évihez képest, e tendencia ráadásul valószínűleg folytatódni fog, jó megtérülést biztosítva.

A litván főváros, Vilnius 5,65 százalékos átlagos bérleti hozamot ígér a Global Property Guide legújabb adatai szerint, a bérbeadást terhelő adó mértéke pedig 15 százalék.

A második legjobb választás a befektetők számára Észtország, ahol az adókkal kombinált vételi költség alacsonynak számít, körülbelül mindössze 1,3 százalék. Eközben a bérleti díjak viszonylag magasak, az éves bruttó bérleti hozam mintegy 4,5 százalék, a bérleti díj utáni jövedelemadó pedig 20 százalék. Az észtországi ingatlanárak 2024 első hat hónapjában 6,7 százalékkal emelkedtek, ami tovább növeli a beruházások értékét itt.

A harmadik helyezett Románia a listán, mert a vásárlás járulékos költségei viszonylag alacsonyak. További előny a befektetőknek a bérbeadás 10 százalékos átlagos adója és a magasnak mondható, évi 6,46 százalékos bruttó bérleti hozam a románoknál.

Mindeközben

– figyelmeztetnek a szakértők. Az ország lakhatási válsággal néz szembe, hiszen nem épül elég lakás a növekvő népesség számára, az árak ugyanakkor továbbra is szárnyalnak.

Mérsékelt adók és magas bérlet díjak

A jelentés szerint a közép- és kelet-európai országokban – így Magyarországon, Szlovéniában és Lengyelországban – is jó lehetőségek vannak ingatlanbefektetésre, különösen ott, ahol 

1. magasak a bérleti díjak (nálunk ez már a 2015-ös szint 180 százaléka), miközben
2. az adók mérsékeltek.

Hazánk az élboly környékén, a hatodik helyen szerepel a 2024-es befektetési toplistán.

A lakásárak a 2024. júniust megelőző 12 hónapban 

• Lengyelországban 17,7 százalékkal, 
• Magyarországon 9,8 százalékkal, 
• Szlovéniában 6,7 százalékkal emelkedtek az Eurostat adatai szerint.

Az ingatlanvásárlást tervezőknek érdemes az adott ország adózási szabályainak, a hosszú- és rövid távú bérbeadás eltérő adókulcsainak, valamint az esetlegesen üres ingatlanokra kivetett adóknak is részletesen utánanézniük.

A naprakész tájékozódás fontos, mert a szabályozás gyorsan változhat (jellemzően az Airbnb térhódítása miatt lépnek sorra és különböző módon az egyes országokban). 

Épp most jelentette be itthon a Nemzetgazdasági Minisztérium azt az új  törvényjavaslatot, melynek értelmében 2025-től kezdődően a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadó Budapesten a négyszeresére, azaz lakószobánként a jelenlegi, rendkívül alacsony 38 400-ról 150 ezer forintra emelkedhet. Az adó összegét tekintve ez egyébként hét éve változatlan, a javaslatot most bocsátják társadalmi vitára.

Az ingatlanárak alakulása is döntő szempont, ahogy a bérleti díjak nagysága is. A két legkeresettebb, de összességében a legrosszabb befektetések közé sorolt országban, Spanyolországban és Portugáliában meglepő módon a népszerűség ütött vissza, és okozott krónikus hiányt a megfizethető lakhatásra vonatkozóan a helyieknek. Az OECD szerint a névleges lakásárak csaknem 70 százalékkal emelkedtek Portugáliában 2015 óta.

Belgiumban az Európában legmagasabbnak számító tranzakciós költség és a bérleti díjak után fizetendő jövedelemadó könnyen elérheti az 50 százalékot. Az átlagos hozam körülbelül 4,2 százalék, de ez Brüsszelben magasabb is lehet. Az ingatlanárak 3,4 százalékkal nőttek 2024 második negyedévében éves összevetésben.

ahol az Eurostat adatai szerint az ingatlanárak idén 4,6 százalékkal csökkentek, miközben a vásárlás és bérlés adói, költségei továbbra is viszonylag magasak. Görögország a harmadik helyre került a negatív toplistán, elsősorban a magas vásárlási költségek és a 33 százalék feletti átlagos bérbeadási adókulcsok emelése miatt.

Magyarországi ingatlanadók

Az ingatlan eladása után 15 százalék jövedelemadót kell fizetni Magyarországon, ha öt éven belül vásárolták. A szerzés és az eladás közötti idő növekedésével egyenes arányban csökken az adókulcs.

Az ingatlan vásárlását vagyonszerzési illeték terheli, de itt vannak kivételek.

A vagyonszerzés mértéke a meglévő vagyonhoz mért, vagyis az ingatlan eladásából beforgatott összegből levonják a korábban megszerzett ingatlan értékét, és csak a különbözet, azaz a vagyonosodást jelentő rész a számítás alapja.

Illetékmentes az egyenesági rokonok közötti vagyonátadás, de ez vonatkozik a CSOK-kal szerezett ingatlanra is, melyre kedvezmény is van, és ugyancsak kedvezményekkel segítik az első lakás vásárlását.