Ingatlanalapok: stabil hozamok?

A jelenlegi környezetben stabilnak tűnnek az ingatlanalapok, ám a jövőbeni hozam nagymértékben függ attól, hogy az egyes konstrukciók - az idén beözönlő pénzekkel párhuzamosan - milyen mértékben tudták megtartani, illetve növelni korábbi ingatlankitettségüket - magyarázta Váradi Zoltán, a Raiffeisen Ingatlanalap portfóliómenedzsere. Az alap nettó eszközértéke 26-ról 41 milliárd forintra bővült az idén, amelynek következtében az ingatlanarány 50 százalék alá esett. Ekkora mértékű tőkebeáramlásra nem lehet felkészülni, s bár több tranzakció is megvalósult már az idén (köztük a WestPoint irodaház megvásárlása), a megcélzott 80 százalékos ingatlankitettség elérése nem megy könnyen - tette hozzá. Hasonló cipőben jár a 12 milliárdos nettó eszközértékű Erste Ingatlan Alap is, ahol az ingatlankitettség közel 50 százalék, s a cél ott is a 80 százalék elérése lenne. Viszonylag jól vészelte át az elmúlt hónapokat az Európa Ingatlan Alap, hiszen az év eleji 90-ről 85 százalékra mérséklődött az ingatlankitettsége, bár ebben annak is szerepe volt, hogy az idén csak mintegy 2 milliárddal, 19,3 milliárdra nőtt a vagyona. Voltak kisebb ingatlanvásárlásaink, s a folyamatban lévő beruházásaink is lekötik forrásainkat - magyarázta Török Mihály, az Európa Alapkezelő vezérigazgatója.

Az alapoknak ugyanakkor azt sem árt mérlegelni, hogy a több tíz milliárd forintos likvid részt milyen hozamok mellett tudják elkölteni. Külföldön nem ritka, hogy jó projekt hiányában az alapok akár évekig betétben pihentetik a pénzt - jegyezték meg egyes szakértők, hozzátéve: a jó projektek megtalálásához idő kell, ám az alapok hosszú távú teljesítménye meghálálja a türelmet. A magyar ingatlanpiacon ráadásul nem csupán a hazai alapkezelők keresnek vonzó befektetési lehetőséget, hanem a gomba módra szaporodó, a közép-európai régióra koncentráló külföldi ingatlanalapok is. A növekvő keresletet jól mutatja a csökkenő hozam is: az A kategóriás irodák terén a másfél-két évvel ezelőtti 8-9 százalékos hozamok mára 7,5 százalékra apadtak, amely egy német befektetőnek még mindig igen vonzó, a hazai alapok számára azonban aligha. Legalábbis eddig. A hozamcsökkenéssel párhuzamosan ugyanis a "benchmark" is mérséklődött, éppen ezért nem kizárt, hogy a jövőben a hazai alapok is beszállnak egy-egy jobb irodaházért folytatott licitbe - emelte ki Török Mihály.

Az alapok számára elkerülhetetlenné válik az is, hogy az ingatlanfejlesztés terén is megjelenjenek, bár ez többletkockázatot hordoz magában - jegyezték meg a szakemberek. Az Európa Ingatlanalap a közelmúltban fejezte be második lakásprojektjét (Európa Ház), míg az OTP Ingatlanbefektetési Alap a napokban kezdte meg a főváros III. kerület, Szőlőkert utcában egy modern raktár-iroda létesítmény létrehozását (Aquincum Logisztikai Park). A hazai alapok is egyre inkább kénytelenek szembesülni azzal - a külföldi alapok által már korábban is tapasztalt - ténnyel, hogy viszonylag kevés a piacon a befektetési célra is alkalmas bérbe adott létesítmény, illetve adott időszak alatt csekély ilyen kerül piacra - mondta Tóth Balázs, az OTP Ingatlanbefektetési Alapkezelő Rt. vezérigazgatója. Emiatt az alapokban lévő tőke befektetése időben elnyúlik. Részben ezen okok miatt, részben a másodpiacinál jelentősebb, jobb hozamkilátások miatt döntött az OTP Ingatlanbefektetési Alap úgy, hogy saját fejlesztésben létesít bérbe adható ingatlant. Ezzel a lépéssel az alap már az ingatlan fejlesztési szakaszában kamatoztathatja pénzeszközeit, ugyanakkor a másodpiacinál kedvezőbb áron jut értékes, bérbeadási célú ingatlanbefektetéshez - magyarázta a vezérigazgató. A létesítmény átadását 2005 szeptemberére tervezik, s az ingatlan bérbeadása során hosszú távú szerződésre törekszenek, viszonylag kisszámú bérlővel. Az alap ugyanakkor egyéb iroda, kereskedelmi és raktáringatlanok megvásárlásáról, fejlesztéséről is tárgyalásokat folytat.