Ingatlanok értékbecslése a válság idején

A feladat valóban nehéz, de azért nem ennyire sanyarú a helyzet. Bevezetőként álljon itt egy rövid emlékeztető az ingatlanok nemzetközileg elfogadott értékelési módszereiről, amelyek külön-külön és együttesen is alkalmazhatók. Az úgynevezett végső érték megállapítása, amely több értékelési módszer egyidejű alkalmazásakor szükséges, az értékelő szakember kiemelt felelőssége. Figyelembe kell vennie ugyanis, hogy az alkalmazott módszerekhez milyen mértékben álltak rendelkezésére megbízható adatok. A három módszer, igen kivonatosan:

1. A piaci összehasonlításon alapuló módszer összehasonlítható piaci adatokra épít. Az ingatlanok értékének becslésére a leginkább kézenfekvő eljárás a hozzájuk hasonló ingatlanok már ismert adásvételi adataival való összehasonlítás. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált ingatlan azonosságai, illetve különbözőségei ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az értékesítés egyedi feltételei, a műszaki, gazdasági és más ingatlanpiaci jellemzők stb.

2. A hozamszámításon alapuló módszer szintén a piaci adatokra épít. Az eljárás lényege, hogy az értékelő az ingatlan hasznosítási lehetőségeit vizsgálja, és a várható eredményekből következtet az ingatlan értékére. A várható eredményeket (bevétel, bérleti díj) a piac helyzetének elemzésével lehet előre jelezni, a ráfordításokat (beruházási, működtetési költségek) a piaci ismereteken túl a szakmai tapasztalatok alapján lehet meghatározni. Az ingatlan értéke a várható nettó eredmények jelenértékeinek összege, más szóval a tőkeérték.

3. Az újra-előállítási költség meghatározásán alapuló módszer alkalmazása során abból indulunk ki, hogy egy körültekintő vevő egy adott ingatlanért nem hajlandó nagyobb áldozatra, mint amennyi az adott ingatlannal azonos használati érték létrehozásának az ára vagy költsége – természetesen szabad, kiegyensúlyozott piacot feltételezve.

Az egyes módszerek nem minden ingatlan esetén alkalmazhatók. Evidencia, hogy a költségalapú módszer építési telkek értékelésére nem alkalmas, de például egy völgyhíd értékelésénél talán az egyetlen célravezető módszer. Témánk esetében talán fontosabb a száraz szakmai leírásnál, hogy rögzíteni szükséges, mit is fejez ki az a számadat, amelyet az eljárásunk végén kapunk: árat vagy értéket?

Ha a piaci összehasonlító vagy a jövedelemtermelő képesség vizsgálatán alapuló módszert úgy alkalmazzuk, hogy a szabadpiacon a recesszió idején kialakult napi, hektikus adatokat (forint/m2, hozamelvárás stb.) használjuk, akkor eredményként a vizsgált ingatlan pillanatnyi piaci árát kapjuk, és semmiképpen nem az értékét. Értéket csak olyan adatok felhasználásával tudunk megállapítani, amelyek hosszabb távú trendek vizsgálatával nyerhetők. A szakmai módszertanok kiemelik, hogy kiegyensúlyozott piaci viszonyokat kell feltételezni, továbbá, hogy az értékesítésre kellő idő álljon rendelkezésre. Ha ezt nem vesszük figyelembe, akkor nem értéket, hanem árat, esetleg még nem is szabadpiacit, hanem felszámolási árat fogunk kalkulálni.

Amennyiben intenzív árváltozásokat veszünk figyelembe, akkor recesszió idején nem lehetne sem megalapozott fejlesztési koncepciókat, sem üzleti terveket, sem projektértéket meghatározni. Ez nyilvánvalóan képtelenség. Igenis lehet, csak körültekintőbb elemzéssel és nem csak hazai piaci trendek alapos és hosszú távú vizsgálatával.

Magyarországon a piacgazdaság bevezetése óta ez az első recesszió. Az ingatlanértékelési módszerek nemzetköziek. Alkalmazásuk óta a nyugat-európai államok már sok-sok piaci válságot tudhatnak maguk mögött. A módszerek tehát kiállták az idő próbáját, a hangsúly a körültekintő alkalmazásukon van.

Tekintsünk ki egy gondolat erejéig az értékpapírpiacra. A pillanatnyi árfolyamokról ott nem szokás azt állítani, hogy az megegyezik az adott részvény értékével. A részvények értékelése nem elsősorban a napi árfolyamértékeken alapul, hanem az adott részvénytársaság működéséhez kötődik. Egy ilyen értékmegállapítás közép- és hosszú távú

piaci elemzéseken alapul. Mellőzhetetlen a múltbéli folyamatok alapos elemzése.

Így kell ennek történnie az ingatlanpiacon is. Nem szükségszerű a veszteség realizálása. De közelítsünk innen: Van veszteségünk? Mennyi a veszteségünk?

Ha felvetünk ilyen és hasonló kérdéseket, akkor tudatában vagyunk annak, hogy az adott eszközt érték alatt, nyomott áron adtuk el. Piaci érték ez esetben is van, csak esetleg nem tudtuk realizálni. Értékként részvények esetében személyes használatra általában a vételi árfolyamot tekintjük. Ha ezen ár alatt adunk el, akkor veszteséget realizálunk, pedig ha a fenti gondolatmenetet figyelembe vesszük, akkor evidenciaként megállapítható, hogy a mi vételi árfolyamunk egyáltalán nem biztos, hogy az adott részvény értékével egyezne meg. Lehet tehát, hogy értéken adtuk el a részvényt, csak értéke felett vettük.

Az ingatlanok esetében az úgynevezett „tánciskolai kályha”, ahonnan szerencsés elindulni, értelemszerűen nem lehet azonos a pillanatnyi keresleti-kínálati adatokkal, mert akkor bizony könnyen realizálhatunk veszteséget. Tehát a vizsgált ingatlan valódi értéke megalapozott elemzéseken nyugvó, közép- és hosszú távú piaci trendet figyelembe vevő értékelés eredményeként állhat elő.

Nehezen mondom ki, mert a téma igen összetett, de ha közel s távol hirtelenjében nem áll rendelkezésünkre más kapaszkodó, akkor vessünk egy pillantást az adott ingatlan előállítási, megvalósítási költségeire. Ez arra mindenképpen alkalmas lehet, hogy a kapott adat ismeretében legalábbis elgondolkozzunk, és egy azonnali értékesítés helyett inkább szakemberhez forduljunk.

A szerző a PricewaterhouseCoopers ingatlan-tanácsadási részlegének igazgatója