Ingatlanbefektetés – előnyök hátrányok nélkül

A recept nem újdonság, Hollandia, Svájc, Luxemburg évek óta sikerrel alkalmazza, és az Európai Unió is kiemelten foglalkozik új tőkepiaci eszközök, befektetési formák kidolgozásával. Az egyik terület, amelyre a tagállamok – amerikai példát követve – az elmúlt időszakban leginkább koncentráltak, az ingatlanpiac. Az ingatlanbefektetés mindig is népszerű megtakarítási, befektetési forma volt, amelynek azonban két jelentős hátránya van. Míg egy részvényt, értékpapírt könnyen lehet venni-eladni, az ingatlan nehezebben tehető pénzzé, és nehezebb a tényleges piaci értékről naprakész információt kapni. Míg értékpapírok esetén számos kollektív befektetési forma áll rendelkezésre, amelyek diverzifikálják a portfóliót, és ezzel csökkentik a hozamkockázatot, ingatlanbefektetésekre csak az ingatlanalapok specializálódtak. A kérdés tehát az, hogy hogyan lehet az ingatlanbefektetést „értékpapírosítani”, likvid tőkepiaci befektetési eszközzé tenni.

A válasz egy új befektetési forma, a REIT (Real Estate Investment Trust), amely egyszerre viselkedik társaságként és ingatlanalapként. Társaságként részvényei vagy más tulajdonosi részesedést megtestesítő értékpapírjai vannak, amelyekkel a tőkepiacon kereskednek, az általa megtermelt jövedelem tekintetében pedig alapként viselkedik, vagyis a hozam csak a befektetők szintjén adózik. Az első REIT-koncepciót a tengerentúlon vezették be a hetvenes években, és a sikeres példát számos EU-tagország, köztük Anglia, Németország, Franciaország is követte az elmúlt évtizedben. Magyarország is gondolkozik egy REIT-szabályozás megalkotásán, amely sikeresen élénkítheti az ingatlanpiacot, csökkentheti a befektetési kockázatot, és ezzel jelentős befektetői tőkét vonzana az országba.

A konkrét REIT-szabályozások sok tekintetben eltérnek egymástól, de az alapelvek ugyanazok. A REIT nem kerülhet egy befektető kontrollja alá, hiszen a célja pénzügyi és nem működőtőke-befektetés, így vagy olyan társasági formában kell működnie, amely a nyílt piacon gyűjti a befektetőket (nyrt.), vagy a szabályozás előírja a minimális befektetői létszámot. Szigorú korlátok vonatkoznak a befektetés mértékére is, általában elő van írva egy minimális befektetési nagyság, mind értékben, mind a befektetések számát tekintve, illetve korlátok vonatkoznak az egy befektetésben szerzett tulajdoni hányadra is. A REIT döntő részben csak ingatlanba fektethet (a konkrét százalékok országonként változnak, általában a portfólió 75-90 százaléka a megkövetelt minimum-ingatlanbefektetés), azon belül is az ingatlan működtetése és nem az ingatlankereskedés az alapvető célja. Ennek megfelelően szigorú előírások vonatkoznak a jövedelmére is. A jövedelem legalább 80-90 százalékának bérleti díjakból, ingatlan- és kapcsolódó jogok értékesítéséből kell származni, és ezt a jövedelmet évente a tulajdonosok között szét kell osztani.

Amennyiben a REIT az előírt feltételeket teljesíti, a tulajdonosoknak kiosztott jövedelem a REIT szintjén nem adózik. Vannak országok, ahol ezt úgy érik el, hogy a REIT nem alanya a társasági adónak, más országok adómentességet adnak, van, ahol pedig az osztalék formájában kiosztott jövedelem levonható a REIT társaságiadó-alapjából. A kiosztott jövedelem a befektetők szintjén válik csak adókötelessé, ahol annak jogcíme és mértéke a befektető jellegétől függ. Ha például Magyarországon a REIT által kiosztott jövedelem osztaléknak minősül, és magyar magánszemély kapja, akkor azt 16 százalék adó terheli, ha pedig vállalkozás, akkor adómentes. Külföldi befektetők esetén felmerülhet forrásadó, amelynek maximális mértékét adóegyezmények szabályozzák. Néhány adóegyezményben – ilyen például az új amerikai–magyar egyezmény – a REIT-ből származó jövedelemmel külön paragrafus foglalkozik. Magyarországon jelenleg nincsenek forrásadók, így az adóegyezmény — nem magánszemély befektetők esetében — csak abból a szempontból érdekes, hogy hogyan kerüli el a jövedelem a kettős adózást az illetőség államában.

Az USA-ban például beszámítás van, tehát a magyar REIT-ből származó jövedelem az amerikai tulajdonosnál az ottani szabályok szerint fog adózni, az esetleges magyar társasági adó beszámításával. A REIT adószabályainak kialakításánál figyelembe kell venni a közös piac elvét is: a szabályok nem diszkriminálhatnak belföldi és más EU-tagállambeli befektető, illetve befektetési forma között. Mivel a REIT-jövedelem nagyon kedvező adózású, így különösen fontos, hogy a feltételeknek való megfelelést szorosan nyomon lehessen követni. Ezért a REIT általában szabályozott környezetben működik, bankfelügyelet vagy befektetőalapokat felügyelő egyéb szerv rendszeres beszámoltatása és ellenőrzése alatt.

Magyarországon a társasági adóztatás mellett fontos kérdés lesz az is, hogy a REIT jövedelmei mennyiben lesznek helyi iparűzésiadó-kötelesek, illetve az ingatlanok elidegenítésére mekkora illeték vonatkozik majd.
Mindent összevetve, egy alkalmas REIT-szabályozás rengeteg előnnyel járhat mind a befektetők, mind az ingatlanpiac, mind pedig az ország számára. Az ingatlanbefektetés reális alternatívává válik a rövid távú pénzügyi befektetők számára, új tőkebevonási módokat és kockázatcsökkentést jelent az ingatlanfejlesztőknek és forgalmazóknak, és növeli az ország népszerűségét, versenyképességét a nemzetközi befektetési piacokon. Végül, de nem utolsósorban az alacsony adótartalom miatt magas hozamot és ezért hatékony megtakarítási formát jelent a magánszemélyek, kisbefektetők számára.

A szerzők a PwC cégtársai