Drágábbak, de biztonságosabbak – ezek lennének a jövő lakáshitelei?

Felpörgött a lakossági hitelpiac az elmúlt időszakban, bátrabban igényelnek kölcsönöket a bankoktól a háztartások. Igaz ez a lakáshitelekre is. Számos tényező játszik szerepet a hitelpiac felfutásában, többek között a reálbérek emelkedése, az alacsony kamatkörnyezet és még sorolhatnánk, de ez a cikk most nem erről szól, hanem az élénkülés által életre hívott, egyre népszerűbb konstrukciókról, mégpedig a többéves kamatperiódusú, azaz több évig fix törlesztést biztosító lakáshitelekről.

Itt érdemes visszakanyarodni a devizahitelekhez, pontosabban azok kockázataihoz. A devizahiteleknél – amelyek mára egyébként lényegében eltűntek a magyar piacról – két kockázatot futottak a hitelfelvevők: az egyik a kamatkockázat, a másik pedig az árfolyamkockázat. Utóbbiból lett a probléma, az elszaladó frankárfolyam magasba lökte a törlesztőrészleteket. Akkor kevesebb szó esett a kamatkockázatról, amely azonban a forinthiteleknél is fennáll. Leegyszerűsítve ez utóbbi hívta életre a több évig fix törlesztőrészletű hiteleket, ezeken belül a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleket.

A hivatalos jegybanki adatok szerint a lakáshitelek átlagos hitelköltség-mutatója – ami lényegében megfelel a teljes hiteldíjmutatónak – idén júliusban 4,77 százalék volt. Ez egyébként számottevő mérséklődést jelent az egy évvel korábbi 5,66 százalékhoz képest. A részletes adatokat azonban érdemesebb megnézni. Mégpedig azt, hogy a maximum egyéves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos hitelköltség-mutatója júliusban 3,44 százalékos volt, miközben az éven túli kamatfixálású lakáshiteleknél ugyanez az érték 5,74 százalék lett. Márpedig ez elég nagy különbség. Egy 10 millió forintos, húszéves futamidejű lakáshitelnél a 3,44 százalékos érték havonta 57 400 forint körüli törlesztést jelent, ezzel szemben az 5,74 százalékos értéknél a havi törlesztőrészlet csaknem 70 ezer forint.

Kizárólag abban az esetben, ha feltételezzük, hogy a futamidő alatt – jelen esetben húsz éven keresztül – nem változik a felvételkor meghatározott kamat. Ez az esetleges változás okozza a különbséget.

A most olcsóbb, átlagosan 3,44 százalékon igényelt lakáshitelek ugyanis maximum egy évig garantálják, hogy ennyi lesz a törlesztőrészlet. Utána a magyar és a nemzetközi gazdasági környezet változásainak megfelelően a kamat módosulhat, lefelé és felfelé egyaránt. Ezzel szemben az éven túli kamatperiódusú hiteleknél a rögzítés idejére akárhogy is változnak a kamatok, ugyanannyi marad a törlesztés. Másképp: a több évre fixált kamat biztosítást jelent az esetleges változásokra. Mivel a jegybanki alapkamat jelenleg is csupán 0,9 százalék, ezért érdemleges változás hosszú távon csak a növekedés irányába lehetséges. Ez nem azt jelenti, hogy biztosan emelkedni fognak a kamatlábak, hiszen belátható időtávon ezt semmi nem indokolja, de ezt a forgatókönyvet sem érdemes elvetni. Főleg, ha figyelembe vesszük azt is, hogy egy átlagos lakáshitelt 15-20 évre vesznek fel az emberek, annyi idő alatt pedig rengeteg minden történhet.

A mérlegnek persze két oldala van, a több évre fixált kamatozású hiteleknél arról is lemondunk, hogy esetleg mérséklődhetnek a kamatok, cserébe, ha felfelé tartanak, akkor sem lesz változás. A magyar piacon már megjelentek a tíz vagy húsz évre rögzíthető kamatozású, azaz ennyi ideig fix törlesztőrészletet garantáló lakáshitelek. A Magyar Nemzeti Bank is a több évig fix kamatozású lakáshitelek mellett áll, nem véletlen, hogy a lakáshiteleknél idén bevezetett fogyasztóbarát minősítési rendszerben csak az a lakáshitel kaphatja meg ezt a jelölést, amely legalább három évre vagy a futamidő végéig fix kamatot garantál.

Úgy tűnik az adatokból, hogy a lakosság egyre inkább a biztonságosabb – tehát a fentiek alapján több évig fix törlesztést biztosító – lakáshitelek felé lépett, és hajlandó a biztonságért és kiszámíthatóságért az éven belüliekhez képest nagyobb összegű kiadást bevállalni. Ugyanakkor még mindig jelentős az éven belüli kamatperiódusú lakáshitelek aránya. Az idén az új lakáshitelek 40 százalékát vették fel maximum egyéves kamatperiódussal, 60 százalékuk tartozott a másik táborba, az éven túliak körébe. A legbiztonságosabb, tíz évnél hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek aránya még alacsony, 7 százalékos. Ugyanakkor, ha a hitelfelvevők – részben a devizahitelezésből okulva – inkább a biztonságot helyezik előtérbe, akkor az éven túli kamatfixálásé lehet a főszerep.

Szerencsére most nincs olyan rendszerszintű kockázat a hazai lakáspiacon, amely kedvezőtlen irányba befolyásolná az árak vagy a forgalom alakulását, de ahhoz, hogy ez így maradjon, szükség van a lakásvásárlók és a hitelfelvevők hosszú távú gondolkodására is. A jelenlegi alacsony kamatkörnyezet és a növekvő pályán mozgó jövedelmek ugyanis lehetővé teszik, hogy a hitelből vásárlók akár évtizedekre fixálják a törlesztőrészletüket. Ha azonban a többség nem él ezzel a lehetőséggel, akkor az esetlegesen bekövetkező – nem is szükségszerűen negatív – gazdasági változások miatt olyan ingatlanpiaci válsággal találhatjuk magunkat szemben, mint anno a devizahitelek bedőlése idején.