Az ESG-elvárások hatásai az ingatlanpiacra

Az EU által kikényszerített ESG-kritériumok ezt a vertikálisan széttagolt, rugalmatlan rendszert és ezáltal a teljes ingatlanpiacot rendkívüli nyomás alá helyezik:

1. Az ESG-előírásoknak történő megfelelési kényszer növeli az ingatlanpiac jogi szabályozási, műszaki-gépészeti, elektronikai és pénzügyi-banki komplexitását. 
2. A növekvő komplexitás kezelése komplexebb tudást és tapasztalatot kíván, amivel várhatóan nem fog az összes ingatlanpiaci szereplő, illetve ingatlanpiaci szolgáltató rendelkezni. 
3. Mindez szakértelem-integrációhoz, azaz az ingatlanfejlesztés, -kezelés, -üzemeltetés integrációjához vezet, amely a globalizált, de szakmailag szegmentált – specialista – szolgáltatók helyett lokális, teljesen integrált ingatlanpiaci szolgáltatócégeket is létrehoz, rövidítve a döntési-szállítási láncokat, gyorsítva az alkalmazkodást és a válaszadási időt.

Hogyan hat jelenleg az ESG az ingatlanpiacra?

Environmental:

Az EU-szabályozás kényszerei jelenleg csak önfinanszírozó, energiaköltség-megtakarítási projekteket indukálnak, mert az ingatlanpiacot egyszerre sújtja a magas kamatszint és a magas energiaköltségek, ezért projekt & portfólió szinten beruházási fedezet csak a költségmegtakarítással járó, önfinanszírozó projektekre marad. Az EU-s ESG-szabályokra digitalizálással, energetikaiköltség-megtakarítást eredményező beruházással reagáló ingatlanportfóliók ugyan magasabb beruházásiköltség-szinten kénytelenek működni, de ezt kompenzálják az energiamegtakarítások és a kamat-, illetve biztosításidíj-kedvezmények. 

A beruházások eredményességét az energetikai tanúsítvány és annak hatósági, banki értékelése, az ezen intézményektől járó kedvezmények csatolják vissza a beruházók felé, így részben térítik az alkalmazkodás extra költségeit. Az energetikai és digitalizációs beruházásokkal egyes épületek fizikai energiaigénye a 2020 előtti szintről akár 50 százalékkal is csökkenthető, de ennek ára az ingatlan gépészeti-szabályozási komplexitásának, digitalizálódásának növekedése, ami magas szintű szakértelmet igényel.

Social:

Az EU-s ESG-elvárások egy, a Covid óta folyamatosan változó bérlői, ingatlanhasználói elvárással találkoznak. A kényszer home office óta a munkatársi viselkedés gyökeresen változik, a fluktuáció nő, a munkatársak megtartása prioritást kapott, és ennek megfelelően az egy főre jutó összes ingatlanköltség minimalizálását felváltotta az ideális munkakörnyezet biztosításának igénye.

Ez utóbbi azonban nemcsak az irodán belül értendő, hanem a környezetére is vonatkozik. Az iskola, az étkezési, sportolási, vásárlási, ügyintézési lehetőség közelsége az ingatlan belső minőségével együtt kerül mérlegre. Az irodát a cégek már annak tudatában választják, hogy a munkatársak a székhelyük szerint is értékelik őket. Nem minden az egy főre jutó teljes ingatlanköltség vagy a hatékony üzemeltetés. Az ESG-elvárások társadalmi eleme kiegyensúlyozza az ESG energetikalába által képviselt hatékonysági feltételeket.

Governance:

A szabályozói elvárások itt az ingatlanprojektekben részt vevő befektetőkkel, finanszírozókkal és biztosítókkal szemben támasztott központi banki követelményeken keresztül jelennek meg az ingatlanszakemberek életében. A fenntarthatósági célkitűzések teljesítése egy teljesen új iparágat, az energetikai vagy ESG-minősítő cégeket is létrehozta. Ezen új dokumentációs kötelmek tovább emelik a működés adminisztratív költségeit, növelik a hatékony gazdasági méretet, valamint a menedzselendő folyamatok, követelmények komplexitását. A kormányzati-helyhatósági EU-előírások és ajánlások olyan sebességgel változnak, amihez az alkalmazkodás már rendkívül költséges. 

A helyhatósági előírás – szabályozási terv – már a közösségi érdekekkel összehangolt fejlesztést tesz lehetővé, de a kormányzati, önkormányzati források megléte vagy hiánya, és prioritásainak politikai ciklusonkénti változása évtizedes késedelmeket okozhat a közösségi infrastruktúra és a közösségi közlekedés fejlesztésében. Az ESG-előírások a nemzetközi sztenderdeknek megfelelő és meg nem felelő portfóliókra bontják az ingatlanpiacot is. A „megfelelő” ingatlanok és portfóliók kapnak kedvező hitelt, kedvező biztosítást és a nemzetközi – azaz jól fizető – bérlők is ezeket választhatják. A „nem megfelelő” ingatlanok hitel- és biztosítási költsége magasabb, a nemzetközi bérlőket a saját szabályaik korlátozzák, azaz versenyhátrányból indulnak. Az ESG-követelmény piackorlátozó hatású, megemeli a beruházási költségeket, de biztosítja a magas költségszinten a megtérülést, a nagy befektetési alapok felé tereli a piacot. 

Az ingatlanfejlesztés, a vagyonkezelés és az üzemeltetés csak együttműködve tudja kezelni az ESG-előírásokat. Az energetikai, portfóliódigitalizációs, városüzemi, biztonsági és közlekedési problémák kezelése elképzelhetetlen műszaki, pénzügyi és jogi szakértelemmel és tapasztalattal felvértezett kollégák nélkül. Ilyen feltételek között az Asset Management, Property Management és Facility Management szolgáltatások csak akkor nyújthatók hatékonyan, ha ezt teljesen integráltan végzik. Ehhez azonban olyan regionálisan, vagy még inkább helyileg integrált szolgáltatókra lesz szükség a jövőben, mint a REM Group.