Átárazzák a piacot a támogatások

Több ezer építési engedéllyel rendelkező lakás korábban jegelt építési tervét melegíthetik fel az ingatlanfejlesztők, bízva az áfacsökkentés és az otthonteremtési csomag keresletélénkítő hatásában. Az előkészített fejlesztéseket jellemzően tavaly tették parkolópályára, mert 27 százalékos áfával nem bizonyultak piacképesnek.

A járvány pedig csak növelte a bizonytalanságot az építők és a potenciális vásárlók körében

– sorolta a tavalyi évet meghatározó folyamatokat a Világgazdaságnak Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke, a Metrodom Építő Kft. ügyvezetője. Hozzátette: a tavaly bejelentett rozsdaövezeti áfacsökkentés tovább fokozta a fejlesztői várakozásokat, az azonnali akcióterületek kijelölésére azonban nem került sor, bejelentették viszont az új családi otthonteremtési csomagot.

A lakáspiacot tavaly jellemző kivárásnak ezzel vége is lehet, a csomagban foglalt kedvezmények – mint azt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi Lakáspiaci jelentésében is megfogalmazták – újabb és több évre ható érdemi támaszt adhatnak a keresletnek, párhuzamosan élénkítve a fejlesztői aktivitást a 2022. december 31-ig végleges építési engedélyt szerző, 2026. december 31-ig megépülő lakásokra érvényes 5 százalékos áfa visszavezetésével.

Miután az áfacsökkentést a már folyamatban lévő lakásépítésekre is kiterjesztették, a kínálat csaknem felét adó, tavaly még 27 százalékos áfakörbe tartozó lakások esetében várnak – méltán – azonnali, számottevő árcsökkenést a vevők. Ez mintegy 21,5 ezer lakás, vagyis a fejlesztés és előkészítés alatt álló budapesti új lakások 58 százaléka, amelyekre 2020-ban még a 27 százalékos áfamérték vonatkozott. Budapesten egyébként az újlakás-piac kis híján elérte a négyzetméterenkénti egymilliós kínálati átlagárat: az MNB a harmadik negyedévben 958 ezer forintos árat jelölt meg. Vidéken – a Balaton-közeli fejlesztések miatt – Somogy és Veszprém megye elhagyta a 900 ezres sávot, a többiek 500–650 ezer forintos árkategóriában mozogtak ekkor.

Az újlakás-piac az utolsó utáni pillanatban kapta meg a csomagot, hiszen a lakásépítési engedélyek száma már korábban csökkenni kezdett, alig indultak új építkezések.

Azok pedig, amelyek átcsúsztak 2020-ra, egyre nagyobb arányban fordultak a befejező szakaszba.

Az IFK alelnöke szerint az újbóli 5 százalékos áfa, a CSOK-osok áfa-visszaigénylési lehetősége és illetékmentessége mellett a felújítások támogatása is izgalmas és nagyon fontos lépés, amire az ingatlanállomány rendkívül rossz állapota miatt szükség is van. A nem egyenletes, hanem támogatásalapú, hirtelen keresletnövekedés mellékhatása elkerülhetetetlennek tűnik, ez a befejező szakipari munkákban fog kapacitáshiányt okozni. Ugyanerre számítanak a lakásépítő cégek a tervezők körében is, hiszen az áfakedvezményhez a következő két évben meg kell szerezni az építési engedélyeket. Építési telket venni máris nehéz, és a 2026-os véghatáridő is szorít, megismétlődhetnek az előző 5 százalékos időszakban tapasztalt kedvező és kedvezőtlen hatások egyaránt, mert ismét csak korlátozott idő áll rendelkezésre, így csak egy vagy két ingatlanfejlesztési ciklus megvalósítására lesz lehetőség.

A program gyengéjére rámutatva Kiss Gábor hangsúlyozta, bízik benne, hogy a 2026-on túlmutató tervek megalkotását a közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterületek mielőbbi kijelölése, és az ottani fejlesztési feltételek pontos meghatározása segíti majd.

Enélkül már most tudható, hogy 2026-ban ismét beszakad a lakásépítési piac,

holott az állomány megújulásához nem a korábbi ciklus nyomán elért évi 20 ezer, hanem 35 ezer lakás megépítésére lenne szükség sok-sok éven keresztül. Idén várha­tóan 20 ezer alatt marad az elkészülő lakások száma. Kevesebb átadás lesz, de több projektindítás, 2022 és 2025 között átmenetileg ismét folyamatosan növekszik majd az átadott lakások száma.