Visszaszámol az irodapiac, hamarosan megmozdulnak a bérlők és a bérbeadók

Az év második felében, a nyári szünet után már egy kicsit magára találhat az irodapiac és visszatérhet a home office térhódítása és a háborús sokk után a normál kerékvágásba – véli Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatója, akivel erről a VG Négyzetméter podcast friss epizódjában beszélgettünk.

Tagadhatatlan, hogy nehéz időket él az irodapiac, amelynek történelmében a 2024-es év még mindig nem fog jó évként bevonulni – szögezte le az ingatlanpiaci szakértő.

Most mindenki próbálja megérteni azt, hogy milyen mennyiségben, milyen formában lesz velünk az otthoni munkavégzés, és ahhoz igazítani a szerződéseket, az irodaméreteket, a lokációkat, tehát mindent, ami az irodáról szól – mondta.

Mi lesz veled, agglomeráció?

Az agglomerációs irodapiac érdekes téma, és sok kérdést felvet. Tíz évvel ezelőtt nagyon népszerű volt kiköltözni a főváros vonzáskörzetébe, ahol számos nagyvállalat központja megtelepedett, sok cég kiköltözött a városból, emiatt az agglomerációban lévő irodaparkok is viszonylag sikeresek voltak.

Ma pedig, ha megnézzük a statisztika adatokat, vagy kicsit belenyúlunk és szétcincáljuk, akkor látjuk, hogy az agglomerációban 35-36 százalék körül van az üresedési ráta, miközben Budapesten most 13 és fél százalék körül mozog az átlag, vagy legalábbis így zártuk a tavalyi évet. Az idei első negyedéves adatok még nincsenek meg, de drasztikusan aligha változott a helyzet az első három hónapban a VLK Newmark ügyvezetője szerint.

Valószínűleg még egy kicsit feljebb fog menni, 14-15 százalékra is emelkedhet a kihasználatlansági ráta, ezt a szakember azonban még nem tartja vészesnek, ugyanis a 2008-as válság közepén 20 százalék felett is volt ez a mutató. Igaz, más okból, mert akkor a cégek megszűnése, most a bérlőkre jellemző kivárás miatt. A szerződések lejártakor most 

amíg pontosabban látja és tudja, hogy mekkora területigénye lesz később.

A legkevesebb üres iroda egyébként Észak-Budán van, nagyjából 8 és fél százalék, de Kalaus Valter hangsúlyozta, hogy mindig óva int mindenkit attól, hogy átlagos számokat nézzen. Ugyanis ha valaki a Váci úton keres 1000 négyzetméter irodát, őt nem érdekli az, hogy mi van az agglomerációban.

Sőt, még azt sem érdekli, hogy mi van Észak-Budán, őt az az alpiac érdekli, ahol  irodát szeretne bérelni, számára az ottani helyzet a mérvadó.

Belső mozgás, költözési hullám jöhet

A jelenlegi kereslet azonban nem indukál új fejlesztéseket, de a szükséges energetikai korszerűsítések, az ESG fókusz, az új elvárások felújítási és költözési hullámot, belső mozgást indíthatnak el a piacon.

Azt nem mondhatjuk, hogy nincs érdeklődés, mert kint vannak a cégek a piacon, nézik a lehetőséget, nézik a körülményeket, és mérlegelik azt, hogy a jelenlegi épület, milyen mértékben felel meg a jövőbeni kritériumoknak, és ha nem felel meg, akkor azt, hogy milyen átalakítások szükségesek  –  hangzott el. Hiába van azonban érdeklődő bőven, 

Felmerült már, és részletesen írtunk is a lehetséges funkció váltásokról, de ezek egyelőre nem tematizálják igazán az irodapiacot, ahol a bérlőkhöz hasonlóan a bérbeadók is számolgatnak még csak.

Vidékre mennek az irodafejlesztők?

Izgalmas pont viszont most a vidék, hogy a folyamatban lévő és tervezett ipari fejlesztéseknek lesz-e, mikor és mekkora irodapiaci vonzata.

Ez fontos kérdés, de választ adni még nem lehet rá.

Kifejezetten jó a trend viszont, hogy Magyarország végre nem lesz annyira központosított, nem lesz annyira Budapest-centrikus, mint amilyen az elmúlt időkben volt, hanem most 

Debrecen, Nyíregyháza és Miskolc most nagyon fókuszban van, alapvetően a BMW beruházás és a Catl beruházás révén. Ezek és a hozzájuk kapcsolódó beszállítók, illetve üzleti partnerek drasztikusan megváltoztatják az adott terület ipari tevékenységét.

Valószínűleg ez folytatódik majd a következő években is, amikor ezeknek a gyáraknak, üzemeknek, a beszállítóknak valamilyen mértékű irodai igénye biztos, hogy lesz.

Azt se felejtsük el –  mondta a szakember: 

De hogy ha itt a BMW-gyár vagy egy kínai akkumulátorgyár sikeresen megalapozza a működését, akkor joggal gondolhatjuk azt, hogy a következő években akár ezeknek a cégeknek irodai igénye is lesz majd.

Az is lehet, hogy ez azon a környéken lesz, de az is lehet, hogy Budapesten lesz, lényegében mindenféleképpen ez egy remek fejlemény lehet Kalaus Valter szerint.

Az is egy örömteli dolog – tette hozzá, hogy Szegeden fog megépülni a BYD elektromos autógyár, aminek ugyancsak biztosan lesz irodai igénye. Ráadásul nemcsak magának ennek a cégnek, hanem a beszállító és üzleti partnereinek is, akik a második vonalban jönnek majd Magyarországra.

És azért valljuk be, hogy

hiszen náluk sokkal nagyobb távolságok vannak, ahhoz szoktak. Nálunk sem lesz probléma, hogy valahol ezen a vonalon ez létre tudjon jönni majd –  fogalmazott a szakember.