Így lehetnek 20-25 százalékkal olcsóbbak az új lakások
A megfizethető lakás és lakhatás megteremtése az új kormányzati gazdaságpolitika sarkalatos elemeként került be a közbeszédbe. Ennek apropóján utánajártunk, hogy mitől, hogyan lehet praktikusan olcsóbb egy lakóház kivitelezése, illetve melyek a legfőbb költségcsökkentő, illetve költségnövelő tényezők.
Jelenleg 1,5 millió forint a budapesti új építésű lakások négyzetméterenkénti átlagára, ami a tömegpiacnak már megfizethetetlen árszint.
Mitől lesz olcsóbb a lakásépítés?
A lakásáfa csökkentése már megtörtént: 27 százalék helyett 5 százalék értékesítési áfa terheli a lakásokat, a rozsdaövezeti akcióterületeken, az egykori iparterületek, barna zónák helyén még ezt is visszaigényelhetik a vevők.
Az áfa azonban nem építési, hanem értékesítési költségtétel, amit a vevő az államnak fizet, nem a kivitelezőnek, ingatlanfejlesztőnek.
A több mint négyezer lakást már felhúzó, jelenleg 750 budapesti lakás építését végző Metrodom cégcsoport műszaki igazgatója, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, Kiss Gábor a Világgazdaságnak összefoglalta, melyek a főbb értékmódosító tényezők.
Olcsóbb lehet a lakás:
- ha a telek kedvező árú, olcsó, vagy akár térítésmentesen jut hozzá a fejlesztő, például önkormányzattól vagy állami cégtől: a telekár ugyanis önmagában a költségek 15 százalékát jelenti;
- ha a közművesítettség – tehát a pluszközmű-kapacitás kiépítése – nem piaci áron, hanem kedvezőbben történik, például állami program keretében;
- a tervezés-kivitelezés árában nincs nagy különbség, viszont
- a műszaki tartalomban már jelentős szorzó, hogy mit terveznek az épületbe, ami ha nem prémium-, hanem standard termék, akkor a költséghatékonyabb előregyártott elemek használata kerül előtérbe, és
- a jól használható, de méretében kompakt kialakítás adhat kedvezőbb árat, de az új építészeti előírásokra, a Tékában szereplő megnövelt minimum-szobaméretekre, nagyobb belmagasságra figyelemmel kell lenni;
- ha az előírt parkolószám érdemi csökkentésére van lehetőség;
- ha a mennyiségi hatás érvényesülhet, mert egy 20 lakásos és egy 200 lakásos projektben az egy lakásra jutó költség a volumenhatással mérséklődik;
- ha a lakóépület homlokzata egyszerű megjelenésű, olcsó dizájnelemekkel megoldott;
- ha nincs, vagy nagyon olcsó konyhabútorral készül el az új lakás.
A szakember hangsúlyozta, hogy
a műszaki tartalmat, az energetikai befektetést fontos magas költségszinten tartani, hogy a következő 50-100 évben alacsony üzemeltetésű lakóépületekkel gyarapodjon a hazai lakásállomány.
A nyílászárók háromrétegű üvegezésén, a legalább 20 centiméter vastag hőszigetelésen és a hatékony, magas nívójú gépészeti-fűtési rendszereken nem szabad spórolni, mert ráfizetést termel.
Ha a felsorolt jelentős változások együttesen érvényesíthetők, akkor
a jelenlegi átlagáraknál 20-25 százalékkal olcsóbb, maximum 1,2 millió forintos négyzetméterenkénti áron ki lehet hozni az átlagosnál egyszerűbb új építésű lakásokat.
Mi történt a lakásárakkal?
A kínálati bővülés mindig moderálja az árakat, ez így lenne logikus egy markáns kínálati boom esetén, de már másfél éve nem volt érdemi áremelkedés a lakásoknál, ugyanakkor az inflációs hatás erős volt – mutatott rá Kiss Gábor. A szakmai egyesület alelnöke hangsúlyozta, hogy nominálisan nem, de reálértékben emiatt jelentősen csökkent az új építésű lakások ára.
A mostani lakásárak költségoldalon alátámasztottak, ezeket már nem lehet olcsóbban megépíteni, mint amennyiért most kínálják.
Az ingatlanfejlesztők 10-15 százalékos profittartalommal viszik a projekteket, ha ez nincs meg, nem indítják el a befektetést
– mondta a Metrodom illetékese.
A kivitelezők is profitorientáltak, ha saját kivitelezőcéggel dolgozik az ingatlanfejlesztő, akkor 5-10 százalékos profittartalomért végzi el a munkálatokat, de ha külsős a generálkivitelező, akkor 15-20 százalékos profittartalomért vállalja el a munkát, tekintettel a központi költségére és a beruházásaira, amelyek a munkavégzéshez szükségesek.
Végre: olcsó lakásokat építhetnek Magyarországon – készül az ingatlanboom
Négy-öt év alatt pöröghetnek fel a lakásépítések a kormány által megcélzott évi 25 ezres darabszámra, tömegpiac viszont csak a jelenlegieknél olcsóbb, alacsonyabb felszereltségű lakásoknál, úgymond a prémiumszint alatt van. Mi mindent foglalhat magában a miniszterelnök által ma lakásboomként beharangozott korszak? Sorra vettük.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.