Így lehetnek 20-25 százalékkal olcsóbbak az új lakások

A megfizethető lakás és lakhatás megteremtése az új kormányzati gazdaságpolitika sarkalatos elemeként került be a közbeszédbe. Ennek apropóján utánajártunk, hogy mitől, hogyan lehet praktikusan olcsóbb egy lakóház kivitelezése, illetve melyek a legfőbb költségcsökkentő, illetve költségnövelő tényezők.

Jelenleg 1,5 millió forint a budapesti új építésű lakások négyzetméterenkénti átlagára, ami a tömegpiacnak már megfizethetetlen árszint. 

Mitől lesz olcsóbb a lakásépítés?

A lakásáfa csökkentése már megtörtént: 27 százalék helyett 5 százalék értékesítési áfa terheli a lakásokat, a rozsdaövezeti akcióterületeken, az egykori iparterületek, barna zónák helyén még ezt is visszaigényelhetik a vevők.

Az áfa azonban nem építési, hanem értékesítési költségtétel, amit a vevő az államnak fizet, nem a kivitelezőnek, ingatlanfejlesztőnek.

A több mint négyezer lakást már felhúzó, jelenleg 750 budapesti lakás építését végző Metrodom cégcsoport műszaki igazgatója, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, Kiss Gábor a Világgazdaságnak összefoglalta, melyek a főbb értékmódosító tényezők.

Olcsóbb lehet a lakás:

• ha a telek kedvező árú, olcsó, vagy akár térítésmentesen jut hozzá a fejlesztő, például önkormányzattól vagy állami cégtől: a telekár ugyanis önmagában a költségek 15 százalékát jelenti;
• ha a közművesítettség – tehát a pluszközmű-kapacitás kiépítése – nem piaci áron, hanem kedvezőbben történik, például állami program keretében;
• a tervezés-kivitelezés árában nincs nagy különbség, viszont
• a műszaki tartalomban már jelentős szorzó, hogy mit terveznek az épületbe, ami ha nem prémium-, hanem standard termék, akkor a költséghatékonyabb előregyártott elemek használata kerül előtérbe, és 
• a jól használható, de méretében kompakt kialakítás adhat kedvezőbb árat, de az új építészeti előírásokra, a Tékában szereplő megnövelt minimum-szobaméretekre, nagyobb belmagasságra figyelemmel kell lenni;
• ha az előírt parkolószám érdemi csökkentésére van lehetőség;
• ha kedvező kamatozású a projekthitel;
• ha a mennyiségi hatás érvényesülhet, mert egy 20 lakásos és egy 200 lakásos projektben az egy lakásra jutó költség a volumenhatással mérséklődik;
• ha a lakóépület homlokzata egyszerű megjelenésű, olcsó dizájnelemekkel megoldott;
• ha nincs, vagy nagyon olcsó konyhabútorral készül el az új lakás.

A szakember hangsúlyozta, hogy

A nyílászárók háromrétegű üvegezésén, a legalább 20 centiméter vastag hőszigetelésen és a hatékony, magas nívójú gépészeti-fűtési rendszereken nem szabad spórolni, mert ráfizetést termel.

Ha a felsorolt jelentős változások együttesen érvényesíthetők, akkor 

Mi történt a lakásárakkal?

A kínálati bővülés mindig moderálja az árakat, ez így lenne logikus egy markáns kínálati boom esetén, de már másfél éve nem volt érdemi áremelkedés a lakásoknál, ugyanakkor az inflációs hatás erős volt – mutatott rá Kiss Gábor. A szakmai egyesület alelnöke hangsúlyozta, hogy nominálisan nem, de reálértékben emiatt jelentősen csökkent az új építésű lakások ára.

A mostani lakásárak költségoldalon alátámasztottak, ezeket már nem lehet olcsóbban megépíteni, mint amennyiért most kínálják.

– mondta a Metrodom illetékese.

A kivitelezők is profitorientáltak, ha saját kivitelezőcéggel dolgozik az ingatlanfejlesztő, akkor 5-10 százalékos profittartalomért végzi el a munkálatokat, de ha külsős a generálkivitelező, akkor 15-20 százalékos profittartalomért vállalja el a munkát, tekintettel a központi költségére és a beruházásaira, amelyek a munkavégzéshez szükségesek.