Irodai ingatlanpiac - Alkudjon!

A nehezebb gazdasági környezetben a csökkenő árbevételek és profitabilitás mellett a bérbeadók rákényszerülnek a már leszerződött területek bérleti díjainak felülvizsgálatára is.
 
A magyarországi bérleti díjak jellemzően euró alapon kerülnek meghatározásra – javarészt a nemzetközi hátterű üzemeltetőknek és a deviza alapú finanszírozásnak köszönhetően – melyben a forint volatilitása és az üzemeltetői szempontból középtávúnak nevezhető euró bevezetés miatt nem várható változás.

Az ingatlan bérleti díjának meghatározása, a transzferárak meghatározása miatt is fontos kérdés, a díjak euró alapon kerülnek maghatározásra, függetlenül attól, hogy az adott társaság árbevétele ebben a devizanemben keletkezik-e. „A piacról megjelenő elemzésekkel összecseng a tapasztalatunk, az A kategóriás irodaházak árazásában az elmúlt évben, lokációtól függően a transzferárak megállapításakor is átlagosan 5-15 százalékos csökkenés mutatkozott.”- emelte ki Héhn Miklós az RSM DTM Hungary partnere.
 
Az adott kategóriára jellemző árak elmozdulása minden bérlőt és bérbeadót gondolkodásra késztetett. A bérlők megvizsgálják valóban szükségük van-e a korábban lekötött alapterületre, megfizetendő-e jelenlegi lokáció, ez biztosítja-e a gazdálkodó számára a legkedvezőbb megoldást az árbevétel megtartásában. Amennyiben a bérlő a helyben maradás mellett dönt, megkezdi az áralkut, s nincs könnyű feladata az 5-10 évre megkötött szerződések mellett. Hiszen a költözés költségei elenyészők lehetnek a határozott időszakra egy összegben esedékessé váló bérleti díj, illetve a lehetséges ügyfél és bevétel kiesés nagysága mellett.

Ezért a bérlők többnyire törekednek arra, hogy jelenlegi bérleményüket megtartva találjanak az ingatlan bérbeadójával közösen, kedvezőbb megoldást. Kézenfekvő kiút a bérelt terület nagyságának újratárgyalása. A csökkentett területtel arányosan alacsonyabb ár még kitermelhető lehet. Hasonlóképpen megoldást jelenthet, ha változatlan áron nagyobb területet tud biztosítani a bérbeadó például egy kereskedelemi egység számára, hiszen ez hozzájárulhat a forgalom növekedéséhez, a nyereségesség növeléséhez.
 
A bérbeadók oldaláról is erős érdekeltség mutatkozik a bérlők megőrzésére, hiszen az ingatlanokhoz többnyire jelentős jelzáloghitel állomány kapcsolódik, melynek finanszírozása ellehetetlenülhet a telítettségi ráta számottevő csökkenésével, vagy a bérlők kihullásával. Így míg a bérleti díjak csökkentése 2008-ban elképzelhetetlennek tűnt, 2009-ben és idén már eredménnyel járhattak ezek a tárgyalások is, sőt jelenleg az sem elképzelhetetlen, ha a bérleti díjat a bérlő lecsökkent bevételének alakulásához igazítják.
 
A bérbeadó díjmentesen felkínálhat olyan szolgáltatásokat melyért korábban a bérlő fizetni kényszerült, például extra parkolóhelyeket, a közös területek használatának díjmentes biztosítását, hirdetések elhelyezését, hiszen az üzemeltető számára is fontos a likviditás fenntartása, s mindaddig, míg ennek esélyét látja érdemes bérlőjét megtartania, segítenie a válság túlélésében.